비은행권 ‘부동산 그림자 금융’ 4년 만에 2배로 증가

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스

비은행권의 ‘부동산 그림자 금융’ 규모가 4년여 만에 2배로 증가한 것으로 나타났다.

9일 한국금융연구원의 ‘금융시장 환경변화와 전망’에 따르면, 올해 9월 기준 국내 부동산 그림자 금융 규모는 842조3천억원으로 집계됐다. 2018년 말(449조원)과 비교했을 때 약 4년 만에 87.3% 늘었다. 부동산 그림자 금융은 은행 수준의 건전성 규제를 받지 않고 있는 곳에서 거래되고 있는 부동산 펀드와 신탁, 프로젝트 파이낸스(PF) 대출, 부동산 유동화 자산과 채무보증 등의 부동산 금융투자상품을 말한다.

금융연구원에 따르면, 2018년부터 지난 9월까지 부동산 관련 펀드와 신탁이 각각 80% 안팎으로 증가해 부동산 그림자 금융 확대를 주도하는 경향을 보였다. 부동산펀드 설정액은 2018년 78조7천억원에서 올해 9월 138조2천억원으로 75.6% 늘었다. 같은 기간 특별자산펀드 설정액도 71조3천억원에서 129조8천억원으로 82.1% 증가했다.

또 같은 기간 부동산 피에프 관련 익스포져는 95조6천억원(104.8%) 증가해 시장 변동성과 취약성에 크게 노출돼있는 것으로 나타났다. 금융연구원은 “보험사, 여전사, 증권사 등이 부동산 피에프 관련 익스포져를 크게 확대시키면서 향후 조달금리 상승과 미분양 등 부동산 시장 침체로 인한 잠재적 부실화 위험에 직접적으로 노출돼있는 것으로 평가된다”고 설명했다.

금융연구원은 상업용 부동산 시장에 대해서도 금리 인상과 시장 불확실성 확대에 따른 잠재 리스크를 주시해야 한다고 지적했다. 상업용 부동산은 주택에 비해 레버리지 비율이 높은 데다 경기변화에 따른 가격 변동 폭이 크고, 가격이 하락했을 때 자금 회수가 어려운 특징이 있다는 것이다. 금리 인상과 부동산 침체가 가속화되면 사업장 부실로 인한 연쇄부도, 간접투자상품의 환매 요구 증가 등의 위험에 직면할 수 있다.

금융연구원은 “시행사, 건설사, 건설하청업자 등과 과도한 피에프 대출 및 관련 채무보증에 나섰던 제2금융권의 연쇄부실 가능성에 대비해 사업장별로 부실평가, 자금조달계획 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 강조했다.

고한솔 기자 sol@hani.co.kr