공시가격 개편 보류에 …"보유세 경감 기대했는데 실망"

현실화율 연내 개편 무산
文정부때 시세의 90%로 상향
현정부서 연내 개편 추진중
집값 급락하고 시간도 촉박해
조세연구원 "추가 검토 필요"

4일 한국조세재정연구원이 공청회를 통해 부동산 공시가격 전면 개편을 1년 유예할 것을 국토교통부에 제안한 것은 부동산 급락기를 대비한 조치다. 고금리 기조의 강화로 부동산 가격이 급락할 경우 시세를 정확히 파악하기가 어려워지기 때문이다. 국토부가 현실화율을 1년간 유예하는 것으로 공시가 개편이 그치면서, 보유세 감면 효과는 극히 제한적인 것으로 나타났다.

이날 공청회에서 연구용역 결과를 발표한 송경호 조세연 부연구위원은 "현 시세가 안정적이었으면 현실화율 목표치를 80%로 낮춰 발표했을 것"이라며 "부동산 급락기에는 시세를 정확히 잡아내는 게 굉장히 까다롭기 때문에, 이 같은 상황에선 전면적 개편은 일단 보류하는 게 맞는다고 판단했다"고 밝혔다. 공시가격 현실화율이란 공시가격이 시세를 얼마나 반영하고 있는지를 보여주는 지표로, 공시가격을 산정하는 데 가장 중요한 요소다. 시세 10억원 주택에 현실화율 70%를 적용하면 해당 주택의 공시가격은 7억원이 되는 식이다.

현재의 현실화율 계획이 문제가 된 것은 상승 속도가 지나치게 가파르게 설정돼 있어 주택 보유자들의 세 부담이 급격히 높아졌기 때문이다. 2020년 11월 공시가격 현실화 로드맵을 도입한 문재인 정부는 공시가격이 시세의 90% 수준으로 오르도록 설계해 놓았다. 제도 도입 당시인 2020년 기준 69.0% 수준인 공동주택 현실화율은 단계적으로 2030년까지, 53.6% 수준이었던 단독주택의 현실화율은 2035년까지 각각 90%로 끌어올리겠다는 계획이었다. 이에 따라 전국 공동주택 평균 공시가격 현실화율은 2020년 69.0%에서 2021년 70.2%, 올해는 71.5%까지 올라왔다.

공시가격 상승은 집값 급등기와 맞물리면서 주택 보유자들의 세 부담이 급격히 증가하는 부작용을 초래했다. 보유세 중 하나인 종합부동산세(종부세)는 1인당 평균 납부액이 2020년 269만원에서 지난해 601만원으로 연간 2배 이상 올랐다. 지난 2년간 '보유세 폭탄'이라는 비난이 쏟아진 이유다.

조세연은 이 같은 문제점을 바탕으로 현재의 목표 현실화율(90%)을 하향조정하는 등 4가지 안을 검토했다고 밝혔다.

그러나 조세연은 결론적으로 기존 계획을 1년 유예하는 안을 국토부에 제안했다. 송 부연구위원은 "공시가격이 재산세 종부세 등 납부시점의 시세를 역전하지 않기 위해 90% 목표를 하향조정하는 것을 검토했으나, 부동산 가격의 하락폭에 대한 불확실성이 존재한다"며 배경을 설명했다. 내년도 공시가격 산정에 적용되는 현실화율에 내년도 공시가격이 아닌 올해 공시가격을 적용하기로 한 것에 대해선 "지난 2년간 공시가격 급등으로 국민 부담이 이미 크게 증가했음을 고려했다"고 말했다. 보유세 경감을 기대했던 시장에서는 실망하는 분위기다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "앞선 정부 조치로 올해 보유세가 2020년 수준으로 내려갈 예정이라, 내년도 보유세가 올해 대비 오르긴 할 것"이라며 "다만 현실화율을 동결하지 않았을 경우와 비교해선, 보유세 절감효과가 있을 것"이라고 말했다.

조세연이 제안한 안을 바탕으로 우 팀장이 모의계산을 해본 결과, 대다수 공공주택은 내년 보유세가 올해보다 오르게 된다. 서울 서대문구 북가좌동 DMC래미안e편한세상 전용면적 84㎡는 지난해 약 209만원이었던 보유세가 올해 201만원으로 소폭 줄어들고, 내년엔 249만원으로 상승한다. 단 공시가격 현실화율 조치가 반영되지 않는 경우 이 주택 소유자의 보유세는 약 252만5000원으로 늘어나, 보유세 절감효과는 약 3만5000원에 그치게 될 전망이다. 서울 서초구 래미안 퍼스티지 전용면적 85㎡는 작년 보유세 총합이 1881만원에서 올해 1457만원으로 줄어들 예정이나, 내년엔 다시 약 1862만원으로 오르게 된다. 현실화율 동결 효과를 배제하면 보유세는 약 1948만원으로 오른다. 우 팀장은 "올해 재산세 공정시장가액 비율을 기존 60%에서 45%로 낮추는 등 한시적인 감면책이 시행된 데 따른 결과"라며 "이번 조치의 실질적인 보유세 감면효과가 크진 않지만 부동산 급락기에 대비해 불가피한 선택이었을 것으로 본다"고 평가했다.

국토부는 이번 연구용역 결과를 바탕으로 이달 내 최종안을 발표할 예정이지만, '1년 유예'안이 뒤바뀔 가능성은 극히 낮다.

[연규욱 기자]