시세보다 5억 낮은 둔촌주공 … 꽁꽁 언 분양시장 살릴까

부동산PF 시장 냉각에 자금 조달 위해 서둘러 분양
분양가상한제 적용되며
전용 84㎡ 13억~14억원
입지 좋고 대단지 신축 장점
12억 이하 중도금 대출 등
바뀐 제도 적용 여부도 관심
서울 매수심리 3년여만에 최저
"실거주 장기 투자로 접근을"

서울 둔촌주공아파트가 PF 대출로 인한 금융비용 부담이 커지면서 당초 일정을 앞당겨 다음달 초중순께 일반분양에 나설 계획이다. 사진은 공사가 재개된 단지 전경. <한주형 기자>

청약 실수요자들이 오랜만에 나오는 수도권, 서울 핵심지 공급에 기대감을 드러내고 있다. 둔촌주공은 분양가상한제가 적용된다. 시세보다 저렴하게 나온다. 비슷한 규모 대단지 서울 송파 헬리오시티(9510가구) 전용면적 84㎡가 19억~22억원(한국부동산원 기준)이다. 강동구 대단지 고덕그라시움은 같은 평형이 15억~17억원 선이다. 둔촌주공은 3.3㎡당 3900만원이면 옵션 등을 고려할 때 전용 59㎡(공급 25평형) 기준 9억~10억원대, 전용 84㎡(34평형)는 13억~14억원 선에 공급된다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "최근 서울 일부 대단지 아파트에서 하락 거래가 일어나고 있지만 둔촌주공은 입지가 좋고 서울 대단지에 신축 아파트인 데다 분양가상한제가 적용돼 시세보다 저렴하게 나오는 것"이라며 "청약 실수요자라면 실거주하면서 장기 투자 목적으로 고려해볼 만하다"고 했다.

최근 정부가 개선하겠다고 밝힌 민간분양 추첨제와 12억원 중도금대출 규제도 적용될지 관심이 모아진다. 정부는 아파트 중도금대출이 제한되는 기준선을 현행 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 조정하기로 했다. 이는 주택도시보증공사(HUG) 내부 규정이다. 규정이 개정된 뒤에 나오는 모집공고문부터 12억원 이하 중도금대출이 적용된다. 업계 관계자는 "기존 9억원 중도금대출 규정이 적용됐을 때는 전용 59㎡도 중도금대출이 불가해 현금 부자들만 기회를 얻었지만, 이번에 법이 개정돼 자금이 부족한 실수요자들에게도 기회가 돌아갈 수 있을 것"이라고 했다. 둔촌주공에 2030 미혼 가구 등도 기회를 얻을 수 있는 추첨제가 적용될지 관심이 모아진다. 정부는 지난달 민간 공급에도 중소형 평수에 추첨제를 도입한다고 밝혔다. 업계 관계자는 "관련 법을 개정해야 하고 추첨제가 도입되려면 청약 시스템도 개편해야 해서 12월 적용은 어렵지 않겠냐"면서 "분양이 내년으로 미뤄진다면 청년들에게도 기회가 있을 것"이라고 전망했다.

신혼부부 등은 분양가 9억원 이하 소형 평수를 노릴 것으로 예상된다. 둔촌주공은 전용 29·39·49㎡ 소형 평수도 공급된다. 분양가 9억원 미만으로 특별공급이 나온다.

그러나 둔촌주공에 대한 '묻지마 청약'을 경계하는 목소리도 높다. 1년 사이 금리가 가파르게 올라 주택담보대출은 연말 8~9%를 돌파할 예정이다. 아파트 중도금대출(집단대출) 금리는 연 5%에 육박한다. 그러나 최근 미국 연방준비제도가 네 차례 연속 자이언트스텝(한 번에 기준금리 0.75%포인트 인상)을 단행했고, 한국은행도 기준금리를 인상할 것으로 예고돼 있어 연말이면 대출 금리는 여기서 더 상승할 것이다. 중도금대출이 나오더라도 입주까지 2년 이상 이자를 낼 수 있어야 한다는 얘기다.

서울 아파트 시장은 '거래 빙하기'를 맞았다. 4일 한국부동산원에 따르면 이번주(10월 31일 조사 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 72.9로 3년6개월여 만에 최저를 기록했다. 매매수급지수가 기준선인 100보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

서울 아파트 '거래절벽' 현상은 갈수록 악화되고 있다. 서울부동산정보광장 조사 기준 지난 9월 서울 아파트 거래량은 614건(계약일자 기준)으로 연중 최저이면서 2006년 실거래가 조사 이후 역대 최저를 기록했다. 이번주 서울 아파트값은 0.34% 떨어져 23주 연속 하락했고 전국·수도권·지방 아파트 매매가·전셋값과 서울 전셋값은 부동산원이 시세 조사를 시작한 2012년 5월 이래 사상 최대 낙폭을 기록했다.

둔촌주공은 지하 3층~지상 최고 35층에 총 85개동, 1만2032가구 규모다. 둔촌동 공인중개사 관계자는 "나중에 집을 팔 때 실수요자들이 선호하지 않는 층과 평형은 가격이 1억~2억원씩 차이가 날 수 있으므로 청약을 넣을 때 평형 분석을 꼼꼼히 해야 한다"고 조언했다.

[이선희 기자]

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