[ESTATE] 시세 70% 분양가에 40년 초저리대출 눈길

공공분양 50만 가구 나온다

정부가 내년부터 5년간 최저 연 1%대 저금리로 최장 40년 대출이 가능한 공공분양주택 50만 가구 공급에 나선다. 대규모 공급 물량이 쏟아지면서 집값 안정 효과를 낼지 부동산업계 관심이 쏠린다.

나눔형, 선택형, 일반형으로 구분

국토교통부가 내놓은 ‘청년, 서민 주거 안정을 위한 공공주택 공급 계획’에 따르면 내년부터 2027년까지 청년층 34만 가구를 포함해 총 50만 가구를 공급하기로 했다. 지난 5년간 공급된 공공분양 물량(14만7000가구)의 세 배를 웃도는 규모다. 총 50만 가구 중 7만6000가구가 내년까지 인허가 절차를 밟기로 했다.

공공분양 유형은 나눔형(25만 가구), 선택형(10만가구), 일반형(15만 가구) 등으로 나뉜다. ‘나눔형’은 윤석열 대통령의 대선 공약인 ‘청년원가주택’, ‘역세권 첫집’을 합한 개념으로 인근 시세의 70% 이하 분양가로 공급된다. 연 1.9~3% 금리로 최장 40년간 5억 원까지 대출받을 수 있다. 주택담보대출비율(LTV)이 20%로 분양가의 20%만 있다면 내 집 마련이 가능해졌다. 파격적인 금융 혜택을 주는 대신 5년 의무거주 기간 이후 공공에 되팔 때 시세차익의 30%는 반납해야 한다. 기존 신혼희망타운과 비슷한 형태지만 의무적으로 전용 모기지를 받지 않아도 된다는 점이 다르다. 물론 5년이 지나도 거주자가 원하면 계속 거주할 수 있다. ‘선택형’은 기존 5, 10년 공공임대주택과 비슷한 ‘분양 전환형 임대아파트’ 모델이다. 시세보다 저렴한 임대료를 내고 6년간 거주한 후 분양 여부를 선택할 수 있다. 입주할 때 분양가의 절반을 보증금으로 납부하고, 나머지 절반에 대한 월세는 시세의 70~80% 수준으로 부담한다. 6년 후 분양을 받을 때 나눔형과 같은 조건으로 대출을 받을 수 있다. 임대보증금은 1.7~2.6% 저리 전세대출이 별도로 지원된다. 6년 뒤 분양 전환하는 가격은 입주 시추정 분양가와 분양 시점 감정가의 중간 값이다. 6년이 지난 다음 분양을 포기하면 추가로 4년 더 임대 거주가 가능하다. ‘일반형’은 기존 공공분양주택과 비슷한 개념이다. 시세보다 20% 저렴한 분양가로 공급된다. 단 20% 추첨제가 적용돼 청년층 당첨 기회가 확대되는 점이 눈길을 끈다. 일반형은 전용 모기지가 아닌 기존 디딤돌 대출을 이용, 신혼부부는 4억 원, 생애 최초는 2억 원까지 대출 한도가 늘어난다.

세 가지 유형의 공공분양주택은 당장 연말 실시되는 사전청약부터 적용된다. 12월 중 고덕강일3단지(500가구)와 고양창릉 S3블록(1322가구), 남양주 양정역세권 A2블록(549가구)은 나눔형으로, 남양주진접2 A6·7블록(754가구)은 일반형으로 공급된다. 내년 상반기 서울 마곡 택시차고지, 하반기 서울 대방 공공주택지구 등 총 1만555가구 사전청약도 진행된다. 이와 함께 정부는 청약제도도 개편하기로 했다. 나눔형, 선택형 주택 청약에 미혼 청년 대상 특별공급 물량을 신설한다. 전체의 15% 수준이다. 또한 중소형 주택에 추첨제를 신설한다. 그동안 서울 등 투기과열지구의 전용 85㎡ 이하 중소형 주택은 100% 가점제로 공급돼왔다. 이렇다 보니 무주택 기간이 짧고 부양가족이 적은 젊은층 당첨 기회가 거의 없었다. 이를 두고 본 정부는 전용 60㎡ 이하는 일반분양 물량의 60%, 전용 60~85㎡는 30%를 추첨제로 배정해 당첨자를 가린다. 현행 중소형 추첨제 비율이 25%인 조정대상지역도 투기과열지구와 동일하게 추첨제 비중을 확대한다. 이에 비해 중장년층 수요가 많은 전용 85㎡ 초과 중대형 주택 청약에서는 가점제가 확대된다. 현행 가점제 50%, 추첨제 50%인 투기과열지구의 경우 가점제 80%, 추첨제 20%로 비율이 조정된다. 조정대상지역 중대형 주택도 가점제 30%, 추첨제 70%에서 가점제 50%, 추첨제 50%로 가점 비율을 확대한다.

정부가 공공분양주택 물량을 늘리는 것은 긍정적이지만 청약시장에서 중장년층이 소외된다는 우려의 목소리도 크다. 나눔형과 선택형 청약에는 미혼 청년 대상의 ‘청년 특공’이 신설되고, 공공분양 일반공급과 민간분양 중소형 평형에도 추첨제를 도입해 청년층 당첨 확률이 높아졌기 때문이다. 부동산업계 관계자는 “역차별 문제가 우려되므로 중장년층 대출 규제 완화 등 당근책이 필요해 보인다”고 귀띔했다.

글 김경민『매경이코노미』기자

[본 기사는 매일경제 Citylife 제854호 (22.11.15) 기사입니다]