실수요자도 외면한 부동산 거래, 규제 해제로 마음 돌릴까

원희룡 국토교통부 장관이 10일 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 열린 부동산 관계장관회의에 참석, 발언하고 있다. /사진=임한별 기자

정부가 경기 과천·성남·하남·광명을 제외한 수도권 지역의 규제지역 지정을 해제했다. 투기지역·투기과열지구 내 15억원 초과 주택에 대해서도 주택담보대출을 허용한다. 서울은 여전히 규제지역으로 남아있지만, 최근 부동산 시장 침체로 서울 아파트값도 하락 폭이 커지면서 조만간 규제지역에서 해제될 수 있다는 전망도 나오고 있다.

국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처는 추경호 경제부총리 겸 기획재정부장관 주재로 '제3차 부동산 관계장관회의'를 열고 부동산시장 현안 대응 방안을 지난 10일 발표했다.

이날 추 부총리는 "내년 초로 예정된 규제지역 내 무주택자 주택담보대출비율(LTV) 50% 일원화, 투기과열지구 내 15억원 초과 아파트 주담대 허용을 12월 초로 앞당겨 시행한다"며 "주택시장의 급격한 냉각 가능성을 경계해야 한다"고 말했다. 이어 "무순위 청약 시 거주지 요건을 폐지하는 등 청약 기회를 보다 확대하고 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면 요건도 완화할 방침"이라고 덧붙였다.

회의에 참석한 원희룡 국토부 장관은 "최근 수도권 집값이 27주 연속 하락하고 거래가 급감해 실수요자들의 주택거래가 어려워졌다"며 "금리 급등으로 서민의 주거비 부담도 늘고 있는 점을 적극적으로 고려했다"고 설명했다.

우선 규제지역은 서울은 모든 지역이 해당되고 경기도의 경우 ▲과천 ▲성남(분당·수정) ▲하남 ▲광명만 남고 전 지역이 해제된다. 앞서 국토부는 지난 9일 '제4차 주거정책심의위원회'를 열고 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'을 심의·의결했다.

경기도는 ▲수원 ▲안양 ▲안산단원 ▲구리 ▲군포 ▲의왕 ▲용인수지·기흥 ▲동탄2 등 9곳이 투기과열지구에서 해제됐다. 조정대상지역은 경기도 22곳과 인천 전 지역(8곳), 세종 등 31곳이 해제됐다.

정부가 서울과 경기 4곳을 제외한 전국 부동산 규제지역을 해제한다. 경기에서 제외된 4곳 지역은 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명이다. /사진=뉴스1

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부동산 규제완화 발표에 전문가들 "환영"

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규제지역이 해제되면 대출과 세제·청약·거래(전매제한) 등 집을 사고파는 전 과정과 관련한 규제가 크게 완화된다. 투기과열지구에서 해제되면 15억원 이상 주택에도 주택담보대출이 허용된다.

LTV는 10%포인트 완화돼 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과는 30%가 적용된다. 분양권 전매제한 기간은 최대 5년에서 3년으로, 청약 재당첨 기한은 10년에서 7년으로 줄어든다.

조정대상지역에서 해제되면 50%인 LTV 규제가 70%로 완화되고 다주택자도 주택담보대출이 허용된다. 대출 규제도 완화된다. 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)는 투기·투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트에 주택담보대출을 받을 수 있게 되며 LTV는 50%가 적용된다.

서민·실수요자의 규제지역 내 주택담보대출 한도액도 기존 4억원에서 6억원으로 확대된다. LTV 우대 폭은 20%포인트 제공해 최대 70%까지 허용된다. 그간 비규제지역 70%, 규제지역 20~50% 등 차등 적용됐던 LTV 규제도 무주택자와 1주택자(기존주택 처분조건부)에 한해 50%로 단일화한다. 다주택자는 비규제지역 60%, 규제지역 대출 불가 현행 규정이 유지된다.

정부의 이번 규제지역 완화 조치와 관련해 전문가들은 긍정적인 반응을 보이며 환영하는 분위기다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "수도권 규제지역 해제와 대출 규제 완화로 연착륙에 기여가 예상된다"며 "1주택자가 조정대상지역에서 추가 주택 구입시 취득세 8%이지만 조정대상지역 해제 시 일반세율(1~3%)로 바뀌므로 급급매 중심 매물이 소화가 가능하다"고 말했다.

이어 "다만 금리가 치솟고 있어 매수자들이 대출을 많이 내서 집을 사기 어려운 상황으로 수요부족에 따른 하락세가 계속 진행될 예상이다. 무순위 청약의 경우 거주지역 요건을 폐지하고 무주택자면 참여할 수 있어 일부 분양수요 확대 효과가 있다"고 덧붙였다. 박 전문위원은 "서울도 최근 들어 낙폭이 큰 노·도·강(노원·도봉·강북) 등 강북권 일부 지역에 대해서도 규제지역 일부 해제 검토가 필요하다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 규제지역 해제에 따른 주택 시장 영향은 거래 부담이 다소 낮아질 것이라고 설명했다. 집을 사고파는 구매층의 부담을 낮추겠다는 정부의 결정에 대해서도 긍정적인 반응이다.

함 랩장은 "과거 호황기 주택 수요 억제책이 필요했다면 현재는 시장이 180도 바뀌어 냉각된 상황이고 실수요마저 거래를 외면하자 집을 사고파는 구매층의 부담을 낮추겠다는 점이 긍정적"이라며 "역대 최저치의 월별 주택거래량과 매매·전셋값 하락으로 규제지역 해제 이후에도 분양과 매매시장의 과열 재현 우려가 상대적으로 낮다는 판단도 규제지역 해제 결단에 영향을 줬다고 판단된다"고 말했다.

이어 함 랩장은 "향후 정부는 규제 완화에 속도를 좀 더 높일 필요가 있다. 수도권 일대의 폭넓은 규제지역 해제 외에도 취득과 양도단계의 세금 중과를 정상화할 필요가 있다"며 "전매와 토지거래허가구역 등 과도한 거래규제도 완화해 주택경기 호황기 집값 조절 수단으로 활용한 정책들의 빠른 궤도 수정이 필요한 시점"이라고 덧붙였다.

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