LTV 50% 일원화…16억 아파트 8억 주담대 받으려면? “연봉 최소 1억3000만원 넘어야”

"대출 이자 비싸고, DSR 묶여있어…규제완화 영향 제한적일 듯"

정부가 주택시장 침체를 막기 위해 12월부터 시가 15억원 초과 아파트의 주택담보대출을 허용하고, 규제지역 1주택자·무주택자의 LTV(담보인정비율) 규제 상한도 50%로 풀어주기로 함에 따라 위축된 주택·가계대출 시장 불씨가 다시 살아날지 관심이 쏠리고 있다.

뉴스1에 따르면 금융업계에선 규제가 풀리더라도 주택담보대출 최고금리가 연 7% 중반을 넘는 등 이자 부담이 커진데다, 소득수준별 대출규제인 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 유지돼 예전만큼 시장 열기가 살아나긴 어려울 것으로 보고 있다.

금융위원회는 10일 오전 정부 서울청사에서 열린 부동산 관계장관회의에서 '부동산대출 규제완화 방안'을 발표했다.

우선 금융위는 지난달 비상경제민생회의에서 내년 초 시행 계획을 밝혔던 'LTV 규제 완화 방안'을 조기 시행하기로 했다. 이에 따라 다음 달 1일부터 규제지역 내 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)의 LTV 상한이 주택가격과 무관하게 50%로 일원화된다. 서민·실수요자는 LTV를 70%까지 허용하고, 대출한도도 4억원에서 6억원으로 늘린다.

LTV는 주택 담보 대비 대출금액의 비율로, 현재 LTV 규제는 보유주택·규제지역·주택가격별로 차등 적용된다. 무주택자와 1주택자의 경우 비규제지역에선 LTV가 70%까지 허용되나, 규제지역에선 20~50% 이하로 묶여있다.

또한 금융위는 다음 달부터 투기·투기과열지구 내 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)에 대해 그동안 금지했던 15억원 초과 아파트 주담대도 허용해주기로 했다. LTV는 50%가 적용된다.

예를 들어 지금까진 서울에서 16억원짜리 아파트를 살 경우 대출을 한 푼도 받을 수 없었지만, 내년부터 주담대가 풀리고 LTV 50%가 허용되면 집값의 절반인 8억원까지 대출받을 수 있게 된다.

금융업계에선 15억원 초과 아파트 주담대와 LTV 50%가 허용되면 수도권 상급지 급매물 위주로 갈아타기 수요가 발생하면서 주택 거래가 일부 재개될 것으로 예상하고 있다.

그러나 규제가 풀리더라도 현재 소득수준별 대출규제인 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 대폭 강화돼 있고, 대출금리도 많이 오른 상태라 예전만큼 가계대출이 급증하긴 어려울 것이란 관측이 힘을 얻는다.

올해 7월부터 총대출액이 1억원을 넘으면 은행권 기준으로 DSR 40% 제한을 받는다. DSR은 총소득에서 전체 대출의 원리금이 차지하는 비중이다. 연간 원리금 상환액이 총소득의 40%를 넘을 수 없다.

또한 최근 금리인상 여파로 5대 시중은행의 주담대 최고금리는 연 7% 중반을 넘어선 상태다. 일부 은행은 우대금리를 다 더한 최저금리도 5% 중반을 훌쩍 넘었다. 전문가들은 미국 연준과 한국은행의 금리인상 기조가 지속됨에 따라, 은행 주담대 최고금리가 조만간 8%를 넘어 9% 선도 위협받을 것으로 예상하고 있다.

예를 들어 16억원의 아파트를 사기 위해 LTV 50% 상한에 맞춰 8억원 대출을 받으려면, 최장 40년 만기에 금리도 비교적 낮은 연 5.5%(원리금균등분할상환)를 적용해도 매월 은행에 갚아야 하는 원리금이 413만원(연간 4956만원)에 달하기 때문에, DSR 40% 규제 하에선 월소득이 1033만원(연봉 1억2400만원)을 넘어야 한다.

LTV를 아무리 풀어줘도 소득이 적으면 완화된 대출한도를 다 받기 어렵고, 또한 대출금리가 오르면 이자부담이 커짐과 동시에 대출한도는 더욱 줄어들게 된다.

은행 관계자는 "현재 DSR 규제와 고금리 상황을 볼 때 대출규제가 풀려도 혜택을 보는 사람은 부유층이나 기존 주택을 보유한 일부 갈아타기 수요에 국한될 것"이라며 "고금리 시대에 대출이자가 워낙 비싸고, 집값 조정국면도 심화한 상황이라 지난해처럼 가계대출이 급증하는 현상은 나타나기 어려울 것"이라고 말했다.

김현주 기자 hjk@segye.com