조정대상지역의 규제 해제, 달라지는 세금은? [더 머니이스트-NH WM마스터즈의 금융톡톡!]

한경닷컴 더 머니이스트

지난 9월 21일, 국토교통부에서 지방 광역시·도 지역의 주택 규제지역을 일부 해제한다는 내용을 발표했습니다. 특히 주택 세금에 영향을 주는 조정대상지역의 경우 수도권 및 세종 지역을 제외한 나머지 지역은 모두 해제가 되었습니다. 이로 인해 조정대상지역에 주택을 취득, 보유, 양도할 때의 세제에 변화가 생기게 되는데, 어떠한 변화가 있는지 살펴봤습니다.

양도소득세

가장 먼저 변화하는 점은 다주택자가 해당 조정대상지역이 해제되는 곳의 주택을 양도하더라도 더 이상 중과세율을 적용받지 않게 된다는 점입니다. 뿐만 아니라 장기보유특별공제 역시 적용받을 수 있게 됩니다. 현재 적용되고 있는 2023년 5월 9일 까지 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 기간을 경과해서 주택을 양도하더라도 중과 부담이 덜어져 주택 양도시기를 더 편하게 정할 수 있게 되었습니다.

2017년 8월 2일부터 조정대상지역이 지정된 후 주택을 취득하고, 1세대1주택 양 도시 비과세를 받으려면 기본 조건인 2년 보유와 더불어 2년 거주요건까지 갖추어야 했습니다. 하지만, 조정대상지역이 해제된 이후 취득한 주택은 2년 보유만 해도 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다. 단 여기서 가장 주의해야할 점은 주택 취득 당시에 조정대상지역이었다면, 이후에 해당 주택이 조정대상지역에서 해제되 더라도 1세대1주택 비과세 적용 시 2년 거주 요건을 충족해야 한다는 점을 놓치지 말아야 합니다.

종전주택이 조정대상지역에 있으면서 신규주택 역시 조정대상지역에 있는 경우 종전주택을 신규주택 취득일로 2년 이내에 양도시 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 하지만 종전주택, 신규주택 중 하나라도 조정대상지역이 아닌 경우 종전주택 양도 기한이 2년에서 3년으로 늘어납니다. 하지만 이 역시 양도기한을 정하는 기준은 신규주택을 취득할 당시 조정대상지역 여부이므로 해제 이후 신규주택을 취득한 경우에만 그 기한이 늘어납니다.

종합부동산세

주택 수에 따라 종부세 역시 세율변화가 있습니다. 3주택을 보유하거나 조정대상지역에 2주택을 보유한 경우 종부세 중과세를 적용받게 됩니다. 하지만 올해 종부세에서는 조정대상지역에 2주택을 보유했으며 1채가 이번 발표에서 조정대상지역에서 해제되더라도 세율 변화는 없을 것입니다. 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일로 그 이후의 변화는 다음해 6월 1일부터 적용될 것이기 때문입니다.

취득세

조정대상지역에 2주택, 3주택 째를 취득할 때부터 8~12%의 중과세율을 적용받습니다. 조정대상지역에서 해제된다면 그 지역에 2주택째를 취득하더라도 일반세율인 1~3%를 적용받을 수 있습니다. 단 이러한 경우라도 3주택째부터는 조정대상지역 여부와 관계없이 중과세율을 적용 받습니다.

증여취득세를 적용할 때도 차이가 있습니다. 조정대상지역의 공시가격 3억 이상의 주택을 증여받을 때 12%의 중과세를 적용받는데, 조정대상지역이 해제된다면 공시가격 여부와 관계없이 증여취득세율을 3.5%로 적용받습니다.

양도소득세, 종합부동산세, 취득세 세 가지 세금에서 조정대상지역 해제가 만드는 변화를 알아보았습니다. 조정대상지역을 피해가기만 해도 소위 말하는 주택 세금 폭탄을 피할 수가 있어, 주택을 취득, 보유, 양도할 때 유리한 부분이 많아집니다. 하지만 조정대상지역이 지정된 시기가 중요하듯 해제되는 시기가 언제인지도 중요합니다. 이번 발표 역시 9월 21일에 되었지만, 이 발표의 효력은 9월 26일부터 생겼습니다.

1세대1주택 비과세 거주요건 적용 역시 취득 당시에 조정대상지역 여부에 따라 결정하므로, 취득 당시 조정대상 지역이었다면 해제 여부와 관계없이 거주요건을 지켜야 하는 등 여전히 주의할 점이 많습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 이영빈 NH WM마스터즈 전문위원(NH농협은행 NH All100 자문센터)

'NH WM마스터즈'는 농협금융지주와 각 계열사에서 선발된 자산관리 관련 최정예 전문가 집단으로, 리서치에 기반한 투자전략과 자산포트폴리오를 제시하고 있습니다.

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