거래절벽에 ‘연착륙’ 유도책 … “집값 들쑤실라” 서울규제는 유지

정부세종청사 일대 밀집지역 전경. 뉴시스

■ 부동산 규제 완화 배경

실수요자 부담 덜어주는데 초점

정부 “추세 지켜본후 추가 조치”

미분양속 주택 공급 위축 막기

건설사 PF보증확대 ‘긴급수혈’

정부의 ‘11·10 부동산 규제완화 조치’는 급속한 부동산 시장 하락세를 다소간 완화하기 위한 선제적 대응으로 볼 수 있다. 일각에선 규제지역 해제 대상에 서울 강북지역도 포함될 것이란 전망이 나올 정도로 부동산 시세 하락은 급격한 수준이다.

경착륙 위기가 높아지는 상황에서 정부의 부동산 규제 완화는 초읽기 상태였다. 금리 인상 여파로 거래절벽이 오면서 아파트값이 수개월째 떨어지고 인천·경기 규제지역 지방자치단체에서 규제완화 요청이 이어지자 51일 만에 추가 규제지역 해제를 실행했다. 국토교통부는 지난 9월 21일 세종을 제외한 지방의 규제지역을 전부 해제해 투기지역 15곳(서울), 투기과열지구 39곳(서울·경기), 조정대상지역 60곳이 남아 있었다.

실제로 실거래가 기준으로 서울의 아파트 가격은 2017년 이후 106%까지 상승했다가 지난해 10월 고점 이후 지금까지 9% 수준으로 하락하기도 했다. 매수자·매도자 간 거래 희망가격 괴리로 거래량도 역대 최저 수준이다. 9월 기준으로 주택거래량은 전국 3만2000건으로, 이는 5년 평균인 7만6000건의 절반에도 미치지 못하는 수준이다. 전세 역시 매물 누적 규모는 물론 가격 하락 폭도 크게 확대되고 있는 등 시장의 침체가 빨라도 너무 빠르다는 게 정부 당국의 인식이다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 역시 이날 부동산관계장관회의 모두발언에서 “최근의 가파른 금리인상 추세와 결합한 급격한 시장 냉각 가능성은 경계해야 할 것”이라며 이번 규제완화 조치 배경에 대해 설명했다.

시장 급랭은 경계하지만 그렇다고 ‘규제 완전 해제’를 선언할 정도는 아니기에 정부는 이번 조치에서 서울과 수도권 주요지역 규제를 유지키로 했다. 이번 조치로 서울 25개 구, 과천·성남·하남·광명 등 경기도 4곳만 투기과열지구·조정대상지역 등 2중 규제지역으로 남게 됐다. 서울 15개 구는 투기지역 규제도 계속 적용된다. 최근 집값이 많이 떨어졌지만 “지난 5년 상승분과 비교해 누적 하락 폭은 제한적”이란 게 정부의 인식이다. 전면적 규제 완화로 인해 경기침체 중 부동산 가격만 오르는 최악의 상황이 만들어질 수 있다는 걱정이 앞설 수밖에 없다. 자칫 서울 규제완화가 시장의 불쏘시개 역할을 할 수 있다는 우려다. 정부 관계자는 “서울에 대한 부동산 규제를 풀 정도는 아니다”라며 “다만 시장 추세를 고려해 시간을 갖고 (추가 완화 여부를) 검토하겠다”고 말했다.

국토부는 또 미분양에 따른 주택공급 기반이 과도하게 위축되는 상황을 막기 위한 조치도 내놨다. 주택도시보증공사(HUG)의 기존 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 발급을 종전 5조 원에서 10조 원까지 확대하는 한편, 5조 원 규모의 주택금융공사(HF) PF 보증도 유형을 확대하기로 했다. 국토부는 이 경우 준공 전 미분양 PF까지 합쳐 주택사업에 대한 공적보증 규모가 총 20조 원까지 확대된다고 설명했다. 리츠의 부동산 법인 지분은 50%를 초과해 소유한 경우만 해당 투자 지분을 부동산으로 인정해왔으나 앞으로는 리츠가 부동산 법인 지분을 20% 이상 보유한 경우에도 해당 지분을 부동산으로 인정하기로 했다. 앞으로 리츠의 부동산 투자 매입이 활발해질 것으로 정부는 기대했다.

박정민 기자 bohe00@munhwa.com

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