[이슈체크] 부동산 11·10 대책, 규제지역 해제·대출 완화로 연착륙 가능할까

■ 경제현장 오늘 '이슈체크' - 김인만 김인만부동산연구소장

정부가 부동산 규제 지역을 또 해제했습니다. 이번에는 수도권의 빗장을 풀었는데요. 그만큼 부동산 침체가 심각하다고 본 거죠. 규제 완화 어디가 어떻게 풀리는지 시장에 영향은 어떨지 알아보겠습니다. 김인만부동산연구소 김인만 소장 나오셨습니다.

[앵커]

오늘(10일) 정부가 부동산 관계장관 회의를 해서 규제 지역을 또 해제했네요. 2~3개월 전에도 해제한 것 같은데 계속 해제하고 있어요. 오늘 해제한 곳은 어디가 어떻게 됩니까?

[김인만 김인만부동산연구소장]

7, 9월에도 해제했는데 이번에는 수도권 지역으로 대폭 확대했습니다. 투기 과열 지구 9곳 해제를 했고요. 지방에서 유일하게 남아있던 세종시도 풀렸고, 인천시도 전면적으로 다 해제됐습니다. 31곳이 풀렸는데 너무 많이 풀려서 31곳을 다 설명드리기에는 너무 많고, 차라리 남아있는 지역을 이야기하는 게 더 빠를 거 같습니다. 서울은 하나도 안 풀렸습니다. 서울은 그대로 남아있고요. 

[앵커]

서울은 여전히 투기 과열 지구 그대로.

[김인만 김인만부동산연구소장]

남아있는 상태입니다. 수도권 지역은 네 개가 남았는데 성남시는 분당구·수정구가 두 개가 남아있고, 광명시·과천시·하남시가 마지막 정부가 바라볼 때 지금 풀어주면 안 되겠다 해서 남겨둔 상황입니다.

[앵커]

서울은 그대로 놔뒀고, 경기도 네 곳까지 남겨두고 이외는 다 풀렸다. 그러면 묶였을 때와 어떤 차이가 있는 거예요? 뭐가 달라지고… 세재, 거래 어떤 면에서.

[김인만 김인만부동산연구소장]

여러 가지가 다 차이가 나는데요. 대출만 하더라도 조정 대상 지역으로 지정되면 LTV가 50%가 되는데 70%로 확대되고, 생애 최초는 80%로 확대됩니다. BTR 50%에서 60%로 늘어나고요. 세금도 눈에 크게 띄죠. 양도세·중과세 한시적 면제를 배제했잖아요. 내년 5월 9일까지인데 조정 대상 해제가 되면 이게 의미가 없어집니다. 양도세·중과세·종부세·중과세가 모두 없어집니다. 일반 과세가 되기 때문에 혜택이 있을 거고, 분양권 전매도 가능합니다. 그리고 이번에 투기과열지구에서 해제된 지역들이 경기도에 있는데 이들 지역같은 경우는 재건축, 재개발, 지위 양도 금지. 그러니까 입주권을 사고 팔지 못하게 했는데 이제 거래가 가능합니다.

[앵커]

분양권 사고파는 건.

[김인만 김인만부동산연구소장]

입주권. 재건축, 재개발을 입주권이라고 하는데 분양권도 당연히 사고팔 수 있게 되고, 입주권도 사고팔 수 있게 많은 규제가 풀립니다.

[앵커]

서울이나 말씀하신 경기도 네 곳만 묶어두고 다 풀었는데, 경기도 네 곳과 서울도 풀어야 된다는 이야기는 없었어요?

[김인만 김인만부동산연구소장]

저는 오늘 그런 질문을 많이 받았거든요. 뉴스를 보면 많이 풀렸고, 전면적 해제라고 나오는데 저한테 전화 주시는 분들 보면 뭐가 풀렸지? 서울은 하나도 안 풀렸는데? 진짜 풀어야 될 곳들이 안 풀렸잖아. 적어도 서울의 투기 과열 지구 정도는 풀어줬어야 되는 거 아닌가. 조정대상지역은 놔두더라도 투기과열지구 정도라도 풀어주는 노력의 모습을 보여줬어야 하는데 손도 대지 않았다는 것은 여전히 정부가 봤을 때는 서울·성남·과천 일부 지역은 아직 불안하다는 의견인 거 같습니다.

