경기·인천·세종도 규제지역 해제…서울등 제외

서울·과천 등 제외 수도권 규제지역 해제
'주담대 15억' 허용 내달1일부터 적용
준공 전 미분양 사업장 PF대출 보증 지원

서울, 과천 등을 제외한 경기·인천·세종 등 수도권 40곳의 규제지역이 풀렸다. 최근 미분양, 거래 위축 등 부동산 경기 침체를 감안해 '규제 정상화'에 속도가 붙는 모습이다 .

무주택 LTV(주택담보인정비율) 규제 50% 일원화 및 주택담보대출 15억원 초과 허용 시점을 내년 초에서 12월1일로 앞당기고, 재건축 안전진단 개선 방안도 내달 초 조기 마련한다.

준공 전 미분양 사업장에 PF 대출을 받을 수 있도록 5조원 규모의 보증 상품(주택도시보증공사)을 신설하고, 리츠가 부동산법인 지분을 20% 이상 보유한 경우에도 해당 지분을 부동산으로 인정한다.

국토교통부는 9일 2022년 제4차 주거정책심의위원회에서 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)'을 심의·의결하고 10일 3차 부동산관계장관회의에서 이같은 결과를 발표했다.

이번 규제지역 조정(안)은 지난달 27일 윤석열 대통령 주재로 열린 제11차 비상경제민생회의에서 논의된 실수요자 보호 및 거래정상화 방안의 후속조치다.▷관련기사:1주택자·무주택자 LTV 50%로 상향…규제지역 추가 해제(10월27일)

이번 심의를 통해 경기도 전역, 인천, 세종을 규제지역에서 해제하기로 결정했다. 투기과열지구는 경기도 9곳, 조정대상지역은 경기도 22곳, 인천 전 지역 8곳 및 세종 등 총 31곳이다.

지난 6월과 9월 두 차례에 걸쳐 지방 전체(세종 제외)가 규제지역에서 해제된 데 이어 이번에 수도권도 대거 해제됨에 따라 규제지역은 서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명만 남게된다.

이들 지역은 파급효과, 개발수요, 주택수요 등을 고려해 규제 지역이 유지됐다. 해제 효력은 관보 게재가 완료되는 오는 14일 0시부터 발생한다.

국토부는 또 △주택공급기반 위축 방지 △실수요자 내집마련 애로 해소 △서민·중산층 주거부담 경감 등 '3트랙 대응'에 나서기로 했다.

지난 5년간 급등한 주택 가격의 일부 하향 조정은 불가피하지만 최근 가파른 금리 상승 등에 따른 급격한 시장 냉각 가능성, 서민·중산층 주거 부담 확대 등을 감안해 단게별로 필요한 조치를 적시에 추진한다는 방침이다.

국토부는 최근 기발표·논의과제를 신속하게 구체화·이행하는 한편 최근 부동산 시장 여건 변화를 반영한 추가 과제를 추진하기로 했다.

우선 사업 리스크 관리를 위한 PF 대출 보증 지원을 확대하기로 했다. 이를 위해 주택도시보증공사에서 미분양 주택 PF 대출 보증 상품을 5조원 규모로 신설한다.

현재는 건설사업자가 사업비 일부(통상 30%)를 PF 대출 조달 후 수분양자로부터 납입받는 중도금(통상 70%) 등으로 잔여공정을 수행하고 있다. 미분양 발생 시 유동성 부족으로 공사중단 등 어려움에 직면하지만 준공 전 미분양 사업장에 대한 보증 지원이 미흡한 상태다.

이에 준공 전 미분양 사업장에 PF 대출을 받을 수 있도록 보증 지원한다. 다만 분양가 할인 등 미분양 해소를 위한 건설사업자의 적극적 자구노력을 전제로 추진한다.

중·소형 사업장 등 대상 PF 보증도 10조원까지 발급 확대한다. 대상 금리, 주택 유형, 사업자 요건, 심상 방식 등 보증대상 요건도 개편한다.

리츠가 부동산법인 지분을 20% 이상 보유한 경우에도 해당 지분을 부동산으로 인정키로 했다.

재건축 안전진단 개선방안도 연내 조기 마련한다. 평가 항목 조정, 공공기관 적정성 검토 개선, 지자체 배점 조정 권한 부여 등 개선방안을 꾸려 부처 협의·연구용역 등을 거친 뒤 내달 초 조기 발표를 추진한다.

사전청약 부담 완화를 통해 주택분양물량 분산도 유도한다. 현재 주택 조기 공급을 위해 공공택지 사전청약을 의무화하고 있으나 수요는 감소하는 반면 분양은 최근 2~3년 내 집중한 상태다.

분양물량 분산을 위해 향후 매각하는 공공택지는 사전청약 의무 폐지, 기매각 택지는 의무 기간은 6개월에서 2년으로 완화한다. 이에 따라 민간 물량은 2024년까지 7400가구에서 1만5000가구 수준으로 조정한다.

등록임대사업제 정상화를 위한 합리적 개편방안도 내달 마련한다. 세제·금융 지원 수준 등에 대한 종합적 평가와 함께 리츠 등 전문 법인사업자 육성 방안 등을 포괄적으로 검토한다.

규제 정상화의 일환으로 LTV 규제 완화는 내년 초에서 12월1일로 앞당겨 시행한다. 규제지역 내 주택 가액별로 차등화돼 있는 무주택 LTV 규제를 50%로 일원화하고 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대한 주담대 금지 규제도 해제한다.

무순위청약은 거주지역 요건을 폐지하고 명단파기 시점을 최초계약일 60일 이후에서 180일 이후로 연장한다. 예비당첨자수는 가구수의 40%이상에서 500%이상으로 확대한다.

서민·실수요자 대상 LTV 우대 대출 한도를 4억원에서 6억원으로 확대한다. 청년전세 특례보증한도도 1억원에서 2억원으로 확대한다.

생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대에 적용되는 별도의 대출한도(2억원)도 폐지하고 기존 LTV·DTI 틀 내에서 관리한다. 투기·투과지구 15억원 초과 아파트 주담대 허용에 맞춰 15억원 초과 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대도 허용한다.

임차보증금 반환 대출 보증 한도는 1억원에서 2억원으로 확대한다. 매출액 급감, 금리 상승 등에 따른 상환부담 급증으로 주담대 원리금 정상상환이 곤란한 차주에게도 채무조정을 적용한다.

내년부터 안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합해 '특례보금자리론'으로 운영한다. 기존 보금자리론 대비 주택가격·소득요건 등을 확대 운영해 금리 인상기 서민·실수요자 주거안정망을 강화한다는 취지에서다.

이원재 국토부 제1차관은 "최근 수도권 주택시장 상황을 종합적으로 고려해 규제지역을 선제적으로 적극 해제했다"며 "주택시장 상황을 지속적으로 모니터링하면서 실수요자의 어려움 해소를 위해 '제11차 비상경제민생회의' 후속조치 등을 차질 없이 추진해 나가겠다"고 밝혔다.

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)