주택→상가 변경때 잔금일 기준 과세…세금 늘어난다

김대경의 절세노트

양도세를 계산할 때 상가는 양도차익 전체에 대해 과세한다. 1가구 1주택은 양도차익에서 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세한다. 상가는 장기보유특별공제(보유기간 3년 이상)를 최대 30% 공제하고 2년 이상 거주한 1가구 1주택이면 최대 80%를 공제한다. 따라서 주택 여부에 따라 양도세 차이가 상당하다.

국세청은 지난달 주택으로 보는 판정 기준일을 변경하는 새로운 기본 통칙을 발표했다. 기본 통칙은 세법에 대한 해석의 기준을 제시하고 합리적인 세정을 실현하기 위해 민원인과의 질의회신, 판례 등을 감안해 사례를 중심으로 기준을 제시하는 것이다.

1주택자의 비과세 판단 시점의 원칙은 양도일이다. 통상 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날로 정한다. 다만 1주택자가 매매 특약에 따라 잔금일 전에 매수자의 사정으로 상가로 용도변경하는 경우 계약일을 기준으로 비과세 요건 충족 여부를 판단했다.

2020년 8월 다주택에 대한 취득세 중과가 생긴 이후 매수자의 용도변경 요청이 많아졌다. 이에 따라 잔금일 이전 상가로 용도변경해 팔았더라도 계약일에 주택이었다면 매도자는 1주택 비과세가 적용됐다. 매수자는 다주택자의 취득세 중과를 피할 수 있었다.

이번 질의회신에서는 양도물건의 판정 기준일을 계약일에서 잔금일인 양도일로 바꾼다고 했다. 예를 들어 10억원에 취득해 20억원에 양도하는 1주택에서 10년을 거주한 자가 잔금일 이전 용도변경해 판다면 양도세를 약 1500만원만 내면 됐지만 이제는 약 3억3000만원을 내야 한다.

변경되는 규정은 2022년 10월 21일 이후에 매매계약을 체결하는 사례부터 적용한다. 1가구 1주택 비과세 적용뿐만 아니라 다주택자의 중과세율과 장기보유특별공제 적용에 대한 주택 여부의 판정도 양도일 현황에 따라 판단한다고 명시했다.

김대경 하나은행 자산관리그룹 세무사

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