성급한 건물 매입은 금물 … 가설계 먼저 해보고 비용 꼼꼼히 계산

꼬마빌딩 투자 유의점
주차장 설치기준·도로법 등
관련 법규 모를땐 손해 커져
계약 체결전 반드시 따져봐야

꼬마빌딩 투자의 매력은 최근 같은 부동산 시장 조정기에도 수익을 낼 수 있다는 점이다.

꼬마빌딩 가격은 신축 건물이 아닌 이상 대체로 토지 가격만을 가지고 거래된다. 임동권 DK빌딩연구소 대표는 "토지 값만 지불하고 리모델링을 하면 신축급 빌딩에 준한 임대료를 얻을 수 있어 건물 가치 제고에 유리하다"고 밝혔다.

토지 가격은 부동산 시장 침체기에도 상승한다는 점이 매력이다. 임 대표는 "부동산 조정기에도 아파트 역시 토지 지분 가격만큼은 내려가지 않는다"며 "가격이 거의 토지로만 구성된 꼬마빌딩의 경우 토지 가격이 여간해서는 내려가지 않고 매년 평균 5%는 오르는 것으로 나타난다"고 설명했다.

중요한 점은 아파트 등 주택 투자를 통해 쌓은 경험으로 꼬마빌딩 투자에 접근하면 수익을 내는 데 차질을 빚을 수 있다는 것이다. 부동산 업계에서는 꼬마빌딩 리모델링을 통해 건물 가치를 높여 노후를 대비하려는 사람들은 아파트 투자와 꼬마빌딩 투자의 접근 방식을 다르게 해야 한다고 조언한다. 아파트나 오피스텔 같은 부동산은 대개 입지가 우수하고, 시행사가 사전에 각종 공법적 제한, 도로법, 건축법 등 규제에 맞춰 건물을 짓기 때문에 투자자는 자신의 자금에 맞게 선택하면 된다.

극단적으로 말해 아파트 등 주택 투자는 일조 사선 제한, 도로법 등의 개념을 모른다는 점이 투자 실패의 이유가 되지 않는다. 매입 후 시간이 흐르면 부동산 시장 상황에 따라 가치가 상승해 자산도 증식하는 개념이다.

꼬마빌딩 투자는 다르다. 건축법, 도로법 등에 대해 모르고 투자했다가 투자 원금의 절반을 날리는 경우도 심심찮게 볼 수 있다.

관련 규정을 제대로 파악하지 못하면 경험 많은 부동산 투자자도 낭패를 보는 게 꼬마빌딩 투자다. 꼬마빌딩 투자를 위해 서울 강남구의 한 신축 용지 매입에 나선 A씨는 '사도(私道)'가 낀 토지라는 점을 제대로 파악하지 못해 큰 손실을 봤다. A씨가 매입한 용지는 지적도상 남측에 다른 필지와 붙어 있어 두 필지 사이에는 도로가 없는 것처럼 보였다. 그러나 실제로 살펴보니 토지 남측에 폭 3m 규모의 '사도'가 나 있던 것이 문제가 됐다.

사도가 있다는 것은 A씨가 사들인 땅과 남측 토지에서 각각 1.5m를 떼어내 폭 3m 도로를 만들었다는 뜻이다. A씨가 사들인 토지는 면적이 130㎡에 달하는데 사도 때문에 떨어져 나간 면적이 22㎡에 이른다. 이로 인해 신축 용지로 사용 가능한 면적이 107.9㎡로 대폭 줄었고, 건폐율 50%(3종일반주거지역)를 적용한 결과 층당 건축 면적이 54㎡(약 16.3평)로 확 줄어들었다. 계단, 화장실 공간 등을 감안하면 층당 사용 가능한 면적은 더욱 줄어들 수밖에 없다.

여기에 일조 사선 제한까지 겹치면서 3층까지 올리는 것은 어떻게든 가능해도, 4층을 올리는 것은 불가능한 것으로 나타났다. 지하 1층을 추가하려고 해도 지상 공지에 주차 공간을 확보하는 게 마땅치 않은 상황에서 법정 주차대수가 1대에서 2대로 늘어나는 것이 문제가 됐다.

A씨가 3층 건물을 지어도 연면적이 162㎡(약 49평)라 임대 수입은 기대치의 절반에 불과할 것으로 보인다. 임 대표는 "신축에 나서는 투자자는 계약 체결 전에 반드시 가설계를 떠보고 임대 가능 면적을 확인해 수지가 맞는지 따져봐야 한다"며 "단지 시세보다 저렴한 급매라는 이유로 계약을 먼저 체결하고 나중에 가설계를 진행하면 큰 손해를 볼 수 있다"고 말했다.

[정석환 기자]