목동 알짜 주거지로 급부상...5만3000여가구 ‘미니신도시’ 탈바꿈

서울시 지구단위계획 확정
용적률 높여 최고 35층

서울시가 9일 ‘목동지구 택지개발사업 지구단위계획’을 가결하면서 이 일대의 재건축 기대감이 커지고 있다. 사진은 목동아파트 전경. [매경DB]

서울 양천구 목동 신시가지 아파트 단지 일대가 미니 신도시급인 약 5만3000가구 규모로 재탄생한다.

서울시는 9일 열린 도시건축공동위원회에서 ‘목동지구 택지개발사업 지구단위계획구역 및 계획 결정안’이 수정가결 됐다고 밝혔다.

이번 계획안에는 목동 신시가지 아파트 일대 약 436만 8464㎡ 지역의 재건축 가이드라인이 담겼다. 1980년대 2만 6629가구 규모로 지어진 목동 신시가지 1~14단지는 현재 평균 용적률이 120~130% 수준이다.

서울시는 기존 2종 일반주거지역이었던 1~3단지를 3종 일반주거지역으로 종상향 하는 길을 열어줬다. 이미 3종 일반주거지역인 4~14단지도 용적률을 현재 수준에서 최고치인 250%까지 올릴 수 있도록 했다. 사실상 용적률이 2배 가량 높아지며 목동 1~14단지는 최고 35층까지 변신이 가능해졌다. 총 세대수도 5만 3000여가구 늘어나게 됐다. 다만 종상향으로 늘어나는 세대 규모의 일부는 공공 지원 민간 임대로 해야 한다는 조건을 내걸었다.

서울시는 아파트 재건축에 맞춰 목동 유수지 개발과 종합운동장 리모델링 등의 사업도 추진할 계획이다. 국회대로와 목동로에서 안양천 방향으로 연결되는 광역녹지축인 경관녹지도 조성한다.

서울시 관계자는 “안양천으로 이동할 수 있는 보행 데크까지 조성할 것”이라며 “해당 지역은 서남권역의 녹지 생태 도시로 거듭날 것으로 기대된다”고 말했다.

재건축 속도내려면 안전진단·재초환 넘어야

서울시는 이번 재정비를 통해 대규모 단지로 단절됐던 기존 목동 시가지 도로와 단지 안에 새로 만들어질 공공보행통로를 연결할 계획이다.

국회대로와 목동로에서 안양천 방향으로 연결되는 경관녹지도 조성한다. 아예 안양천으로 이동할 수 있는 보행데크까지 만들어 녹지생태 도시를 꾸리겠다고 했다.

조남준 서울시 도시계획국장은 “목동 택지개발지구 지구단위계획 재정비를 통해 지속 가능한 도시공간구조, 생활공간, 도시경관, 교통체계분야 부문별 계획을 수립하여 주변 시가지와 조화되는 녹지생태 공간구조를 마련하겠다”고 말했다.

목동 신시가지 아파트 14개 단지는 각각 별도의 특별계획구역으로 지정됐다. 단지별로 재건축 정비계획안을 짜서 양천구청과 서울시의 심의를 각각 받아야 하는 것이다. 14개 단지는 모두 1980년대에 지어져 재건축 연한인 30년을 넘긴 상황이다.

서울시는 “단지별 재건축 정비계획 수립 시 창의적인 건축 계획이 수립될 수 있도록 지침을 마련했다”고 설명했다. 다만 ‘난개발’에 대한 우려도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “단지별로 따로 재건축을 진행하면 전체적 경관은 한 번에 개발이 이뤄진 지금 모습과는 큰 차이를 보일 수 있다”고 밝혔다.

목동아파트 재건축이 속도를 내려면 안전진단 및 재건축초과이익환수제(재초환) 규제 완화가 더 시급하다는 지적도 많다. 당장 목동아파트 14개 단지 가운데 안전진단 모든 단계를 통과한 곳은 6단지 한 곳에 불과하다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “안전진단을 통과한 6단지는 사업 추진에 속도가 날 수 있지만 다른 단지들은 안전진단을 아직 통과하지 못한데다 세부 계획을 이제 수립하게 되는 것”이라고 설명했다. 일례로 9·11단지는 2020년 적정성 검토(2차 정밀안전진단) 단계에서 탈락한 바 있다.

전 정부 시절 안전진단 규제가 강화되면서 나머지 11개 단지들도 모두 적정성 검토 단계에서 ‘눈치보기’에 돌입한 상황이다. 현행 기준에서는 안전진단 통과가 어려워 기준 완화 이후 적정성 검토를 진행한다고 판단하면서 목동아파트 재건축 시계는 사실상 멈춰 서있다.

함영진 직방 데이터랩장은 “정부가 아직 안전진단 규제를 완화한 게 아니라 지켜봐야 한다”며 “이번 발표는 80년대 준공된 목동 단지의 정비사업이 본격적으로 다시 시작됐다는 의미 정도”라고 말했다.

여기에 정부의 개편안 발표에도 재초환 부담이 여전한만큼 부동산업계에서는 주민들 의견을 모으는데 생각보다 많은 시간이 필요할 것으로 보고 있다.

이 연구위원은 “목동이나 여의도처럼 준공된지 오래된 아파트들은 중간중간 손바뀜이 많이 일어나 같은 조합원이라도 매수 시기에 따라 이해관계가 달라질 수밖에 없다”며 “서울시가 재건축을 위한 길을 열어주기는 했지만 그동안 부과되지 않았던 재초환이 실제로 부과될 가능성이 높아진만큼 주민들 계산이 서로 다를 수 있다”고 지적했다.

서울시가 목동아파트 정비계획안을 수정가결한 것은 최근 부동산 시장 침체와 무관하지 않다는 분석이다. 부동산 시장 침체 속에서 인·허가 절차까지 막히면 향후 주택 공급에도 차질을 빚을 수 있다는 판단이 작용한 것으로 보인다.

부동산업계 관계자는 “부동산 시장 침체 속에서 규제나 인·허가까지 막히면 훗날 이를 완화하거나 풀어줄 타이밍을 오히려 놓칠 수 있다”며 “재건축 추진 단지들 입장에서도 재건축 사업이 끝날 때까지는 오랜 시간이 걸릴테니 당장 시장 상황에 관계없이 진도를 나갈 수 있을 때 빠르게 나가는 게 유리할 것”이라고 밝혔다.