마지막 남은 ‘서울권 투기 지역’…‘부동산 연착륙’ 위한 빗장 풀기, 언제쯤?

인천·세종·경기 전 지역 해제…세 번째 규제지역 풀어
서울 제외 대부분 지역 대출·세제·청약·거래 규제 해제
다음번 주정심에서 서울 규제 해제 촉각…14일부터 효력
연내 주정심 더 열리나…서울 외곽부터 규제 풀릴 듯

서울 중구 남산에서 시내에 위치한 아파트 단지가 보이고 있다. /뉴스1

정부가 수도권 대부분 지역을 규제지역에서 해제하면서 서울과 서울 인접 지역인 경기 성남·과천·하남·광명 부동산 규제도 차례대로 완화될 것이라는 전망이 나온다. 윤석열 정부 출범 후 국토교통부는 주거정책심의위원회(주정심)를 3차례 열어 규제 완화를 통한 부동산 연착륙을 유도하고 있다. 서울과 서울 인접 지역만 규제 대상으로 남으면서 순차적으로 부동산 투기 규제에서 벗어날 것이라는 분석이 나온다.

국토부는 투기과열지구 해제 후 부동산 시장 동향을 살피고 그다음 수순인 조정대상지역을 해제하는 ‘투 스텝’ 방식으로 부동산 규제 빗장을 풀어 왔다. 지난 6월과 9월 두 차례에 걸쳐 지방 대부분이 규제지역에서 해제된 데 이어 이번에는 수도권이 대거 해제 수순을 밟았다. 규제지역에서 해제되면 대출과 세제·청약·거래(전매 제한) 등 집을 사고파는 과정에서 적용되는 규제가 큰 폭으로 완화된다.

정부는 고금리 등으로 부동산 시장이 얼어붙자 40여일 만에 주정심을 열고 규제지역을 추가 해제했다. 통상 주정심은 6개월에 한 번 열리는데, 윤 정부가 출범한 이래 주정심이 열리는 기간도 짧아졌다. 정부가 부동산 가격이 급격하게 하락하는 경착륙을 막겠다는 의지를 보이는 셈이다.

추경호 부총리 겸 기재부 장관이 10일 정부서울청사에서 원희룡 국토교통부 장관(오른쪽에서 두 번째)과 김주현 금융위원장(오른쪽) 이복현 금융감독원장(왼쪽) 등이 참석한 가운데 열린 부동산 관계장관회의에 참석하며 인사하고 있다. /연합뉴스

◇ 수도권 대부분 ‘조정대상지역’ 전면 해제…서울·경기 4곳만 남은 ‘투기과열지구’

10일 국토부는 정부서울청사에서 열린 ‘제3차 부동산 관계장관회의’에서 이 같은 규제 완화 대책을 발표했다. 국토부는 ‘제4차 주거정책심의위원회’에서 서울, 서울과 연접한 과천·성남(분당·수정)·하남·광명 등 4곳을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종을 규제지역에서 해제한다는 내용의 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안을 심의·의결했다.

정부는 경기도 9곳(수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2)을 투기과열지구에서 풀었다. 이곳들은 투기과열지구와 조정대상지역 규제가 한꺼번에 풀렸다. 조정대상지역으로는 고양, 남양주, 김포, 의왕, 안산, 광교지구 등 경기도 22곳과 인천 전 지역(8곳), 세종 등 모두 31곳을 해제했다. 지난 9월 21일 세종을 제외한 지방의 규제지역을 전부 해제하면서 투기과열지구 39곳(서울·경기), 조정대상지역 60곳이 남아있었다.

이번 결정으로 전국적으로 서울 25개 구와 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 경기도 4곳만 투기과열지구·조정대상지역에 모두 해당하는 이중 규제지역으로 남았다.