[앵커]

그렇더라도 서울과 수도권 경기도 네 곳을 빼고 다 푼 배경은 부동산 집값 하락이 심각하다고 정부도 걱정하는 거죠?

[김인만 김인만부동산연구소장]

시장 상황은 굉장히 심각합니다. 주간 매매 가격 지수를 보더라도 전국적으로 –0.39%가 떨어졌거든요. 

[앵커]

주간 동향.

[김인만 김인만부동산연구소장]

지방이 0.32%가 떨어졌는데 서울이 0.38, 수도권이 –0.47. 지방보다 서울과 수도권의 하락폭이 큽니다. 지방은 먼저 풀렸기 때문에 아무래도 약간의 효과가 있었던 거 같고요. 서울과 수도권은 통계만 보더라도 수도권을 먼저 풀어줘야겠죠. 수도권이 -.0.47%니까. 

[앵커]

저 낙폭이 11월 첫째주 기준인데 낙폭이 가장 큽니까, 지금?

[김인만 김인만부동산연구소장]

우리가 통상적으로 –0.01% 단위로 움직이는데 0.1%만 하더라도 변동폭이 큽니다. 얼마 안 되는 게 아니라 변동폭이 큰데, 0.38%까지 갔다는 이야기는 폭락 수준에 가깝거든요. 개입을 해야 하는 상황이기 때문에 오히려 저는 덜 풀어준 게 아닐까. 적어도 서울의 투기지구나 투기과열지구는 풀어줘야 하는 상황임에도 불구하고 정부가 바라볼 때는 다음 카드, 여기서 더 떨어지면 어떡하지? 더 떨어졌을 때 내놓을 카드도 생각해야 해서 이번에는 수도권 지역 위주로 풀어준 거 같습니다.

[앵커]

시장에서는 더 풀어야 된다는 목소리가 높아지고 있다는 이야기네요. 규제 지역만 해제한 게 아니고 금융 규제도 부분적으로 완화했죠. 어떻게 바뀐겁니까?

[김인만 김인만부동산연구소장]

이번 내용을 보면 크게 세 가지로 나눠집니다. 조정 대상 지역, 규제 지역 해제가 워낙 큰 뉴스라서 그것만 나오는데 세 개의 카테고리인데 하나는 주택공급기반위축 방지, 정부의 마음은 이런 거 같습니다. 집값 하락을 막고 그래도 나중에 집값이 불안해질 수 있으니까 공급은 일관성있게 해야겠다. 최근 PF 대출 금융 시장이 불안해서 자금난에 허덕이는 건설 회사들이 공급량을 줄일 가능성이 있어서 PF 대출 부분에서도 보완 대책이 나왔고 안전 진단. 서울같은 경우 재건축, 재개발이 아니면 신규 아파트 공급이 안 돼서 안전 진단에 대해서 개편안을 만들어서 올해 말까지는 발표하겠다. 아직 구체적 내용은 아니지만, 올해 말까지 만들고 있으니까 조금만 기다려달라는 의미고요. 임대 사업자. 임대 사업자 제도가 드디어 부활할 거 같습니다.

[앵커]

등록 임대 사업자 현재 혜택이 많이 줄었나요?

[김인만 김인만부동산연구소장]

주택 임대 사업자 아파트는 폐지가 됐죠. 이걸 부활시키는 방안을 고려하고 있다고 합니다.

[앵커]

수요를 늘려주기 위해서. 

[김인만 김인만부동산연구소장]

그렇죠. 그래서 연내까지 발표한다고 하니까 주택 임대 사업자 부활할 거 같고요. 이렇게 해야만 공급이 늘어나는 효과가 있어서 정부가 공급에도 신경쓰는 거 같습니다. 두 번째는 서민 내집마련 확충인데요. 규제 지역 해제라든지 이런 내용이 들어갔고, 또 하나는 서민 중산층 부담 경감이라고 해서 대출을 좀 풀어줬습니다. 규제 지역 내 서민같은 경우 LTV 한도가 총액 제한이 있었거든요.

[앵커]

비율만이 아니고 총액 한도가 있었다.

