[이슈분석] 부동산 시장 '첩첩산중' 집값 더 떨어져도 "안 사요"

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 강산 / 출연 : 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었습니다. 지방, 수도권은 물론 서울까지 아파트값이 매서운 추락세를 보이고 있는데요. 향후 전망은 더 암울합니다. 기준금리 추가 인상이 예상되는 데다 단기자금 경색이 지속되면서 건설업계에 먹구름이 드리우고 있는데요. 부동산 시장 상황 짚어보겠습니다. 

Q. 집값 하락 폭이 매주 기록을 갱신하고 있습니다. 서울 아파트는 25주째 하락을 이어가고 있는데요. 급급매 위주로 거래되던 시장이 요즘엔 더 깎아줘도 안 산다는 말까지 나온다고 합니다. 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장 분위기, 어떻게 보고 계신가요?

- 전국 아파트값 매서울 추락세…"이제 급급매도 안 나가"
- 서울 아파트값 23주째 하락…10년 4개월만 최대 낙폭
- 전국 아파트값 0.28%→0.32%↓…전주 比 하락 폭 확대
- 송파구, 지난주 이어 25개 자치구 중 최대 낙폭 지역
- 가격하락 우려에 매수심리 위축…추가 금리인상 예정
- 부동산원 "급매물서 추가 하락 조정돼도 거래 불투명"
- 맥 못 추는 전셋값, 수도권 포함 전국적으로 하락 폭↑

Q. 어제(3일) 미국 연준이 기준금리를 0.75%p 인상했습니다. 우리나라도 이번 달 마지막 주 금통위를 열 예정인데요. 아마도 빅스텝을 밟은 가능성이 높습니다. 이미 7%를 넘어서 8%를 목전에 둔 주담대가 연말에는 10%에 육박할 거라는 얘기가 나옵니다. 5억 원 정도 주담대 받게 되면 8% 금리를 적용할 때 매월 은행에 내는 원리금이 약 348만 원 정도로 계산되는데 이자 부담이 대폭 늘어나고 있어요?

- FOMC, 기준금리 75bp 인상…3.75~4.00%로 상향
- 4연속 자이언트 스텝 강행…15년 만 4%대 기준금리
- 한·미 간 기준금리 역전 5개월째…금리차 100bp 확대
- 한은, 지난달 두 번째 '빅스텝'…이번 달도 빅스텝 전망
- 거세진 국내 대출금리 상승 압박…주담대 8% 임박
- 한은 '더블 빅스텝' 단행시 주담대 9% 위협 가능성
- 대출금리 급등…본격 금리 인상 전 比 이자 약 두 배↑
- 기준금리 0.25%p 인상 시 대출자 이자 연 3.4조↑

Q. 문제는 집값 상승기가 최고조에 달할 때 무리하게 대출을 받은 영끌족들의 금융 위기가 고조되고 있다는 점입니다. 일부 영끌족들은 집을 처분하려고 해도 쉽지 않은 데다가 다행히 집을 팔았다고 하더라도 빚 갚기가 쉽지 않은 수준인 것으로 알려졌어요?

- 연준 자이언트 스텝 소식에 '영끌족 멘붕'…이자 급등
- 영끌족들 "버틸까 버릴까"…꽁꽁 언 시장에 '진퇴양난'
- 30대 주담대 2017년 105.9조→7월 말 기준 165.2조
- 젊은 층, 가격 폭등 속 '최대 대출' 서둘러 내 집 마련
- 전문가 "금리 오르면서 청년세대 타격 받을 것" 우려
- 잔뜩 위축된 주택매수심리…"팔기도 버티기도 어려워"
- 부동산 가격 추가 하락 시 부채 대비 총자산 비율 하락
- 고위험가구, 부동산 등 자산 팔아도 부채 상환 불가능
- 집 팔아도 전세금 돌려받지 못하는 '깡통전세' 속출

Q. 지난주 정부가 '부동산 대출규제 단계적 정상화 방안'을 발표했습니다. 경착륙 우려가 커지자 정부도 당장 풀 수 있는 규제부터 푼 것으로 보이는데요. 문제는 시장에서 큰 반응이 없다는 겁니다. 앞서 말했듯 이자 부담도 커진 데다 DSR 규제는 여전해 필요한 만큼 대출 받기도 어렵습니다. 무엇보다 앞으로 더 떨어질 거라는 심리도 상당히 커요?

- 정부, 지난주 '대출규제 단계적 정상화 방안' 발표
- 중도금 대출보증 주택 가액, 9억 원→12억 원 상향 조정
- 무주택자 LTV, 차등→주택가액 관계없이 50% 단일화
- 15억 원 초과 고가 아파트, 내년 초부터 주담대 허용
- 정부, 부동산 침체 우려 속 시장 일부 활기 기대감
- 실수요자들 "고금리 대출받아 집 사라는 얘긴가"
- 차주별 DSR 규제 여전…대출 규제 완화 효과 감소
- 올해 7월부터 총대출액 1억 초과 시 DSR 40% 제한

Q. 하지만 금리 인상도 청년층의 내 집 마련 바람은 꺾기 어려워 보입니다. 집값 하락세가 가팔라지자 최근 감소세를 보이던 2030세대의 서울 아파트 구입 비중이 다시 늘어나고 있다고요. 정부의 생애최초 주택 구입자 대출 확대 등이 아무래도 영향을 주고 있는 듯해요?

