[ET] 세입자가 월세 받는 ‘역월세’까지…부동산 40% 하락 신호탄?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 11월8일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20221108&1

[앵커]
밀린 월세를 내지 못하고 있는 세입자가 집주인으로부터 독촉을 받는 장면, 서민의 애환을 그린 드라마에서는 심심치 않게 등장했었죠? 하지만 요즘은 상황이 반대가 되는 것 같습니다. 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못할 처지에 놓인 집주인이 월세 내줄 테니 제발 나가지 말고 있어만 달라고 사정하는 모습이 곳곳에서 포착되고 있습니다. 이걸 일컬어서 요즘 역월세 현상, 이런 용어가 회자되고 있습니다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수와 살펴보겠습니다. 교수님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
전월세 시장의 신풍속도라고 봐야 될까요? 역월세 현상이라는 거, 이게 무슨 말이에요?

[답변]
일단 통상적으로 우리가 세입자분이 집주인분들한테 월세를 지급하지 않습니까?

[앵커]
그렇죠.

[답변]
그런데 지금은 집주인께서 역으로 세입자분한테 월세를 지급하는 현상을 우리가 역월세라고 합니다.

[앵커]
그게 상식적으로 언뜻 이해가 안 간다는 말이죠. 왜 그런 현상이 나타나고 있는 걸까요?

[답변]
일단 금리 인상이 되면서 전세 보증금이, 요새 전세 가격이 많이 하락했잖아요? 보시는 것처럼 전세 가격이 5억에서 만약에 4억으로 하락했다고 하면 차액 1억이 발생하지 않습니까? 그러면 그 1억에 대해서 주인께서 반환을 해줘야 되는데, 요즘 아시는 바와 같이 집주인분들도 대출이 좀 어렵기 때문에 1억을 반환 못 할 경우가 생기겠죠. 그러면 제2금융권이나 이런 데에서 대출을 받아서 메꾸든지 아니면 세입자분한테 협조를 요청해서 그 1억에 대해서, 내가 전세 대출 이자에 대해서 내가 대신 보전을 해드리겠다, 월세 형태로 지급하겠다. 이게 요즘 시장에서 벌어지고 있는 현상입니다.

[앵커]
그러니까 이 세입자가 5억에 전세 들어왔어요.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그런데 지금은 전세 보증금이 4억이 됐어요. 집주인이 그 1억을 못 돌려준다고 하니.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그냥 1억 원은 집주인이 나한테 빌려 간 걸로 하고 거기에 대한 이자를 월세처럼 받으면서 그냥 눌러 앉아 있겠다, 이 얘기네요?

[답변]
맞습니다. 세입자가 눌러 앉는다는 개념이 아니라서요. 집주인께서 요청하게 됩니다. 1억을 못 돌려주게 되면 좀 문제가 복잡해지지 않습니까? 그러니까 그러면 내가 월세를, 대출 이자를 내가 부담해줄 테니 그 대신에 계속 사셔라, 이렇게 협조를 요청하고 서로 협의하에 이루어지게 되겠습니다.

[앵커]
그러면 이 세입자는 집주인한테 그 월세 개념의 이자를 얼마 정도 요구할 수 있나요?

[답변]
일단 우리가 전월세 전환율이라고 많이 들어보셨을 거예요. 일단 그것은 임대차법 17조에 나오는데요. 보통 두 가지 경우가 있습니다. 일할을 하든지, 연 10%. 아니면 기준 금리, 우리 요새 기준금리 많이 올랐잖아요? 기준금리 더하기 2% 중에 낮은 걸 적용해요. 그러면 이제 지금.

[앵커]
그게 전월세 전환율, 그러니까 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 이자 비율.

[답변]
법령에 있습니다. 그런데 그러면 지금은 기준금리 3%잖아요? 3%면 2%를 더하게 되면 저기 보시는 바와 같이 5%가 됩니다. 그런데 1억의 차액이 생기니까 1억에 대해서 5%를 계산하면 500만 원이 되고, 1년으로 따지면. 그것을 가지고 열두 달로 나누면 저기 보시는 바와 같이 월 41만 6,600원을 집주인께서 세입자분한테 내주겠다는 형태로 맺게 됩니다.

[앵커]
만약에 전세대출 이자가 저 전월세 전환율 5%보다 높다면, 그러면 어떻게 되는 거죠?

[답변]
그럴 경우도 있습니다. 제2금융권에서 전세대출을 받은 분들은 이율이 그것보다 높으실 수 있거든요?

[앵커]
그러니까요.