서울 시내 한 부동산중개업소에 붙은 급매·급전세 안내문. /연합뉴스

윤 정부 출범 후 세 번째로 진행된 주정심에서는 더 큰 폭으로 규제가 풀렸다. 앞서 지난 6월 30일 윤 정부 출범 후 처음으로 열린 주정심에서는 대구 수성구와 대전 동구·중구·서구·유성구, 경남 창원 의창구 등 세종을 제외한 지방 지역의 투기과열지구 지정을 전부 해제했다. 첫 번째 열린 주정심에서 투기과열지구에서 제외됐지만, 조정대상지역으로는 유지됐던 지역들이 두 번째 주정심에서는 조정대상지역에서도 모두 해제됐다.

이에 따라 다음번 주정심에서 검토될 규제 해제 지역은 서울 25개 구와 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 경기도 4곳만 남았다.

잇따른 금리 인상으로 부동산 매매·전세 하락세가 지속되고, 최근 들어 하락 폭을 키우자 정부가 추가 규제지역 해제를 실행한 것이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 10월 다섯째 주 기준 전주보다 0.34% 하락했다. 서울 아파트 가격은 10년 4개월 만에 가장 큰 폭으로 떨어지면서 23주째 하락세를 이어가고 있다.

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “과거 과도하게 상승했던 주택 가격의 일정 부분 하향 조정은 불가피하지만 최근 가파른 금리 인상 추세와 결합한 급격한 시장 냉각 가능성은 경계해야 할 것”이라고 밝혔다.

서울 주택가에서 바라본 강북구. /뉴스1

◇ 다음에는 서울 규제지역 풀리나…”연내 주정심 더 열릴 수도”

부동산 시장에서는 정부가 이번 주정심을 통해 향후 서울과 서울 인접 지역에 대해 부동산 규제 완화 수순을 밟을 것이라는 신호를 줬다고 보고 있다. 실질적인 규제지역은 서울과 주요 수도권으로 집중됐기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다음 대상 지역은 이번에도 규제를 풀지 않았던 서울과 서울 인접 수도권 지역”이라며 “이번 규제지역 완화가 시장에 미치는 영향은 서울과 주요 수도권이 대상지에서 빠지면서 시장에 미치는 영향이 한정적일 수 있다”고 말했다.

국토부는 서울의 경우 주변 지역 파급 효과와 개발 수요, 높은 주택 수요를 고려해 투기과열지구 및 조정대상지역으로 유지한다고 설명했다. 경기도 4곳은 서울과 가깝고 집값과 개발 수요가 높아 규제지역으로 남게 됐다. 김효정 국토부 주택정책관은 “주정심에서 서울이 가지고 있는 파급효과나 상징성, 높은 주택 수요를 감안해 단계적으로 가야 한다는 의견이 모였다”면서 “한 번에 풀기는 어려운 점이 있다는 게 공통된 의견이었다”고 말했다.

윤 정부 들어 세 번째 열린 주정심이지만, 서울이 연이어 규제 완화 지역에서 제외된 것에 대해 김 정책관은 “두 번째와 세 번째 주정심 시기가 붙어있어 큰 텀(term·시차)을 두고 해제한 게 아니었다”면서 “정부가 시장 상황을 주시하고 있다가 적절한 시기에 규제 완화하려는 노력을 하고 있다고 봐달라”고 했다.

이 때문에 가격 하락폭이 커질 경우 정부는 즉각적으로 서울 규제 해제 카드도 꺼낼 것으로 보인다. 이번 주정심으로 서울 인접 지역을 제외한 수도권 대부분 지역의 규제를 해제한 만큼 정책 효과를 모니터링하고 단계적으로 해제할 전망이다. 서울시 25개 구 중 외곽 지역부터 차례대로 규제를 푸는 방안도 검토될 예정이다.

국토부는 이번 조치로 부동산 시장 연착륙이 어렵다고 판단되면 투기지역 해제를 위한 주정심을 곧바로 열 수 있다고 시사했다. 김 정책관은 “11월이나 12월 중 딱 한 번만 하겠다고 정해놓은 것은 아니다”라며 “시장 상황에 따라 판단할 문제”라고 말했다. 서울 지역 등의 집값 하락폭이 커질 경우 이달 중이라도 투기지역 해제에 착수할 수 있다는 점을 강조한 것으로 풀이된다.

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