[매경경영지원본부] 상속·증여를 위한 감정평가 활용시 ‘이것’만은 꼭 확인하자

국세청은 지난 19년 2월 「상속세 및 증여세법 시행령」 개정을 통해 평가기간 이후 법정 결정기한까지, 이른바 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산과 나대지를 대상으로 감정을 통해 과세할 수 있는 법적기반을 마련했다.

그 후 각 지방국세청과 일선 세무서는 다수의 사안에서, 납세자가 신고한 재산가액을 부인하고 국세청이 선정한 감정가액을 해당 재산가액으로 보아 상속·증여세를 산출한 후, 차액을 추가로 과세하는 처분을 하고 있고, 이에 많은 납세자들이 해당 부과처분의 취소를 구하는 조세심판을 제기하는 등 다툼이 벌어지고 있다.

이처럼 꼬마빌딩에 대해 세법에 따라 기준시가로 평가하여 신고한 것에 대해 정해진 기준도 없이 감정평가 대상으로 선정하여 감정한 가액으로 과세하고 있어 무척 당혹스러운 한편, 납세협력비용 축소를 위해 소액부동산의 경우 한 개의 감정가액으로도 시가로 적용할 수 있도록 한 것이 오히려 불이익으로 다가오기도 한다.

상속세 및 증여세법에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 사례가액을 적용할 때 평가기간 이내에 해당 재산에 대하여 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 한다.

다만, 토지·건물과 같은 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 경우에는 2018.4.1. 이후 감정을 의뢰하는 분부터 하나의 감정기관의 감정가액도 시가로 인정되고 있다.

문제는 납세협력비용 축소를 위한 본래의 취지와 다르게 대출을 받기 위해 담보채권의 평가목적으로 감정평가를 받은 적이 있는 작은 규모의 부동산의 경우에는 조세부담이 더 커질 수 있다는 점이다.

반면에 기준시가 10억원을 초과하는 부동산을 담보로 대출을 받기 위해 감정평가를 한 경우에는 둘 이상의 감정평가 요건에 해당되지 않아 기준시가로 평가되어 조세부담이 적어지는 유리한 측면이 존재한다.

따라서 이러한 점을 고려하여 상속·증여재산을 평가할 때 감정가액의 적용에 대해 신중하게 접근해야 한다. 기준시가 10억원 이하의 부동산을 담보로 대출을 받은 경우에는 반드시 감정가액의 확인이 필요하다.

또한 상속세가 공제 이내의 금액이거나 낮은 세율의 과세표준구간일 경우 또는 해당재산과 유사한 재산의 사례가액 등이 해당 재산의 시가보다 현저히 높다고 판단되는 경우 등에는 감정가액을 활용하여 양도소득세를 계산할 때 취득가액으로 활용하는 것도 지혜가 될 수 있다.

김민정 자문세무사(세종TSI)는 “과세당국에서 감정기관에 의뢰하는 평가대상재산은 납세자가 기준시가로 신고한 것에 대해 사례가액을 만들기 위한 것이 대부분이라고 할 수 있다. 지금처럼 명확하게 감정평가 대상 선정기준이 존재하지 않아 혼란이 야기되는 때일수록 전문가들의 도움을 받아 상속·증여세 뿐 아니라 나아가 부수되는 세금 및 관련 비용까지 고려한 종합적인 대응전략이 필요할 것”이라고 전했다.

한편 매경경영지원본부에서는 다양한 전문가 네트워크와 협업을 통하여 중소·중견기업 및 법인 CEO를 대상으로 법인에서 발생하는 다양한 분야에 대한 솔루션 제시 및 실질적인 도움을 제공하고 있다.

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