주택시장 이미 ‘침체 국면’ 진입…2024년 1분기까지 지속될 가능성

부동산 경기가 이미 침체국면으로 접어들었다는 분석이 이어지고 있는 가운데 현재와 같은 침체가 늦으면 2024년 1분기(1~3월)에 가서야 저점을 확인할 수 있을 것이라는 분석이 나왔다.

현재와 같은 침체 상황이 당분간 계속될 것이라는 뜻이다. 게다가 자금시장 경색이 더해지면서 채산성 악화 등과 같은 어려움이 커질 수 있는 만큼 업체들이 대비책을 마련해야 할 것으로 지적됐다.

중소·중견건설업체 모임인 대한전문건설협회의 산하기구인 대한건설정책연구원(이하 ‘연구원’)은 비정기 간행물 ‘리콘 건설브리프’ 최신호에 이런 내용의 시장동향 보고서 ‘주택시장 침체 국면 진입으로 단기 건설시장 불확실성 커져’를 게재했다.

● 주택경기 이미 침체 진입…전월세 시장 불안정 커질 우려

8일 보고서에 따르면 연구원은 기준금리 인상에 따른 시장금리 상승으로 주택수요가 급격하게 줄고, 가격 하락이 큰 폭으로 진행되는 등 주택시장은 이미 침체 국면에 진입한 것으로 판단했다. 9월까지 누적 기준으로 보면 수도권 아파트 매매가격은 2.37% 하락했는데, 이는 하락폭이 컸던 2013년 1.7%, 2019년 1.6%를 초과하는 수준이라는 것이다.

연구원은 또 현재와 같은 하락폭의 급격한 확대가 지속될 경우 주택경기 경착륙 가능성도 배제할 수 없다고 덧붙였다. 문제는 한국은행의 기준금리 추가인상이 예고된 상태여서 주택 수요 위축이 당분간 지속될 가능성이 크고, 이에 따른 추가 가격 하락도 피할 수 없다는 점이다.

이러한 매매시장의 위축이 전월세에 거주하는 서민층의 주거 불안정성을 키울 것으로 우려됐다. 임차수요의 상대적 강세로 이어지면서 전월세시장, 특히 월세시장의 불안정으로 옮겨지고 있기 때문이다. 전세대출 금리보다 낮은 월세가격으로 월세 수요가 강세를 유지하고 있지만, 지속적인 시장금리 상승으로 월세 수준이 전세대출 금리를 웃돌 경우 전세 전환 부담이 커지면서 주거안정 저해로 이어진다는 것이다.

● 침체 국면 2024년 1분기까지 이어질 수도

연구원은 수도권주택가격지수 순환변동을 분석한 결과, 가격이 내년(2023년) 1분기(1~3월)와 2024년 1분기 사이에서 저점에 도달할 것으로 분석됐다며 경기 침체가 당분간 지속될 것으로 예상했다. 최악의 경우 2024년 1분기까지 집값 하락세가 이어지는 침체 국면이 계속된다는 뜻이다.

연구원은 현재 주택가격 하락이 폭을 키우고 속도도 빨라지고 있으며 이러한 추세가 계속된다면 디플레이션(지속적인 물가하락)으로 인한 주택시장 패닉이 발생할 수 있을 것으로 우려했다. 또 이런 상황이 건설시장과 거시경제 침체로 연계되는 영향을 줄 것으로 판단했다.

여기에 최근 레고랜드 사태로 촉발될 금융시장의 경색도 건설시장의 여건을 악화시키는 요인이어서 대비책 마련이 필요한 것으로 지적됐다. 도급사업 특성을 지닌 건설시장의 경우 단기 자금시장 경색은 자금조달과 현금흐름을 악화시킬 뿐만 아니라 사업위험 확대로 이어지면서 추가 금리 상승 부담도 발생할 수 있기 때문이다.

● 지방 중심으로 미분양 확대 우려

한편 최근 인허가 물량이 크게 늘어나고 있는 비수도권 지역의 미분양 확대 우려도 제기됐다.

인허가 물량은 8월 누적 기준으로 34만7000채로 전년 동기 대비 11.1% 늘어난 것으로 집계돼 금리 상승에 따른 영향이 당장 나타나지 않는 것으로 분석됐다. 다만 권역별로 실적 격차가 발생하고 있고, 시장 여건에 따라 각기 다른 위험 요인이 있는 것으로 나타났다.

수도권은 인허가 물량(19만7000채)은 작년 동기 대비 20.7%가 줄었다. 현 정부의 주택공급 확대 대책의 중요 부분인 정비사업 추진이 수요와 시장 위축으로 어려워지고 있는 상황을 반영한 결과이다.

반면 비수도권 지역은 21만8000채로 전년 동기 대비 무려 45.6%가 증가했다. 조정대상지역 해제 등의 호재가 적용된 결과이다. 하지만 금리 상승에 따른 급속한 수요 감축과 같은 부작용의 영향이 커지면서 미분양 증가로 이어질 가능성이 높다.

실제로 최근 미분양이 빠르게 늘고 있는데 비수도권 지역 비중이 압도적으로 높다. 국토교통부에 따르면 9월 말 현재 전국 미분양은 4만1604채로 집계됐다. 지역별로는 수도권이 7813채(18.8%), 비수도권이 3만3791채(81.2%)였다.

4만 채 이상은 2020년 1월(4만3268채) 이후 2년 8개월 만이다. 증가세도 빠르다. 전월(3만2722채)보다 27.1%(8882채) 증가했고, 누적물량(1~9월)으로는 2만4000채가 늘어났다. 이러한 증가세는 2008년(연간증가물량·5만3345채) 이후 가장 많은 것이다.

황재성기자 jsonhng@donga.com