[김인만 김인만부동산연구소장]

총액을 4억에서 6억까지 늘려주고 여러 가지 내용이 포함됐는데 제가 볼 때는 주택 시장 분위기 자체를 흔들 만한 내용은 아니지만, 여러 고민을 많이 했다. 결국 사야 할 사람은 사게 만들어 주겠다. 공급을 늘려주겠다. 주택 하락이 가파르게 떨어지는 건 막아주겠다는 여러 세 마리 토끼를 다 잡으려는 거 같습니다.

[앵커]

15억이 넘는 집에 대한 담보 대출도 허용된다고 예고했는데 일정이 구체화 된 겁니까?

[김인만 김인만부동산연구소장]

대출 규제도 50%로 단일화 해주겠다고 발표했는데요. 규제 지역 같은 경우 LTV가 20~50%, 금액에 따라서 9억 이하냐, 초과에 따라서 복잡하게 되어있는데요. 이걸 50%로 일원화하고, 투기 과열 지구 15억 초과 아파트에 대해서는 주택담보대출을 허용해주겠다고 했는데 이게 당초 발표안을 보면 내년 초에 적용하겠다는 뉘앙스를 줬는데 이번에는 12월 초에 적용하겠다고 발표했기 때문에 시기를 한 달 이상 앞당긴 거 같습니다. 그렇게 여유를 부릴 때가 아니다. 빨리 풀어줘야 되겠다고 마음이 급한 거 같습니다.

[앵커]

금융 규제를 몇 차례, 몇 가지 완화했는데 오늘 발표된 거 보면 총 부채 상환률, 전체 갚아야 하는 원리금이 어느 정도 부담이냐는, 이번에는 전혀 손을 안 댄 거죠?

[김인만 김인만부동산연구소장]

DSR 규제 그대로 남아있습니다. 아마 서울과 같은 거 같습니다. 이것까지 다 풀어주게 되면 아직 그 정도는 아니다. 하락 속도는 빠르지만, LTV를 먼저 풀어주고 DSR은 상황을 보고 풀어주겠다는 의미인 거 같고요. 제가 볼 때는 영원히 안 풀리지는 않는데 이 단계까지는 안 간 거 같습니다. 규제를 묶을 때도 한번에 DSR, LTV 규제하고 전국 모든 곳을 다 규제하지는 않거든요. 규제를 할 때는 서울 중심부부터 퍼져 나가듯이 지금은 규제를 푸는 걸 외곽부터 풀고 LTV 풀고 다음에 DSR을 풀어주기 때문에 아마 DSR은 내년에 풀리지 않을까 싶습니다.      
[앵커]

그러면 오늘 금융 규제, 규제 지역 해제, 완화… 여러 가지가 됐는데. 지금 시장 분위기를 보면 수요를 살릴 수 있는 정도의 조치라고 보시는 거예요?

[김인만 김인만부동산연구소장]

보는 관점에 따라 차이가 있는데요. 살린다는 게 어디까지 살리느냐가 관건인데, 하락 속도를 늦추는 데는 효과가 있을 거 같습니다. 왜냐하면 다주택자들 같은 경우, 내년 5월 9일 이전에 팔지 않으면 한시적 배제를 적용 못 받잖아요. 그래서 5월 9일 전까지 팔아야 되는데 집은 안 팔리고 어떡하지? 증여를 해야 할까? 세금 부담을 안고 가져가야 될까? 고민이 굉장히 많았는데 규제 지역에서 분리가 되면 중과세 부담은 일단 없어지거든요. 양도세 중과세 부담도 없어지고 종부세 중과세 부담도 없어지니까 한번 버텨봐도 되지 않을까? 내놨던 매물을 회수하는 분들이 분명히 늘어날 겁니다.

[앵커]

쫓겨서 팔지는 않을 가능성이 있다.

[김인만 김인만부동산연구소장]

그렇게 되면 하락 속도는 조금 늦춰지겠죠. 필요한 실수요자들은 최근에도 송도, 동탄은 하락 거래는 되고 있거든요. 초급매물은 아파트를 사고 있는데 규제를 풀어주면 자금 여력이 더 생긴 실수요자들은 내집마련을 할 수 있기 때문에 제가 볼 때는 속도를 늦추고 일시적 반등 정도는 충분히 가능할 거 같은데 다시 살아나고 대세 상승이 된다든지 예를 들어서 10억 아파트가 7억까지 떨어졌는데 다시 11억까지 올라가는 상황은 어렵지 않을까. 왜냐하면 근본적인 문제가 하나도 해결되지 않았거든요.

