내놓으면 팔리긴.. "100가구 가운데 34가구 못팔아"

분양시장 침체에 민간아파트 초기분양률 하락 확산
서울 100% 완판 기록 깨져.. 전국적 분위기로 번져
100가구 중 7가구 안팔려 "2019년 2분기 이후 최저"
제주, 33%이상 분양률 급락.. 30가구 이상은 미분양

어딜 가나 금리 인상에 경기 침체 얘기 뿐입니다.

치솟는 금리에 부동산 경기 둔화세가 이어지면서 아파트 분양시장이 기를 펴지 못하고 있습니다.

양극화는 고사하고 어느 지역이랄게 없이 거래는 얼어 붙은데다, '안 팔리고' 또 '못 사는' 경향만 더 뚜렷해지는 실정입니다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 3분기 전국 평균 초기분양률이 82.3%로, 전분기(87.7%)보다 5.4%포인트(p) 하락했습니다.

지역적으로 살펴보면 서울의 경우 민간아파트 평균 초기분양률은 92.7%로, 이전 분기 대비 7.3%포인트 떨어지면서 2019년 2분기(91.3%)이후 가장 낮은 수준을 기록했습니다.

■ 전국 100가구 중 18가구 못팔아.. 서울 ‘분양 완판’ 깨져

초기분양률은 분양가구가 30가구 이상인 민간아파트의 분양 초기(분양개시일 3개월 초과~6개월 이하)의 총 분양가구 대비 계약 체결 가구 비율을 뜻합니다.

전국적으로는 100가구 중 12가구 분양에 실패했던게 18가구로, 6가구 정도 늘었다는 얘기가 됩니다.

서울은 3분기 들어 100가구 중 7가구가 초기 분양에 실패했습니다. 

초기분양률이 3년 전인 2019년 3분기와 4분기 연이어 99.6%를 기록하다 2020년 1분기 100%로 올라섰습니다.

지난해 2분기(99.9%) 한 번을 제외하고 2분기까지 100%를 유지하며 2년 반 동안 초기 완전 분양 기록을 이어왔던게 결국 깨졌습니다.

■ 3분기 초기분양률 93.1%.. 시장 침체 '확산'

수도권은 물론 전국적으로 하락세가 뚜렷해졌습니다.

3분기 초기분양률이 93.1%로 2분기(96.9%)에 비해 3.8%p 떨어졌습니다.

앞서 살펴봤듯 전국은 87.7%에서 82.3%로 5.4%p 떨어져 지난해 말 지방에서 이어진 분양시장 침체 분위기가 전국적으로 확산 추세로 플이되고 있습니다.

■ 지방 침체 '뚜렷'.. "경북 38% 수준까지 급락"

17개 시·도별로 보면 3분기 부산과 충북, 전남, 경북 등지의 감소폭이 두드러집니다.
지난해 4분기부터 3분기 연속 100%이던 부산이 79.0%로 떨어졌고, 충북과 전남도 각각 91.9%에서 77.1%, 94.9%에서 67.3%로 하락세에 합류했습니다.

올 상반기 70%선에 머물렀던 경북 역시 3분기 38.0%까지 급락해, 집계 대상 분양 물량이 없던 대구·광주·세종을 제외하고 전국 시·도 가운데 가장 낮은 수준을 기록했습니다.

전체 분양가구 절반 이상이 장기 미분양 물량으로 넘어간다는 얘기입니다.

■ 제주, 하락폭 33.1%.. 분양시장 '꽁꽁'

제주지역의 하락폭은 만만찮고, 심각합니다.

2분기 99.4%에 달했던게 66.3%로 한 분기 만에 30%p 넘게 떨어졌습니다.

100가구 가운데 34가구는 미분양으로, 사실상 팔리지 않았다는 얘깁니다.

앞서 1분기엔 100%로, 완판 분위기까지 형성했던게 가파른 하락세로 돌아선 셈입니다.

분양률만 다소 높을 뿐, 감소 폭으로는 경북(33.1%)과 같은 수준입니다.

그만큼 분양 물량이 있어도 수요나 거래가 살지 않는다는걸 반증하는 것으로 풀이됩니다.

■ 매매거래 위축.. 미분양 적체 우려 계속

집을 사려는 수요자가 줄며 지난 9월 기준 제주 매매거래가 지난해보다 20% 넘게 감소했고, 미분양 증가세 역시 뚜렷해졌습니다.

국토교통부에 따르면 지난 9월까지 주택매매거래량은 6,978건으로 한 달 평균 776건 꼴로 거래돼, 2021년과 2020년 같은 기간 각각 9,351건, 7,221건이 매매거래됐던데 비해 크게 줄었습니다.

지난해 12월 836호까지 줄었던 미분양주택도 올해 9월 말 기준 1,299호로 전달 대비 7.1%(86호) 늘었고, 역대 최고였던 2018년 3월(1,339호) 다음으로 많았던 2020년 5월(1,337호)에 이어 2018년 6월과 같은 수준을 기록했습니다.

악성으로 꼽히는 준공 후 미분양은 703호로 전체 미분양의 54.1%, 절반을 웃돌았습니다.

■ 고금리·투자 분위기 위축.. "분양시장 조정 필요"

전반적인 업계 전망도 밝지 않습니다.

연내 추가 기준금리 인상이 예고되는데다 원자재 값도 계속 상승세가 예상되면서 분양가 인상을 부추길 것으로 보여, 수요는 살지 않고 소비자 역시 외면할 것이란 관측입니다.

실제 전국 미분양 물량은 지난 9월 말 기준 4만 가구를 넘었고 청약 경쟁률은 한 자릿수로 내려앉은 상태입니다.

부동산업계 관계자는 “올해 주택 인·허가와 착공 물량이 지난해보다 쌓이고 고금리 상황 속에 미분양이 더 늘어날 우려를 배제할 수 없다”며 “집값이 떨어진다고 하지만, 금융권의 대출금리 상승 여파와 함께 대내·외 경기도 받쳐주지 않아 투자 분위기가 계속 위축되는 상태다. 중장기적인 미분양 해소와 주택 안정화 방안이 마련돼야 할 시점”이라고 내다봤습니다.

JIBS 제주방송 김지훈 (jhkim@jibs.co.kr) 기자