아파트값을 결정하는 것들…지금 사, 말아?

‘영끌’로 아파트를 장만한 이들이 금리 인상으로 부담이 늘어나고 천정부지로 치솟던 아파트 가격이 2년 전으로 돌아가면서 아파트를 보는 시선이 복잡하다.

사용가치에서 교환가치로 바뀐 아파트에 대한 국민적 관심사는 오로지 하나이다. 언제 어디가 오르고 내리냐다.

지금까지 집값 정책은 가격 상승을 공급 부족으로 보는 공급론자와 집값 상승을 부도덕과 연관지어 가수요를 억제·규제하는 규제론자들에 의해 좌우돼온 게 사실이다.

이상현 명지대 교수는 둘 다 확증편향에 빠져 제대로 시장에 대응하지 못했다고 본다. 공급론자들이 주장하는 수요-공급 법칙은 가격이 상승할 때는 잘 적용되지만 가격이 하락할 때는 적용되지 않는다는 점을 강조한다. 부동산 시장에서 수요가 증가하거나 공급이 감소하면 주택가격은 상승했는데,수요 증가로 인한 가격 상승은 과거 박정희 정부와 노태우 정부에서 확연히 드러났다.

공급 감소로 인한 가격 상승은 노무현 정부와 문재인 정부에서 나타난 일이다. 수요가 증가하거나 공급이 일시적으로 감소하면 시장은 그것을 일종의 신호탄으로 해석, 가수요가 불거져 나온다. 이 순간이 오면 실수요 조차 가수요처럼 움직이게 된다.

저자는 규제를 통해 집값을 조절할 수 있다는 주장에 대해서도 문제점을 지적한다. 문제는 집이 아니기 때문이다. 쌓아 놓은 부가 마땅히 투자할 곳이 없고 곧 인플레이션이 닥칠 게 예상된다면 안정적인 부동산 투자로 몰리게 마련이라는 것이다. 이는 도덕의 문제가 아니다.

저자는 집값을 결정하는 사용가치인 위치, 부지, 건물, 평판 등 내재적 속성과 집의 교환가치를 구현하는 시장, 인플레이션, 부의 집중, 가수요 폭발 등 외생적 조건을 하나하나 꼼꼼하고 알기쉽게 설명하며 집값에 대한 자연스런 이해로 이끈다.

이윤미 기자/meelee@heraldcorp.com

집값의 이해/이상현 지음/한울

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