[앵커]

근본적인 문제는 뭔가요?

[김인만 김인만부동산연구소장]

일단 금리 인상이 계속 진행 중이고, 소득 대비 과도한 집값 상승에 대한 피로감은 일부 지역은 고점 대비 30% 이상 빠진 지역도 있지만 서울만 바라보면 여전히 10~15% 정도 가격이 하락된 상황이기 때문에 아직 그 정도 상황은 아닌 거 같습니다. 

[앵커]

지금 말씀하신 대로 금리 인상이 당분간 더 이어질 거 같잖아요. 미 연준도 더 올릴 거 같고, 한은도 올릴 거 같으면 이 상황이 집값 떨어뜨리는 쪽으로 강한 압력을 내년까지도 줄 거 같아요?

[김인만 김인만부동산연구소장]

아무래도 영향이 있을 거 같습니다. 아마 분위기는 꺾였고요. 집값 상승에 대한 기대감은 상당히 꺾인 상태입니다. 이 분위기를 반전시키기는 어려울 거 같고요. 하지만 하락 속도는 충분히 늦출 수는 있겠다. 그대로 방치하면 문제가 심각하죠. 세수 감소, 소비 감소, 내수 경제 침체, 건설 경제 위축 등 여러 부작용이 있는데 속도는 늦추겠지만 이걸 반전시키기에는 제가 볼 때 정부 역할에 한계가 있을 거 같습니다. 금리 인상에 대해서 미국이 올리는데 우리나라가 방법이 없잖습니까. 이미 많이 오른 부분에 대해선 조정이 돼야 하는데 서서히 연착륙이 돼야 하는데 속도가 너무 가팔라서 속도 조절에 들어간 것이지 정부는 집값을 다시 반등시킬 마음은 없습니다. 그래서 만에 하나 이번에 풀어줘서 집값이 다시 크게 반등하거나 상승하면 다시 규제 지역으로 묶을 가능성도 있습니다. 정부는 절대 폭등하는 걸 방치할 마음이 없고 공급 기조 확대만 보더라도 공급을 지속적으로 늘린다는 건 주택 시장을 안정을 이어가겠다는 의미거든요.  

[앵커]

그러면 금융규제가 완화돼서, 규제 지역이 해제돼서 추가로 시장이 더 침체되면 규제를 좀 더 풀어야 된다는 목소리가 나올 때 정부가 할 수 있는 건 어떤 게 있을까요?

[김인만 김인만부동산연구소장]

그래서 남겨 둔 카드가 경기도 네 곳과 서울인데 아마 하락 속도는 늦춰지겠지만 그래도 하락 폭이 커지면 남아있던 경기도 네 곳을 풀어주고, 서울은 한번에 다 풀어주지 않고 투기 지역, 투기 과열 지구를 먼저 풀고 남은 조정 대상도 지역에 따라 25개 군데 노·도·강, 외부 지역부터 먼저 풀고 가장 마지막에 푸는 지역이 강남의 조정 대상 지역입니다. 강남 조정 대상 지역은 내년 2023년에도 풀릴지 의문이고요. 강남이 조정 대상 지역에서 풀린다면, 반대로 해석하자면 주택 시장이 거의 바닥 가까이 갔다. 정부가 강남까지 풀어줬기 때문에 가진 카드를 다 꺼내 놨다 정도로 이해해야 될 거 같은데 아직은 시간이 더 필요할 거 같습니다.

[앵커]

일부 시청자는 규제 완화 해제에 대해서 빚내서 잔치하자는 거냐는 지적을 하셨는데, 그만큼 시장 수요가 죽었다는 얘기 아니겠어요?

[김인만 김인만부동산연구소장]

그런 불만의 목소리가 충분히 나올 수 있죠. 지금 대책 내용을 보면 결국 빚을 내서 그동안 주택 마련 못하시는 분들이 내집마련하라는 의미일 수도 있어서 그렇게 해석할 수 있는데, 하락 속도가 가파라지면 부작용이 커서 그 속도를 늦춰야겠다는 의미로 받아들이면 될 거 같습니다.

[앵커]

정부의 부동산 규제 지역 해제 관련 이야기 잘 들었습니다. 지금까지 김인만 김인만부동산연구소장이었습니다.

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