둔촌주공 일반분양, 중도금 대출 기준 ‘12억’이 ‘국평’ 가격 정할까

‘유동성 위기’ 둔촌주공, 연내 일반분양 추진
조합, 강동구에 3.3㎡당 3900만원대 신청
업계, 새 중도금 대출 기준 12억원 이하로
‘국민 평수’ 84㎡형 분양가 맞춰질 것 전망
12월 분양시 추첨제 확대 적용은 어려워

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장의 모습. 연합뉴스

최근 유동성 위기를 넘긴 서울 강동구 ‘둔촌주공’이 연내 분양을 추진하고 있어 주목된다. 1만2천여가구에 이르는 초대형 재건축 단지로 일반 분양을 기다려온 수요자들이 많은 곳이어서, 분양가와 중도금 대출, 청약자격 등에 관심이 쏠린다. 최근 부동산시장이 극도로 침체된 상황에서 대단지 물량이 나와, 둔촌주공의 분양 흥행 여부가 인근 주택시장에 끼칠 영향이 적지 않을 전망이다.

4일 정비업계에 따르면, 둔촌주공 재건축 조합은 12월 일반분양을 추진하고 있다. 조합은 지난달 일반분양가격 산정 자료를 강동구청에 제출했으며, 구청의 분양가격 승인이 이뤄지면 연내 입주자 모집에 나설 계획으로 알려졌다. 일반분양 물량은 4786가구에 이른다.

조합이 분양에 속도를 내는 이유는 금융비용을 줄이기 위해서다. 둔촌주공은 지난달 대출 만기가 닥친 사업비 7천억원 차환에 어려움을 겪다가 케이비(KB)증권과 한국투자증권을 통해 이자를 포함한 기존 사업비 7231억원을 가까스로 조달했다. 조달 금리는 11.79%로, 최대한 조기에 상환해야 조합원 분담금을 줄일 수 있다.

조합은 강동구에 일반분양 분양가를 3.3㎡당 3900만원대로 신청했다. 강동구청은 서면검토를 거친 뒤 이달 중순 안에 분양가심사위원회를 통해 최종 분양가액을 산정할 예정이다. 조합이 제시한 분양가는 전용면적 59㎡(공급면적 25평) 기준 10억원대, 전용 84㎡(33평) 13억원선이지만 심의과정에서 낮춰질 가능성이 크다는 게 업계 전망이다.

수요자들의 관심은 분양가와 함께 대출과 청약 방식의 변화에도 쏠린다. 최근 정부가 민간 분양에서 중도금 대출이 가능한 분양가 수준을 9억원에서 12억원으로 높이기로 했고, 2030세대의 당첨 기회를 넓혀주기 위해 서울 등 규제지역 민간분양에 추첨제를 확대하기로 했기 때문이다. 서울의 경우 현재 전용 85㎡ 이하는 100% 가점, 85㎡ 초과는 가점 50%, 추첨 50%가 적용되고 있다. 그러나 앞으로는 전용 60㎡ 이하는 가점 40%, 추첨 60%, 전용 60~84㎡는 가점 70%, 추첨 30%를 적용하는 방식으로 바뀐다. 또 전용 85㎡ 초과 중대형은 현행 가점 50%, 추첨 50%에서 앞으로 가점 80%, 추첨 20%로 변경된다.

먼저 중도금 대출 기준을 12억원으로 올리는 것은 주택도시보증공사(HUG)가 대출보증 내부 규정을 고치면 돼, 이르면 이달부터 시행될 수 있을 것으로 예상된다. 이에 따라 둔촌주공 전용면적 59㎡에는 적용될 것으로 보이지만, 전용 84㎡는 조합이 제시한 수준보다 분양가가 1억원 가량 낮아져야 적용될 수 있는 상황이다. 부동산 업계에선 최근과 같은 부동산경기 침체 상황에선 조기에 분양을 마치는 게 중요해진 만큼, 조합이 전용 84㎡에도 중도금 대출이 적용될 수 있도록 12억원 이하 분양가를 수용할 것이라는 전망이 나온다.

이와 달리 확대된 추첨제가 둔촌주공에 적용될지는 미지수다. 민간분양 청약 제도 변경은 국토교통부령인 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정 사항인데, 국토부는 12월 중 개정을 추진하는 절차를 밟고 있는 중이다. 둔촌주공이 12월 일반분양에 나선다면 이 규정은 적용되지 않을 가능성이 높아, 2030세대로선 내년 1월 이후 분양이 이뤄지는 게 유리한 상황으로 보인다.

최근 얼어붙은 부동산시장에서 둔촌주공 일반분양이 어떤 성적을 거둘 지도 관심을 모은다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “분양가, 중도금 대출 등 변수가 있기는 하지만 기다렸던 수요자들이 많고 입지는 서울 최고 수준이라는 점에서 청약자가 많을 전망”이라면서 “다만 청약률이 예상만큼 높지 않다면 다른 지역 신규 분양은 더 어려워질 우려도 있다”고 짚었다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr