[현장르포]목동 재건축 청사진에도 잠잠...토지거래허가구역 큰 부담

서울 양천구 목동역 인근에 위치한 목동신시가지아파트 7단지 전경 사진=최용준 기자

서울 양천구 목동신시가지아파트 3단지 전경 사진=최용준 기자

[파이낸셜뉴스] "현금을 쌓아놓지 않고서야 당장 목동 재건축 아파트를 매수할 사람은 별로 없을 겁니다." (목동신시가지아파트 공인중개업소 관계자)
10일 서울 양천구 목동신시가지아파트(목동지구택지개발사업) 1단지부터 14단지는 잠잠했다. 집을 사려는 매수문의나 집주인이 공인중개사에 내놓은 집을 거둬들이는 매물회수 움직임도 드물었다. 전날 서울시가 14개 단지 재건축 마스터플랜을 담은 목동 지구단위계획구역 결정 및 변경안 심의로 5만가구 이상의 개발 청사진이 나왔지만, 집값상승 및 거래 활성화 기대감은 낮아보였다.

현지 중개업소 관계자들은 목동이 토지거래허가구역으로 묶여 재건축 사업이 진전돼도 바로 집값에 영향을 주긴 쉽지 않다고 입을 모았다. 지난 4월 서울시는 2021년 목동 14개 단지 토지거래허가구역 지정을 1년 더 연장했다. 토지거래허가구역이 되면 일정 면적을 넘는 부동산 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 토지면적 기준으로 주거지역은 18㎡, 상업지역은 20㎡ 이상이다. 아파트 대지 지분 18㎡를 공급 면적으로 환산하면 약 33㎡내외다. 주택은 취득 후 2년간 실거주하는 조건으로만 허가를 받을 수 있어 전세 끼고 집을 사는 '갭투자'도 불가능하다.

목동 재건축단지 매물의 대다수가 15억원이 넘는 것도 부담이다. 내달 1일부터 15억원 초과에 대한 주택담보대출이 허용되더라도 금리가 7%를 넘기 때문이다. 목동1단지 인근 A공인중개사는 "목동은 거래가 많지 않은 곳이다. 현재 매물도 급매물이기 때문에 매물회수는 없는 상황"이라며 "그간 목동 1단지는 가장 소형인 전용면적 47㎡만 대출이 돼 매매거래가 드물었다"고 말했다.

목동 집값은 부동산시장 침체 여파로 내리막길을 걷고 있다. 목동1단지 인근 B공인중개사는 "목동1단지 전용47㎡ 경우 호가가 13억원에서 14억원으로 형성돼 있다"며 "하지만, 최근 11억원에 실거래됐다"고 설명했다. 전반적으로 목동 14개 재건축 단지의 하락거래가 이어지고 있다. 목동 9단지 전용71㎡는 지난달 28일 13억9500만원에 거래됐다. 최고가 16억6500만원와 비교해 2억7000만원 낮은 가격이다. 목동 14단지 전용108㎡도 지난달 15일 16억원에 팔려 실거래가격이 최고가 21억5000만원 대비 5억5000만원 낮아졌다.

목동 7단지 아파트 주민은 "목동은 학군 수요가 높아 단지 절반은 세입자다. 집주인 중 갭투자, 다주택자가 많다는 의미"라며 "금리 부담으로 갭투자한 집이 급매물로 계속 나오고 있어 한동안 가격이 오르기는 쉽지 않다"고 말했다. 전문가들 역시 재건축 첫 단계인 안전진단도 넘지 못해 지구단위계획구역 결정만으로 당장 집값 반전이 일어나긴 어려울 것으로 전망했다.

다만, 집주인들은 향후 안전진단기준 완화에 따라 목동 재건축 단지 시세의 변화 가능성을 높게 봤다. 현재 14개 단지 중 재건축 첫 관문인 안전진단을 최종 통과한 곳은 6단지가 유일하다. 6단지는 신속통합기획 절차를 밟고 있다. 반면 9단지, 11단지는 각각 2020년, 2021년에 안전진단에서 탈락했다. 8, 12단지는 안전진단 1차 통과 후 2차 대기 중이고 나머지 단지는 2차에서 보류된 상태로 연말 국토교통부의 안전진단기준 완화 발표에 촉각을 곤두세우고 있다.

목동 6단지는 전용47㎡부터 전용142㎡까지 5개 평형 중에 전용47㎡만 올해 실거래됐다. 전용 47㎡은 지난해 8월 15억원으로 최고가를 찍은 뒤 올해 9월 14억원에 매매거래됐다. 현재 호가는 전용47㎡ 경우 12억원 초반부터 15억원 초반이다. F공인중개사는 "6단지는 신속통합기획 등 재건축 기대감에 매물을 회수한 집주인이 있는 걸로 안다"며 "다만 경기침체 등으로 아파트값이 상승반전할 것이란 기대감은 제한적"이라고 말했다.