고금리 시대 꼬마빌딩 급매물… 협상으로 승부하라

최고 실전 전문가 3인의 조언

서울에서 가장 핫한 상권 중 한 곳인 마포구 합정동에 들어선 지상 5층 꼬마빌딩. 한옥에서 모티브를 얻은 창틀이 눈에 띈다. 최근 꼬마빌딩 시장에도 옥석 가리기가 이뤄지면서 임차인 확보와 입지 경쟁력이 갈수록 중요해지고 있다. /AT쿠움파트너스

“고금리 시대에 급매물이 시장에 나오기 시작하면 꼬마빌딩 시장은 ‘현금 부자들의 리그’로 재편될 겁니다. 상권이 살아있는 지역, 투자자들이 여전히 관심갖는 지역에는 새로운 투자 기회가 열리는 셈이죠. 결국 투자가치 있는 매물을 어떻게 잘 가려내느냐가 관건입니다.”(권기성 ERA코리아 전무)

권기성 전무

올 들어 금리 인상과 부동산 경기 침체로 꼬마빌딩 시장 분위기도 급변하고 있다. 작년만해도 투자자들이 몰리면서 서울 강남과 성수동 등 인기지역에선 매물을 찾기 힘들고 가격도 크게 올랐지만 이젠 상황이 달라졌다. 매물이 조금씩 나오기 시작했고, 자금력이 부족해 이른바 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은다)했던 투자자들은 고민에 빠졌다.

업계에서는 내년 초부터 서울 인기 지역에서도 매물이 많이 늘어날 것이라고 본다. 자금력을 갖춘 자산가 입장에선 오히려 좋은 매물을 저렴하게 매입할 기회가 오고 있다는 분석이다.

땅집고는 오는 16일부터 꼬마빌딩 투자 노하우를 알려주는 ‘땅집고 꼬마빌딩 실전투자스쿨 8기 과정’을 개강한다. 강사로 참여하는 전문가들로부터 고금리 시대 수익성 높은 꼬마빌딩 투자 성공 노하우를 미리 들었다.

◇“자기 자본 50%는 있어야 안전”

‘빌딩 투자실전 상권분석 4: 역삼권’ 이론 강의와 현장 스터디를 진행하는 노창희 리맥스코리아 부사장은 “현재 금리로 보면 자기자본을 최소 50% 확보해 대출을 줄여야 성공 확률을 높일 수 있다”고 했다. 지난 2~3년간 금리가 사상 최저 수준이어서 매매가의 80~90%까지 대출받아도 임대료로 이자를 내고도 충분한 수익을 낼 수 있었다. 하지만 이제는 매매가의 80~90%까지 대출을 기대하기 힘들고 금리 부담도 커졌다. 이 때문에 자기자본을 충분히 갖고 있어야 고금리 시대가 길어져도 알짜 매물을 지킬 수 있다는 것이다.

노창희 부사장

노 부사장은 “불과 1년전만 해도 압도적인 매도자 우위 시장이어서 돈이 있어도 원하는 지역과 건물을 사기 힘들었는데 내년 상반기부터 영끌족이 매수한 꼬마빌딩들이 매물로 나올 가능성이 높다”며 “자산가 입장에선 가격이 하락한 매물을 눈여겨봐야 할 시기”라고 했다.

◇빌딩 가격은 쉽게 안 낮춰…협상이 중요

지난 2~3년간 꼬마빌딩 시장에선 매입 후 1년 이내에 재매각하는 초단기 투자가 성행했다. 올 초 변동금리로 대출받아 건물을 매입한 투자자들은 연말이 되면 이자 부담을 느껴 가격을 낮춰 시장에 매물을 내놓는 경우도 있을 가능성이 높아졌다. 또 공사비 급등으로 건물 매입 후 신축이나 리모델링 공사를 하지 않고 매물로 내놓는 경우도 있다.

전하나 에이트빌딩 이사는 “일단 사놓으면 무조건 가격이 오르던 시기는 지났기 때문에 입지 측면에서 강점이 없는 매물은 가격을 지탱하기 힘들다”고 했다. 예컨대 과거보다 가격이 내린 물건이라도 역세권이나 메인상권, 대로변에 있는 매물을 골라야 하며, 임대 수요도 꼼꼼히 따져야 한다는 것이다. 전 이사는 ‘빌딩 투자실전 상권분석3 : 성수권’ 이론 강의와 현장 스터디를 진행한다.

전하나 이사

원하는 물건을 싸게 매입하려면 어떻게 해야 할까. ‘빌딩 투자실전 상권분석 2: 서초권’ 강의를 진행하는 권기성 전무는 급매물을 가려내려면 ‘협상의 기술’이 필요하다고 말한다. 빌딩은 주택과 달리 급매물이라도 일반 매물과 비슷한 가격으로 시장에 나오는데, 이 프로세스를 모르면 급매물을 정상가격에 살 수도 있다. 권 전무는 “빌딩 시장에서는 처음부터 급매물은 없다”면서 “결국 급매물로 90억원에 살 수 있는 매물도 처음에는 105억~110억원에 나온가”고 했다. 일단 초기 가격 협상에서 5~10% 정도 조정이 가능하다면 진성 ‘급매물’로 보고 끈질기게 협상을 이어가야 한다고 했다.

고금리 시대에는 임차인 관리가 더 중요해진다. 노창희 부사장은 “고금리 시대에는 임대차 시장도 불안해져 무엇보다 월세를 안정적으로 낼 수 있는 우량 임차인을 구해야 한다”며 “건물 계약 직후나 신축·리모델링 설계 단계부터 사전임대 마케팅을 통해 최적의 임차인을 찾아야 한다”고 했다. /박기람 땅집고 기자