영끌족에 부동산PF 폭탄까지…주택 보증사고, 벌써 작년치 넘어섰다

주신보 주택보증 9월 말 대위변제 2462억원·보증사고 3800억원 기록
금리 인상 지속되며 보증 부실 위험성 더 커질 듯

서울 중구 남산에서 시내에 위치한 아파트 단지가 보이고 있다./뉴스1

급격한 금리 인상으로 인한 주택 보증사고가 현실화하고 있다. 주택금융신용보증기금의 보증사고는 올해 9월 말 이미 작년 한 해 발생한 사고 규모를 뛰어넘었다. 금리 인상 추세가 지속되며 영끌족(영혼까지 끌어모아 투자)과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험이 커지고 있어 주택 보증사고의 증가세는 더욱 가팔라질 것으로 전망된다.

8일 주택금융공사와 국회에 따르면 주신보 계정의 주택보증 대위변제액과 보증사고액은 올해 9월 각각 2462억원과 3800억원으로 집계됐다. 이는 단 9개월 만에 지난해 보증사고 규모를 뛰어넘었다. 작년 주택보증 대위변제액과 보증사고액은 각각 2286억원, 3629억원이다.

지금과 같은 보증 부실 확산세가 연말까지 계속되면 주택보증 관련 대위변제액과 보증사고액은 최근 5년래 최고치를 경신할 것으로 보인다.

보증사고는 주신보를 통해 취급된 대출의 원금 또는 이자가 변제되지 않거나 채권자가 대출의 기한의 이익을 상실시키는 등의 사유가 발생한 경우에 사고처리하는 것을 뜻한다. 보증사고가 발생한 이후 정상화 활동 등에도 불구하고 사고가 정상화되지 않은 경우 보증계약에 따라 주신보가 채무자를 대신해 금융기관에 해당 채무를 대위변제하게 된다.

그래픽=손민균

주신보는 개인보증과 사업자보증으로 나눠 주택 관련 보증을 지원한다. 개인보증은 전세자금대출, 중도금대출, 주택담보대출, 월세대출, 건축·개량자금대출, 임대보증금반환자금대출 등에 대한 보증과 임차인이 임대인에게 지급한 전세보증금에 대한 반환보증으로 이뤄진다.

사업자보증은 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위해 주택도시기금·금융기관으로부터 받는 대출이나 PF 방식으로 받는 대출, 또는 임대를 목적으로 주택을 매입하거나 분양받기 위해 금융기관으로부터 받는 대출에 대해 지원된다.

주택 보증의 부실화 문제는 올해 들어 금리 인상이 이뤄지면서 수면 위로 떠올랐다. 지난해 1%를 밑돌던 한국은행의 기준금리는 올해 1월 1.25%로 상승한 뒤 지난달 3%까지 올랐다. 이에 따라 전세자금대출, 주택담보대출 등 주택 관련 대출 금리 역시 줄줄이 인상돼 대출금리 상단이 7%대를 돌파했다. 금리 인상 기조가 꺾이지 않을 것으로 보이며 내년에는 대출금리 상단이 9%에 도달할 수 있다는 전망까지 나오고 있다.

기준금리 인상은 곧 대출이자 부담 증가로 이어지다 보니 개인, 사업자 가릴 것 없이 이자 부담에 손을 드는 이들이 속출하고 있다. 특히 부동산 경기 침체로 주택가격이 하락으로 전환하면서 대출 상환을 포기하는 이들이 많다.

개인 보증의 경우 전세 보증의 부실 위험성이 커지고 있다. 올해 8월 말 기준 전세보증이 개인보증의 78%를 차지하고 있어 최근 집값 하락으로 증가하는 ‘깡통 전세’ 위험이 전세보증 부실로 전이될 가능성이 크다.

사업자 보증의 경우 최근 자금줄이 막힌 PF 대출 비중이 크다는 점이 우려스럽다. 사업자보증의 95.4%가 자금력이 비교적 약한 중소건설업체 보증이고, PF 대출의 비중은 전체의 44.1%에 달한다.

한 은행 관계자는 “금리 인상 추세가 계속되면서 차주의 대출 원리금 상환 부담도 커지고 있다”며 “특히 PF 대출의 경우 연장되지 않거나 공사에 착수하지 못하는 경우도 많아 중소 건설사의 도산 위험이 커 보증 부실 역시 커질 것으로 보인다”고 전망했다.

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