[답변]
그럴 경우에는 그거를 주인한테 적극적으로 해명하셔야죠. 나는 그거 갖고 내가 더 손해이니 나는 내가 전세대출 금리가 6%다. 6%에 해 주면 내가 살겠고 아니면 저는 나가겠습니다, 이렇게 협의를 해야겠죠. 그러면 주인께서는 제가 볼 때 다른 데에서 대출을 해서 보전하는 것보다 금리가 그래도 싸거든요? 제가 볼 때는 세입자분이 만약에 대출금리가 조금 높으면 그걸 주인분들한테 잘 얘기 드려서 서로 잘 협의하는 게 제일 좋을 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 결국 지금 같은 현상은 금리가 인상되면서 집값 하락하고 전셋값 하락하면서 나타나는 또 다른 현상이라고 봐야 될 것 같네요.

[답변]
그렇죠, 정확하십니다. 금리 인상이 되다 보니까 부담이 늘어나지 않습니까? 부담이 늘어나고 전세 가격은 당연히 하락하게 되고 그러면 세입자 입장에서는 당연히 그 부담을 줄이기 위해서 이사를 가고 싶어 하지만 그 부담을 주인께서 나름 협조를 한다고 하면 또 서로 협의하에 지낼 수 있는 현상이 지금 나타나고 있는 것이라고 보시면 되겠습니다.

[앵커]
그러면 세입자 입장에서는 집주인이 이렇게 역월세 제안하면 이거 받아야 됩니까, 말아야 됩니까? 어떤 게 좋을까요?

[답변]
일단 본인께서 잘 판단하셔야죠. 주인께서 말씀드린 전 세입자의 대출 금리를 충분히 보전할 정도로 된다고 하면 받아들이는 게 제가 볼 때는 이사비용이나 이런 것도 있지 않습니까? 그러면 다른 데 이사 가더라도 그 값이니까, 그때는 유지를 하는 게 좋겠지만 만약에 거기에서 이견이 있다, 그럴 때는 서로 잘 마무리해서 나가시는 게 도움이 되겠죠.

[앵커]
그런데 집주인 말 듣고 역월세를 수락했는데 집값이 더 떨어져요. 전세가도 더 떨어지고. 그러면 나중에 이 보증금 아예 못 돌려받는 그런 상황까지 오지 않을까요? 더 문제가 커지는 건 아닌가요?

[답변]
기대하고 싶지 않은 상황이지만 올 수도 있다고 걱정하시는 분들이 계실 거예요. 그러면 생각해보시면 우리가 2년 전에, 그러니까 지금 만약에 다시 계약을 하시면 2년 전에 한 번 하셨을 거예요, 그렇죠? 그러니까 2020년이라고 가정하고, 2020년도에 계약하실 때 그 계약서가 있지 않습니까? 거기에 전세 확정일자를 받아놨잖아요? 그게 대항력의 근거가 되는데, 그걸 준비하셔서 그 원계약서는 그대로 갖고 계셔야 됩니다. 새로 쓴 계약서도 지금 보증금을 깎아서 썼잖아요, 역월세로? 2개를 같이 갖고 계시든지 아니면 추가해서 쓰셔서 꼭 갖고 계셔야 대항력이 유지가 돼요. 그 사이에 만약에 주인이 대출 받으면 순위가 밀려서 나중에 문제가 되거든요? 지금 말씀하신 것처럼 만약에 더 내려간다고 가정할 때 그때는 어쩔 수 없이 법의 절차를 밟을 수밖에 없습니다. 그래서 그건 각오하시고 시장에 대처하셔야 됩니다.

[앵커]
그러면 역월세도 계약서를 씁니까?

[답변]
당연히 쓰셔야죠. 안 쓰면 안 됩니다, 큰일 납니다. 왜냐하면 또 집주인께서 본의 아니게 주신다고 했는데, 월세를. 월세를 안 주면 어떻게 될까요?

[앵커]
계약서 어떻게 쓰는지 좀 들어볼게요.

[답변]
이자가 더 늘어나잖아요. 그러니까 역으로 쓰실 때 꼭 추가하실 게, 만약에 월세가 지연 시에는 지연 이자에 대해서도 주인이 책임지겠다는 내용이 꼭 들어가셔야 됩니다.

[앵커]
잠시만요. 그 지연 이자 전에 일단 역월세 계약서에는 임대 기간, 임대보증금, 그리고 받지 못한 그 보증금 차액 명시해야 되고.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
그리고 얼마큼 월세를 받을지도 써야 되고.

[답변]
지정 계좌 다 하고 금액도 명시하고 저기에다 괄호 치고 1년으로 하면 총액이 나오잖아요, 아까 500만 원? 1년 500만 원도 명시하시고 추가적으로 지연될 경우에는 지연 이자에 대해서는 몇 프로로 한다는 것도 정해놓는 게 아주 현명하고 정확한.

[앵커]
그러니까 지연이라는 것은 집주인이 월세를 더 이상 못 내게 되는 상황.

