연봉 5천만원 직장인 주담대…5월 4억→12월 3억 준다

[11·10 부동산대책]
투기·투기과열 '무주택 실수요' LTV 70%
금리 급등·DSR 규제에 6억 대출 어려워
연봉 낮을수록 반년 전보다 한도 축소
주담대 규제완화, 서민엔 그림의 떡

[이데일리 서대웅 기자] 정부가 서민 실수요자에 대한 규제지역 주택담보인정비율(LTV)을 70%로 완화하고 대출 한도도 6억원으로 늘렸지만, 한도(6억원)만큼 돈을 빌리는 것은 사실상 불가능한 것으로 분석됐다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 묶여 있는 데다 높은 대출금리 벽에 막혀서다. 규제지역 일반 차주(대출자)의 LTV 한도도 지역 및 주택 가격과 관계없이 50%로 늘렸지만 ‘현금 부자’가 아닌 이상 대출받아 집을 장만하기엔 어려움이 예상된다.

(사진=연합뉴스)

금리급등과 DSR 규제에 한도 오히려 준다

금융위원회는 10일 ‘11·10 부동산 대책’ 일환으로 대출규제를 대폭 완화했다. 다음달 1일부터 무주택자와 1주택자(기존주택 처분조건)에 대해 지역·주택가격에 관계없이 LTV를 50%로 단일화하고, 투기·투기과열지구의 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 허용하는 내용이 골자다. 특히 부부합산 연소득이 9000만원 이하인 무주택세대주(서민·실수요자)에 대한 LTV 한도를 70%로 단일화한 동시에 대출 한도도 4억원에서 6억원으로 대폭 늘렸다. 다만 주택가격이 투기·투기과열지구 9억원 이하, 조정대상지역은 8억원 이하여야 한다.

규제를 대폭 풀었지만 서민 실수요자가 최고 한도(6억원)만큼 자금을 빌리기는 사실상 어렵다. 부부합산 연봉이 9000만원인 경우 40년 만기로 6억원을 빌리려면 연 5.3% 이하 금리가 책정돼야 한다. 연 5.3%일 때 DSR은 40.18%로 규제에 걸린다. 이마저도 보유하고 있는 다른 대출이 전혀 없다는 전제에서다.

DSR은 연봉 대비 연간 원리금 상환액 비율로 ‘갚을 수 있을 만큼만 빌려라’는 원칙 아래 도입된 규제다. 총대출금이 1억원 이상인 경우 DSR 40% 이내를 유지해야 한다.

문제는 금리가 가파르게 오르고 있다는 점이다. 이날 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주담대 금리는 변동형이 연 5.09~7.704%, 혼합형(5년 고정 이후 변동)이 연 5.30~7.362%다. 지난 9월 은행권이 신규 취급한 주담대 가중평균금리는 연 4.79%였다. 현재 주담대 금리 하단이 5%를 돌파한 만큼 이달 주담대 가중평균금리는 최소 연 5% 중반대를 기록할 것으로 관측된다.

금융권은 국내 기준금리가 현행 3.0%에서 내년 상반기까지 최고 4.5%로 오를 것으로 보고 있다. 이를 반영해 주담대 평균금리가 6.0%로 오른다면 부부합산 연봉 9000만원인 차주는 40년 만기로 최대 5억4500만원(DSR 39.98%)을 빌릴 수 있다. 금리가 6.5%까지 오르면 같은 조건에서 대출 한도는 5억1200만원(DSR 39.97%)로 더 줄어든다.

이는 그나마 ‘돈 많은 서민’이 받을 수 있는 한도다. 부부합산 연봉이 5000만원이라면 연 6.0% 금리(40년 만기)로는 3억300만원(DSR 40.01%)까지만 빌릴 수 있다. 금리가 6.5%로 오르면 약 2억8500만원(DSR 40.05%)로 한도가 줄어든다. 지난 5월에는 오히려 4억원 대출이 가능했다. 주요 은행들은 5월부터 주담대 만기를 40년으로 늘렸고, 5월 주담대 가중평균금리는 연 3.9%였다. 이 요건들을 적용해 부부합산 연봉 5000만원인 차주가 4억원을 빌리면 DSR은 39.53%였다.

[이데일리 문승용 기자]

대출문 고소득자엔 넓어지고, 저소득자엔 좁아진다

일반 차주 역시 금리와 DSR 규제 벽을 넘기는 힘들다. 연봉이 1억원인 차주가 9억원짜리 아파트를 구매한다고 가정하면 4억5000만원(LTV 50%)까지만 주담대로 빌릴 수 있다. 금리 연 6.0%, 40년 만기를 적용하면 DSR은 29.71%다. 문제는 나머지 4억5000만원인데, 신용대출로 1억원을 장만하더라도 나머지 현금 3억5000만원이 있어야 한다.

반면 ‘현금 부자’이면서 고소득자일수록 이번 규제 완화 혜택을 보게 된다. 연봉 1억원인 차주가 서울에서 13억원짜리 아파트를 산다고 가정하면, 지금은 4억4000만원까지 대출이 가능하다. 9억원까지는 LTV가 40%(3억6000만원), 9억원 초과분(4억원)에 대해선 LTV 20%(8000만원)가 적용돼서다. 금리 연 5.5%, 만기 40년을 적용하면 DSR은 27.23%로 규제에 걸리지 않는다.

다음달 규제가 풀리면 이 차주 한도는 6억5000만원(LTV 50%)으로 늘어난다. 다만 금리 상승기인 점을 반영해 연 6.0% 금리(만기 40년)를 적용하면 실제론 6억500만원(DSR 39.95%) 정도만 빌릴 수 있을 전망이다. 그래도 지금 한도(4억4000만원)보다 1억6500만원 더 빌릴 수 있다.

같은 조건에서 연봉이 1억5000만원이라면 지금은 4억4000만원을 빌릴 수 있지만, 다음달엔 연 6% 금리를 적용해도 6억5000만원(DSR 28.61%)을 거뜬히 빌릴 수 있게 된다.

서대웅 (sdw618@edaily.co.kr)