"집값보다 비싼 분양가"…11월 7300가구 서울 분양 '먹구름' 낄까

장위자이레디언트 등 6개 단지 분양 예정…서울 연중 최다 물량
집값 하락 가속화에 신규 분양 '가격경쟁력' ↓…"미분양 불가피"

서울 중구 남산에서 시내에 위치한 아파트 단지가 보이고 있다. 2022.11.6/뉴스1 ⓒ News1 장수영 기자

(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 11월 서울 재건축 재개발 정비사업장이 대거 분양에 나선다. 해당 지역 집값이 빠르게 내리면서 가격 경쟁력을 잃은 분양 사업장의 청약 결과에 관심이 쏠린다.

8일 직방에 따르면 11월 서울 아파트 공급 예정 물량은 6개 단지 7361가구다. 이 가운데 일반분양 물량은 2686가구다.

11월 서울 공급량은 올해 들어 가장 많은 수준이다. 올해 1월부터 10월까지 서울 공급량은 4191가구에 불과했다.

11월 분양 예정 단지는 모두 재건축 재개발 정비사업지다. 분양 단지별 공급량은 △강동헤리티자이(길동 신동아 재건축) 1299가구 △더샵파크솔레이유(둔촌 삼익빌라 재건축) 195가구 △장위자이레디언트(장위4구역 재개발) 2840가구 △힐스테이트e편한세상문정(문정동 136 재건축) 1265가구 △영등포자이디그니티(양평12구역 재개발) 707가구 △리버센SK뷰롯데캐슬(중화1구역 재개발) 1055가구다.

시장의 관심사는 대형 사업지 청약 성적이다.

매매에 이어 서울 분양시장도 최근 빠르게 위축하고 있다. 국토교통부에 따르면 9월 말 서울 미분양 물량은 719가구로 8월보다 109가구(17.8%) 증가했다. 전월 대비 증가분은 전용 40㎡ 이하 초소형 주택(76가구)이 대부분을 차지했다.

11월 분양 예정 단지는 이전과 달리 서울 대형건설사 브랜드 대단지가 다수 포진했다. 대표적인 곳이 강동헤리티지자이(강동구), 장위자이레디언트(성북구), 힐스테이트e편한세상문정(송파구), 리버센SK뷰롯데캐슬(중랑구) 등이다. 공교롭게도 모두 최근 집값 하락세가 거센 지역의 물량이다.

부동산업계는 올해 하반기 서울 집값 하락이 본격화하면서 새 아파트 분양가의 가격경쟁력이 많이 훼손됐다고 했다. 시세가 가파르게 하락하는 사이 분양가는 계속 치솟아 '로또 청약'은 이제 옛말이 됐다는 얘기다. 자연스럽게 평균 청약 경쟁률도 지난해 163대 1에서 올해 현재 26대 1 수준으로 대폭 줄었다.

11월 분양 예정지 예상 분양가는 인근 주요 단지 시세와 비슷하거나 그 이상이다. 장위자이레디언트 분양가상한제 심의 결과, 분양가는 3.3㎡당 2834만원으로 산출됐다. 전용 84㎡ 기준 분양가는 9억원 중반대로 예상된다.

현재 장위뉴타운 일대 전용 84㎡ 실거래가는 9억원 초반대까지 하락했다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난달 21일 래미안장위포레카운티(장위 1구역 재개발) 전용 84㎡는 9억1400만원(11층)에 거래됐다.

업계 관계자는 "장위4구역(장위자이레디언트)이 래미안장위포레카운티보다 신축이고 지하철역과도 가깝지만, 시장 하락기에는 이 같은 장점이 크게 먹히지 않는다"라면서 "청약 경쟁률은 어느 정도 나올지 모르나 계약까지는 어려울 수 있다"고 내다봤다. 장위자이레디언트뿐 아니라 리버센SK뷰롯데캐슬 등 다른 분양 예정지 역시 비슷한 흐름일 것으로 관측됐다.

다만 정부가 최근 중도금 대출 기준을 9억원에서 12억원으로 상향한 게 실수요자의 자금 조달에 도움을 줘 청약 흥행에 다소 도움이 될 것으로 봤다. 국토교통부는 지난달 말 비상경제민생회의에서 신규아파트 중도금 대출 보증 기준을 9억원에서 12억원으로 확대하겠다고 밝혔다. 또 청약 당첨자의 기존 주택 처분 기한을 현행 6개월에서 2년으로 연장할 계획이다.

업계 관계자는 "올해 초 강북구서 분양한 한화포레나미아(424가구)는 아직도 60여가구 미분양 물량으로 남아 있다"라며 "중도금 대출 가능 상한선을 높여도 (분양가가) 가격 경쟁력이 없다면 미분양 미계약 물량은 나올 수밖에 없다"고 말했다.

yagoojoa@news1.kr