부동산 침체기 장기화 속 내 집 마련 전략은

한문도 "무주택자들, 美 물가·금리 안정 상황 고찰해야"
文·尹 정부 부동산 정책 총평 및 향후 대책 방안 제안 등

대전은 물론 전국적으로 부동산 침체 장기화 전망이 잇따르고 있는 가운데 향후 시장에 대한 진단과 전망이 어느 때보다 궁금한 시점이다. 특히 무주택 서민들의 내집 마련 시기는 언제쯤 올 것인지, 집값 하락이 언제까지 진행될지 등 부동산시장에 대한 관심은 활황기 때 못지 않게 높다.

요즘 가장 '핫'한 부동산 분야 권위자인 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수로부터 대전지역 시장은 물론 전체적인 부동산 시장에 대한 견해를 들어봤다.

수 년 전부터 '부동산 버블'의 위험성을 경고해 온 한문도 교수는 본보와의 인터뷰에서 우선 "금리가 안정되고 약 1년 후 시장 상황을 주목해야 할 것"이라고 운을 뗐다.

그는 "집값 하락세는 최소 3년에서 최대 7년까지 이어질 것이며, 미국 금리 인상 등 외부 변수에 따라 집값은 최대 50%까지 하락할 수 있다"고 내다봤다.

한 교수는 최근 몇 년 동안 정부의 전세대출 완화, 임대 사업 제도 시행, 코로나 및 저금리 유동성 증가 등으로 집값 폭등이 심화됐지만 올해 들어 집값이 폭락하기 시작했다고 진단했다.

그는 "매물이 늘고, 금리가 올라가면 수요자 입장에서 섣불리 부동산을 매입하는 데 부담이 클 것"이라며 "자산 여력이 있어도, 보수적으로 대처하라고 조언해줄 것 같다. 또 HUG가 지난해 10월 역전세 대출 TF팀을 구성하고, 은행에서도 역전세를 대비하는 등 10년 전보다는 리스크가 상대적으로 적을 것"이라고 했다.

한 교수는 부동산 침체가 장기화될 경우 무주택자들이 집을 살 구체적인 시기와 관련해 "미국 물가와 금리 인상이 안정된 후에야 가능할 것"이라며 "금리 인상이 멈추고 약 6개월에서 1년 후 시장 상황과 주택 가격 조정 1-2년 후 시장 상황을 주목해야 한다"고 설명했다. 이어 "거래량이 증가하고 전세가격이 상승해 매매가와 전세가 차이가 축소되는 그 시점이 집을 살 적기"라고 강조했다.

한 교수는 특히 전세 제도에 대한 문제점도 지적했다. 그는 "전세는 사라지는 것이 서민에게 궁극적으로는 도움이 된다"고 했다. 전세와 전세자금대출이 갭투자(전세를 끼고 집을 구매하는 행위)를 가능케 해 '집값 거품'을 만든다는 것이다. 그러면서 현재 잇따르고 있는 '역전세', '깡통전세'에 대해 "이제 시작이며, 앞으로 더 심각해 질 가능성이 높다"고 우려했다. 다만, 10-20년 내 전세가 바로 사라지지는 않을 것으로 전망했다.

한 교수는 지난 정부와 현 정부의 부동산 정책에 대한 견해도 피력했다.

그는 "문재인 정부는 임대사업자 제도 확대 등 부동산 정책에 대해서 외부 전문가의 자문을 통한 정보수집과 검증이 부족했다고 본다"며 "여기에 2020년 코로나 위기로 저금리 유동성을 막는데 어려움이 많았다"고 말했다.

윤 정부의 향후 5년간 270만호 공급 등 부동산 정책에 대해서는 "인위적으로 공급 속도를 지연시키지 않고, 신속한 공급을 진행한다면 주택 가격 안정과 국가 경제에 긍정적인 결과를 가져올 수 있다"고 진단했다.

또 현 정부의 민간기업 활성화를 통한 주택공급확대 계획에 대해서는 "국민을 위한 부동산 정책에 기반돼야 하지만, 정작 민간기업 특혜사업이 될 가능성이 짙어 보인다"며 "자칫 건설사와 투자자를 위한 정책으로 변질될 우려가 있기 때문"이라고 지적했다.

한 교수는 "현재 부동상 상황에서는 시장편향적으로 정책을 구상해서는 안된다"며 "자연적인 부동산 가격 조정을 인위적으로 막을 경우 자칫 빚으로 쌓아 올린 부동산 버블이 향후 더 큰 위기를 초래할 수 있기 때문"이라고 지적했다.

한 교수는 끝으로 "정부는 국민주거안정이라는 국가 본연의 업무에 정진해야 할 것"이라고 덧붙였다.