- 서울아파트 2030 매입 비중↑…생초자 대출 완화
- 9월 2030 서울아파트 매입 297건…전체 34.7% 자치
- 극심한 거래 침체 속 생애최초주택구입자 대출 완화
- 정부, 지난 8월부터 생초자 LTV 80%·6억까지 확대
- 아파트값 하락 폭 큰 '노도강' 중심 매입 비중 급증
- 중개업소 "결혼 등 내 집 마련 필요한 2030세대 매입"
- '급급매물' 매입 가능성…"거래가뭄이라 눈에 띈 것"

Q. 부동산 시장이 얼면서 건설업계도 찬 바람이 불고 있습니다. 올해 3분기 전국 건축물 인허가·착공·준공 면적이 트리플로 감소한 것으로 집계됐는데요. 원자재 가격 급등 영향으로 건설 자재가 오르고 여기에 레고랜드 사태로 단기자금 시장이 경색되면서 건설경기에 먹구름이 짙어지고 있어요?

- 치솟는 원자잿값·금리에 건축 인허가·착공·준공 감소
- 올 3분기 건축 인허가 면적 9.5%↓…수도권 34%↓
- 용도별로, 사회·상업·공업용 감소…주거용 8.4% 증가
- 서울, 주거용 건물 인허가 면적 전년 比 59.7% 급감
- 3분기 착공 면적, 전년 比 10.6%↓…주거용 11.4%↓
- 3분기 준공 면적 2,963만 6,000㎡…전년 比 1.2% 감소 
- 국토부 "인플레·금리 등 대내외적인 경기 변화 영향"

Q. 이런 상황에서 집값은 떨어지고 있는데 분양가는 오르고 있습니다. 아파트 3.3㎡당 평균 분양가가 1,400만 원을 돌파했는데요. 원재잣값이 좀처럼 안정되지 않는 데다 금리 인상까지 겹치면서 국토부가 기본형 건축비를 계속해서 인상하고 있습니다. 앞으로 분양가 상승 폭이 더 커질 것으로 보여요?

- 아파트값 하락 속 분양가 '껑충'…3.3㎡ 1,400만 원 돌파
- 1~9월 전국 아파트 분양가, 평당 평균 1,458만 원 기록
- 올 평균 분양가, 역대 처음으로 1,400만 원대 돌파 전망
- 부동산 업계 "분양가 상승 폭, 앞으로 더 커질 것" 예측
- 아파트 분양가 산정 기준 '기본형 건축비' 3차례 인상
- 수도권 주요 지역 청약 미계약 속출…무순위 등 반복
- 시멘트 등 원자잿값 급등에 인건비까지…공사비 급등
- 전문가 "분상제 적용 택지지구 등이 청약 주도할 것"

Q. 금리 인상 여파가 임대시장에도 불어닥쳤습니다. 우리나라 임대시장 특성상 아무리 이자를 내도 전세를 유지하려는 분들이 많았었는데 더 이상 버틸 수가 없는 상황이 이르렀는데요. 전세가 내 집 마련의 일종의 징검다리를 역할을 해왔는데 그게 사라질까 우려하는 목소리도 들립니다. 월세도 금리 따라 오르고 있는 만큼 세입자들의 고통이 커질 것으로 보여요?

- 2억 전세대출 이자, 44만→87만 원…2년 새 2배로 '쑥'
- 전세대출 금리 7%대…금리 상단, 한달 만에 0.75%p↑
- 사라진 4%대 전세대출 금리…9월 코픽스 3% 돌파
- 현재 코픽스, 두 번째 '빅스텝' 미반영…추가 상승 여지
- 전세대출 금리, 연내 최고 8% 돌파 전망…이자 부담↑
- 금리 급등 전세대출 수요 '뚝'…'전세의 월세화' 가속
- "전세 떨어지는데"…금리 급등에 월세가격 상승 압력
- 이자보다 월세 저렴 '역전'…8월 전월세 전환율 4.3%

Q. 내년에는 부동산 시장이 더욱 위축될 거라는 우울한 전망이 나오고 있습니다. 집값 하락률도 올해보다 더 클 것이라는 전망이 힘을 받고 있는데요. 주담대를 끼고 집을 산 집주인들은 지금 상황이 원망스럽겠지만 앞으로 내 집 마련을 준비하는 실거주자들은 지난 몇 년간 대폭 오른 만큼 더 떨어져야 한다고 보는 분들도 많습니다. 엇갈리는 시선 속에서 내년 부동산 시장 흐름 어떻게 예상하시나요?

- 냉기 도는 건설·부동산 시장, 내년엔 "더 위축" 전망
- 내년 부동산 시장, 전국 주택 매매 2.5% 하락 예상
- 수도권 2.0%·지방 3.0% 하락 전망…고금리 기조 영향
- 집값 급락에도 높은 절대적 주택가격…하방 압력 고조
- 건산연 "시장 흐름 바꿀 정도 수요 유입 기대 어려워"
- 전셋값, 매매수요 감소로 반등 예상…0.5% 상승 전망

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