중도금대출 완화했는데 대출 안나온다…자금 꼬이는 건설현장

분양 한파에 금융권 대출 문턱 높혀, '중도금 무이자' 내세워 계약률 올리기 안간힘

(서울=뉴스1) 송원영 기자 = 지난달 서울 아파트 매매량은 한 달 만에 역대 최저치를 새로 썼고, 미분양은 한 달 사이 27% 증가한 것으로 나타났다. 금리 인상과 집값 하락 우려로 주택 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 31일 국토교통부의 '9월 주택통계'에 따르면 올해 들어 9월까지 전국의 주택 매매량(누계)은 41만7794건으로 전년 동기 대비 49% 감소했다. 9월 한 달간 주택 거래량은 3만2403건으로 1년 전보다 60.3% 줄었다. 사진은 이날 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습. 2022.10.31/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

부동산 사업장이 이중고에 빠졌다. 어렵게 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 착공과 분양까지 성공했는데 이번에는 중도금 대출의 높은 문턱에 맞닥뜨렸다. 금융권이 리스크 관리를 이유로 중도금 대출 사업장 선택을 이전보다 까다롭게 하고 있어서다. 일정 수준의 계약률을 충족하지 못하면 중도금 대출이 불가해 공사비 납부가 지체되고 수분양자는 자력으로 중도금 대출을 받아야 하는 상황에 놓일 수 있다.

━

'계약률 낮다, 중도금 대출 불가' 통보

━

8일 부동산업계에 따르면 경상도 A 사업장은 중도금 대출을 해줄 금융기관을 찾지 못해 수분양자의 1차 중도금 납부 기일을 연기했다. A 사업장은 미분양 단지로 계약률이 아직 절반에도 미치지 못한다.

보통은 분양 전에 중도금 대출을 해줄 금융기관을 찾는데 본계약을 위해서는 일정 수준의 계약률을 충족해야 한다. 더욱이 금융기관이 리스크에 대비해 중도금 대출 심사를 더 까다롭게 하면서 중도금 대출을 받지 못하는 사업장이 늘고 있다.

은행권 한 관계자는 "예전에도 꼼꼼히 심사했지만, 최근 미분양 우려가 커져 심사를 더욱 까다롭게 하고 있다"면서 "시행사와 시공사의 신용등급, 계약률, 사업지의 위치 등을 엄격하게 보고 있다"고 말했다.

은행권 다른 관계자는 "최근 가장 큰 화두가 리스크 관리"라면서 "중도금 대출 이자는 계속 오르고, 미분양 물량은 늘기 때문에 적극적으로 중도금 대출을 취급할 이유가 없다"고 말했다.

1금융권에서 거절당한 사업장은 2금융권을 찾는데, 2금융권도 중도금 대출 취급을 꺼리거나 전제 조건인 계약률을 60%에서 90%로 상향시키는 등 문턱을 높였다.

사업주체자인 시행사가 중도금 대출 중개를 위해 노력하지만 설령 중개하지 못하더라도 수분양자는 이런 이유로 계약 해지를 요청할 수는 없다. 계약자는 정해진 대출 기일에 맞춰 알아서 조달해야 한다. 이런 내용은 주로 입주자모집공고나 계약서에 포함돼 있다.

━

울며 겨자 먹기로 "중도금 무이자 해드려요"

━

사업지는 계약률을 높이기 위해 '중도금 무이자' 혜택을 내세우고 있다. 일정 계약률이 되지 않으면 중도금 대출이 불가할 뿐 아니라 부동산 PF의 기한이익상실 요건에 해당할 수 있기 때문이다.

시행사 한 임원은 "중도금 무이자 혜택을 적용하면 사업 주체의 부담이 커지지만 그렇게라도 계약률을 끌어올리는 게 중요하다"라면서 "수익이 줄거나 마이너스가 되는 걸 각오하고라도 사업장이 부실화되는 걸 막아야 한다"고 말했다.

중도금이 들어와야 시행사는 공사비를 납부하고 자금이 순환되는데, 자금력이 되는 시공사는 자체 사업비로 어떻게든 책임준공을 하겠지만 이마저도 힘든 시공사는 공사를 중단할 수밖에 없다. 이런 가운데 미분양이 지속되는 악순환이 이어지면 착공했지만 준공하지 못하고 경매행으로 가는 부실 사업장이 된다.

지금처럼 거래절벽이 심화하고 부동산 하락세가 지속되면 수분양자가 중도금·잔금을 내지 못하고 시행사·시공사의 줄도산 우려도 조심스럽게 제기된다. 실제로 부동산 커뮤니티에는 중도금·잔금을 내지 못하면 어떻게 되는지에 대한 문의가 적지 않게 올라온다.

업계 한 관계자는 "1주택자는 기존 집 매매가 안 되고, 무주택자는 대출이자 부담 급증에 여러모로 쉽지 않은 상황"이라면서 "구축 아파트 가격 하락세가 심화하면 굳이 분양받을 필요가 없어져 계약 해지 등이 잇따를 수 있다. 시장 상황을 예의주시하고 있다"고 말했다.

[관련기사]☞ 민지영, 남편과 '이혼서류' 작성…"힘들어, 도망가고파"☞ '나는솔로' 9기 영자, 영식과 결별 이어 왕따설…멤버들 언팔☞ '재혼' 선우은숙 "4세 연하 ♥유영재, 빚 10억도 상관없어"☞ "남편이 전처와 외도" 집착 아내…오은영 "의부증 아냐", 왜?☞ 30대男만 꼬인다던 53세女 근황…"결혼정보업체 가입 힘들어"

배규민 기자 bkm@mt.co.kr

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>