내년 부동산 공시가격 현실화율 동결…향후 ‘90%→80%’로 낮춰지나

‘공시가 현실화율’ 공청회…개편 1년 미룬다
급변하는 부동산 시장에 현실화율 동결
현실화율 ‘90%→80%’ 하향·달성 시점 연기 검토

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습. /뉴스1

정부가 내년 공시가격 현실화율을 올해 수준으로 동결할 계획이다. 한국조세재정연구원은 부동산 가격 하락이 이어지는 상황에서 목표 현실화율을 90%에서 하향 조정할 필요가 있다고 분석한 만큼 향후 목표 현실화율이 80%로 낮춰질 수 있다는 전망도 나온다.

4일 한국조세재정연구원은 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회’에서 기존 현실화 계획을 1년 유예할 것을 제안했다. 송경호 부연구위원은 “재산세·종부세 납부 시점에 공시가가 시세를 역전하지 않도록 현실화 목표치 하향 조정 등을 검토했으나 부동산 가격 하락 폭이 불확실한 상황”이라고 말했다.

이에 따라 내년 시세 대비 공동주택 공시가격은 평균 71.5%로 유지된다. 수도권 집값이 하락세를 보이는 가운데 공시가격 현실화율이 동결되면, 공시가가 하락하면서 보유세 부담이 낮아질 것으로 보인다.

당초 공청회에서는 현실화율 목표치를 90%에서 80%로 낮추는 방안이 제시될 것이라는 전망이 나왔지만, ‘현실화율 1년 동결’로 변동 폭을 최소화한 최종 검토 의견이 나왔다. 부동산 가격이 하락하고 있지만, 다시 상승세로 돌아설 수 있어 장기 계획을 수정하기 부적절하다고 판단해 1년 더 상황을 지켜보자는 취지로 풀이된다.

국토교통부는 지난 6월 조세연에 공시가격 현실화 계획 수정을 위한 연구용역을 발주했다. 국토부는 조세안의 제안을 받아들일 가능성이 크다.

문재인 정부는 현실화율 로드맵을 공동주택 기준으로 2020년 평균 69.0%, 2021년 70.2%, 2022년 71.5%, 2023년 72.7%로 제시했다. 그러나 목표 현실화율 90%를 달성할 경우 개별주택별로 공시가격이 시세를 초과하는 상황이 나타날 수 있다는 문제점이 제기됐다.

아파트 실거래가 지수는 금리 인상 등 여파로 지난 5월(-0.68%)부터 하락세를 기록 중이다. 서울 아파트의 경우 올해 1∼8월 누적 실거래가지수 하락률이 -6.63%로 역대 가장 컸다.

공시가 현실화율을 계속해서 올리면, 집값은 하락했는데 공시가가 올라가고 이에 따라 보유세 부담도 커지는 문제점이 발생한다. 동결할 경우 공시가에 시세를 반영할 수 있어, 동결 후 부동산시장 상황을 지켜보고 현실화 로드맵을 수정할 것으로 보인다.

공시가격 현실화 계획 수정 검토 방향 중 방안별 세부 시나리오 수정안. /한국조세재정연구원 제공

조세연은 현실화율 목표치 90%를 80%로 낮춰야 한다는 의견을 내놓기도 했다. 송 부연구위원은 “2021∼2022년 가격 급등·급락기 분석 결과 공시가격 현실화율을 90%로 유지했을 때 공시가가 실거래가를 초과할 가능성이 있다”고 밝혔다.

공시가는 매년 1월 1일 기준으로 공시된다. 이후 부동산 가격이 하락하면 공시가와 시세의 역전 현상이 빈번하게 발생할 수 있다.

현실화율 목표치를 낮추면서 목표 달성 기간에 대해 공동주택은 2030년에서 2035년으로, 단독주택은 2035년에서 2040년으로 연장하는 방안도 제시됐다. 이 경우 매년 상승하는 공동주택 현실화율은 연평균 2.31%에서 0.65%로 조정된다.

목표치 달성 기간을 아파트, 단독주택, 토지 등으로 구분하지 말고 일괄적으로 2040년으로 연장하는 방안도 제시됐다. 공동주택 현실화율 상승 폭을 연평균 2.31%에서 0.47%도 줄이는 방안이다.

국토부는 공청회 논의 결과를 토대로 내년에 적용할 공시가 현실화율 이행 계획을 이달 중순쯤 발표할 예정이다. 공시가격은 종합부동산세·재산세뿐 아니라 건강보험료와 기초연금 등 67개 행정 제도의 기준으로 사용된다. 윤석열 대통령은 대선 후보 시절 공시가 현실화 계획 재검토를 공약하고 당선된 뒤 국정과제로 선정한 바 있다.

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