내달부터 무주택자 `LTV 50%`… 15억 초과 아파트도 주담대 허용

소득 따라 대출 가능액 수억씩 ↑
연봉 5000만원땐… 1원도 안 늘어
은행권 "금리 올라 큰 장점 없어"

12월부터 15억 초과 아파트도 주담대가 허용됐지만 금리 상승 영향으로 대출이 크게 늘어나지는 않을 전망이다. 연합뉴스

다음 달부터 무주택자 등의 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 높아지고 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트의 주탁담보대출까지 허용되면 연 소득에 따라 대출 가능 금액이 지금보다 많게는 수억 원씩 늘어난다.

특히 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로부터 상대적으로 자유로운 고소득자의 대출 증가 폭이 뚜렷하게 커지는 것으로 분석됐다.

하지만 최근 금리가 워낙 많이 뛴 상태라 수억원씩 대출받을 경우 많게는 한 달 수백만원씩 원리금을 갚아야 하는 만큼, 대출 문턱이 낮아진다고 주택 매매 수요나 주택담보대출이 급증할 가능성은 크지 않다는 게 은행권의 시각이다.

10일 금융계에 따르면 연봉 7000만원의 무주택 또는 1주택(처분조건부) 대출자가 규제 지역의 14억원짜리 아파트를 구입하는 경우 당장 지금 은행에 간다면 최대 주택담보대출 가능액은 4억6000만원 정도다. 현재 규정대로 LTV를 9억원까지는 50%, 9억원 초과분에 20%를 적용하고 '총부채원리금상환비율(DSR) 40% 초과 금지' 규제도 더한 결과다. 신규 주택담보대출의 조건은 연 금리 4.80%, 40년 분할 상환, 원리금 균등 방식을 가정했다.

하지만 LTV가 50%로 높아지면 이 대출자는 최대 4억9700만원의 주택담보대출을 받을 수 있다. 3700만원 정도 대출액이 늘어나는 셈이다.

고소득자일수록 대출 증가 폭은 더 커진다. 같은 조건에서 연봉 1억원 대출자의 주택담보대출 상한액은 현재 4억6000만원에서 7억원으로 2억4000만원이 불어난다. 반면 연봉이 5000만원인 경우 LTV 규제가 완화돼도 최대 주택담보대출 가능액은 3억5500만원에서 1원도 늘지 않는다. 이미 DSR이 40%로 꽉 차 있기 때문에 LTV 변화에 영향을 받지 않는다.

만약 같은 조건에서 규제 지역의 아파트 가격만 15억원이 넘는 16억원으로 높여 시나리오를 분석하면, 연봉 7000만원의 대출자는 DSR 기준에 따라 4억9700만원까지 주택담보대출을 받을 수 있다. 연봉 1억원과 5000만원 대출자는 최대 각 7억원, 3억5500만원을 빌릴 수 있다.

지금은 아예 집값이 15억원을 넘으면 소득과 상관없이 주택담보대출을 받을 수 없지만, 다음 달부터 소득에 따라 수억 원씩 대출을 더 받을 수 있는 것이다.

은행권 관계자는 "10억짜리 집을 5억원을 대출받아 산다고 했을 때 시중은행 상품 기준 35년(420개월)으로 나누면 한달에 원금 119만원, 연 6% 금리를 적용했을 때 이자는 250만원으로 매월 360여만원에 달하는 원리금을 갚아야 해 감당할 만한 수준이 아니다"라면서 "지금은 금리가 많이 올랐기 때문에 LTV 확대가 큰 장점은 없다"고 말했다.

문혜현기자 moone@dt.co.kr