[답변]
네, 그럴 상황이 빚어지겠죠. 예를 들면 세입자분께서 대출 이자를 내는 입장인데, 여기에 연체 금리가 발생한 것을 본인이 물 필요는 없잖아요. 주인께서 원인을 제공하셨으니까 그 부분에 대해서도 책임을 지셔야겠죠. 그래서 저렇게 월세 지연 시 이자는 몇 프로로 한다, 충분하게 쓰시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]
지금 역월세를 받아야 될지 말아야 될지 고민인 분도 계실 거란 말이죠.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그런데 딱 봤을 때 이 집주인 상을 보니까 왠지 돈을 못 준다고 할 것 같고 안 줄 것 같아요, 끝까지. 이럴 때 미리 대비할 수 있는 방법 뭐가 있을까요? 세입자 입장에서.

[답변]
맞습니다. 지금 말씀하신 것처럼 느낌이라는 게 있잖아요, 사람이. 그런데 전세 기간이 딱 만료되고 나면 우리가 법적인 어떤 절차를 밟아서 돈을 받을 수밖에 없지 않습니까? 집주인께서 못 주겠다고 하니까, 그거는 답이 없잖아요? 협의가 안 될 때는 법의 도움을 받아야 되는데 우리가 임차권설정등기라고 많이 들어보셨을 거예요.

[앵커]
죄송합니다. 제가 먼저 여쭤본 거는 전세 만료 기간, 그러니까 전세 기간 끝나기 전에, 만료되기 전에 뭘 먼저 준비해야 되느냐.

[답변]
그러니까 임차권설정등기를 하실 수밖에 없잖아요? 그거를.

[앵커]
그거는 계약 기간 끝난 다음이잖아요.

[답변]
끝나고서 하려면 시간이 필요하고 서류가 많이 필요하잖아요? 그전에 미리 해두시는 게 시간을 줄일 수 있습니다.

[앵커]
그렇죠. 어떤 걸 해야.

[답변]
그래서 필요한 게, 여기 보시는 바와 같이 전세 만료 1~2개월 전에 벌써 느낌이 오셨잖아요? 오시면 미리 카톡이나 문자를 보내시고 그걸 캡처해서 잘 보관하시고.

[앵커]
뭐라고 보내요? 계약 끝내겠다?

[답변]
저는 이제 나가려고 합니다. 나가겠으니 전세보증금 반환 준비해 주시면 고맙겠습니다, 이렇게 쓰시면 되겠죠? 그렇게 하시면서 내용증명을 또 미리 준비하시면 좋습니다. 그 내용을 똑같이, 내용증명 어렵지 않거든요? 수신, 발신만 쓰고 받으신 계약서의 내용 그대로 써서 나가겠습니다, 이 얘기 쓰면 되고 보증금 돌려주세요, 써서 보내는데. 3부를 작성하시면 우체국하고 이렇게 세 군데 되고 집주인한테, 그리고 본인이 하나 갖게 돼요. 그걸 보내고 나면, 그렇게 했다가 만료가 됐을 때 바로 그다음 날 임차권등기설정을 바로 진행할 수 있습니다. 그러나 그걸 안 하면 시간이 더 걸리겠죠.

[앵커]
등기 설정하면 그게 등기에 계속 남으니까 집주인한테는 부담이 돼서 어쨌든 월세든 뭐든 줄 거다, 돈을. 그렇게 보시는.

[답변]
일단 저 과정 속에서 벌써 내용증명이 오면 주인들이, 이 세입자분은 벌써 이런 준비를 하는구나, 느낌을 받으셔가지고 최대한 반환하려고 애를 쓰십니다.

[앵커]
알겠습니다. 어쨌든 그 무주택자들 입장에서는 과연 집값이 어느 정도 떨어지면 내가 살 수도 있겠다는 고민을 할 수도 있을 것 같아서 마지막으로 하나 여쭤보고 싶은 게요. 지금 집값 하락 어디까지 갈 것으로 보세요, 고점 대비?

[답변]
저는 일단 고점 대비 작년 말, 올해 초 고점 대비 최대 한 40% 정도 조정이 가능하다고 보고 있습니다.

[앵커]
40% 정도. 그러니까 작년 연말, 연초 기준으로.

[답변]
작년 연말, 올해 초 고점 대비.

[앵커]
고점 대비. 그러면 그 저점의 신호를 확인할 수 있는, 우리가 시장에서 볼 수 있는 신호 같은 건 뭐가 있을까요?

[답변]
바닥 신호요? 일단 거래량, 서울 아파트 예를 들면요. 서울 아파트 거래량이 6,000건이 평균 거래인데요. 지금 1,000 이하잖아요? 그게 한 3,000건대 이상으로 오면 바닥이 좀 지나고 있다고 판단하셔도 좋을 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 서울 거래량이 3,000~4,000건으로 회복되는 그 시점.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
그거를 바닥의 신호로 보면 적정할 것 같다. 지금까지 ET WHY, 한문도 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.

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