강일동 25평 '반값아파트'가 5억?…공사비 '껑충', 파격가 어렵나

SH공사, 고덕강일2지구 토지임대부 예상분양가 9일 공개 예정.."5억은 과도"

김헌동 서울주택공사(SH공사) 사장이 9월 22일 오전 서울 강남구 개포동 서울주택도시공사에서 '내곡지구 사업결과 평가' 발표 기자회견을 갖고 있다. /사진제공=뉴스1

"전용 84㎡(옛 34평) 기준으로 강남권은 5억원, 비강남권은 3억원이면 (토지임대부 주택을) 공급할 수 있다고 했는데 이와 큰 차이가 없을 것이다. 다만 강동구는 강남권이란 점을 고려해야 한다"

김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 사장은 4일 기자와 통화에서 첫 토지임대부 사업지인 강동구 고덕강일지구 예상 공급가격 질의에 이같이 답했다. 이 단지 전용 59㎡ 예상 분양가격이 최근 주변 시세(호가)의 절반 수준인 5억원 내외라는 예측에 선을 그은 것이다.

━

고덕강일지구에 500가구 토지임대부 첫 공급…9일 사전청약 예상분양가 공개

━

서울시와 SH공사에 따르면 연내 사전청약을 실시할 예정인 강동구 고덕강일2지구 내 3단지에 약 500가구의 토지임대부 주택이 공급된다.

토지임대부 주택은 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 형태다. 토지분 재산세를 내지 않지만 매월 SH공사에 일정액의 토지임대료를 내야 한다. 입주 후 의무 거주기간 5년이 지나면 공공에 되팔 수 있는데 이때 시세차익의 최대 70%만 보장한다.

1.9~3%의 저리로 분양가의 최대 80%까지 장기 모기지 지원을 받을 수 있어 금리인상 국면에 수요가 적지 않을 것으로 보인다.

현재 인근 공공분양 단지인 '강동리버스트 4단지' 전용 59㎡ 시세(호가)는 약 10억원, 전셋값은 4억원 내외로 형성돼 있다. 이를 근거로 시세의 반값을 가정하면 전용 59㎡가 5억원 내외로 공급될 것이란 전망이 나왔다.

이와 관련 SH공사 관계자는 "분양가는 아직 확정되지 않았지만 5억원 예상은 과도한 수준"이라고 설명했다. 김 사장의 설명과 같은 맥락이다. 하지만 최근 금리인상에 따른 금융비 증가, 인건비와 자잿값 급등에 따른 공사비 급증을 고려하면 파격적으로 저렴한 가격대를 제시하기 어려울 것이란 관측이 나온다.

공사비 인상 문제는 공공분양 단지도 예외가 아니다. 분양 등 사업 진행은 SH공사가 하더라도 실제 건물 시공은 민간 건설사에 맡긴다. 금리인상으로 공사채를 통한 사업비 조달 여건이 악화한 것도 마찬가지다.

김 사장은 그간 공사비 인상을 감안해도 분양가에 미치는 영향은 크지 않다는 견해를 밝혀 왔다.

그는 최근 기자와 통화에서 "최근 강남 재건축 아파트 건축비가 보통 (3.3㎡당) 800만~900만원 정도 된다"며 "건축비 800만원이면 골조공사비가 약 30%인데 시멘트와 철근 가격 인상을 고려해도 건축비에서 차지하는 비중이 5~10% 수준에 그친다"고 말했다. 그러면서 실제 인상분은 2000만~3000만원 내외로 예상했다.

김 사장은 오는 9일 기자설명회를 열어 기존에 고덕강일지구에서 공급한 단지의 분양원가를 설명하고, 신규 공급하는 토지임대부 주택 예상 분양가를 제시할 예정이다.

━

저렴하게 분양 받아도 매월 30~40만원대 토지임대료 부담해야

━

2년 전 SH공사가 고덕강일지구에 분양한 '강동리버스트 4단지' 전용 59㎡는 약 4억7000만원에 공급했다. 3.3㎡당 평균 1870만원 정도다.

하지만 토지와 건물을 모두 분양한 가격이다. 토지임대부주택은 매월 토지임대료를 추가로 부담해야 한다. 대출원리금에 토지임대료까지 감안하면 저렴한 가격에 공급하더라도 수요자들의 부담은 적지 않다.

2012년 서초구 내곡동에 공급한 토지임대부 주택은 전용 59㎡가 약 32만원의 토지 임대료를 냈다. 10여년간 지가 상승분을 고려하면 토지임대료는 이보다 높을 수 있다.

최근 시장 여건상 토지임대부 공급은 제한될 수밖에 없다는 지적이 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "우리나라는 사유재산권, 시장경제가 강하게 뿌리 박혀 있어 기본적으로 토지임대부 주택 선호도가 떨어진다"며 "시내에 대규모로 공급할 공공택지도 부족하다"고 말했다.

예정된 사업지도 축소되는 분위기다. 서울시에 따르면 당초 약 600가구 토지임대부를 주택을 공급할 예정이었던 송파구 성동구치소 부지도 SH공사가 시행을 맡아 일반분양하는 방식으로 선회한 것으로 알려졌다.

[관련기사]☞ 김새론, 음주사고 두달만에 '술파티'…초대장에 "준비물은 술"☞ 서서 대변 보는 아이…놀란 오은영 "'이것' 떨어져" 충격 진단☞ "서열 정리 안 돼, 선처 없어" 6남매 母에…오은영 "교도소 같다"☞ 기안84, '상처 투성이' 다리 공개하며 "힘드네"…무슨 일?☞ 김형준 "엄마가 일본인" 눈물고백…"한일전 지면 학교서 맞았다"

유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr