‘상가로 용도변경 후 매각’ 세금 늘어난다… 기재부 “잔금일 기준으로 양도세 부과”

앞으로 주택을 매각하기로 계약하고 근린생활시설로 용도변경한 뒤 잔금을 치르는 방식의 거래가 줄어들 전망이다. 절세 효과가 있어 사용되던 방식인데 기획재정부가 용도변경 후 잔금을 치른 주택 매매거래의 양도일을 매매계약일이 아닌 잔금청산일로 보기로 했기 때문이다. 주택 상태로 계약을 체결해 1가구 1주택 비과세 혜택을 봤던 매도인들은 바뀐 해석에 따라 상가를 기준으로 양도세를 내게 됐다.

3일 부동산 업계에 따르면 기재부는 지난달 21일 발표한 예규(질의회신)에서 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경할 경우 양도일(잔금청산일)을 기준으로 주택 여부를 판정하기로 했다. 국세청 예규에 따라 1가구 1주택자 비과세 및 장기보유특별공제, 다주택자 중과세율 등을 적용할 때 매매계약일의 물건 상태(주택, 비주택)를 기준으로 세금을 부과했던 것을 바꾼 것이다.

노후주택이 밀집한 창신동 일대 전경./조선DB

기재부 관계자는 “세법에는 양도기준일을 잔금청산일로 한다는 규정이 있는데 그간 국세청 예규에 따라 용도변경 후 체결하는 계약에 대해서는 계약일 기준으로 주택 여부를 판정했다”면서 “국세청에서 법 규정에 맞지 않는다는 취지로 기재부에 기관 질의를 했고, 검토를 거쳐 해석을 바꿨다”고 설명했다.

바뀐 해석으로 주택상태에서 계약 체결 후 잔금일 전에 상가로 용도변경해 매각하는 형태의 거래가 타격을 받게 됐다. 당초 이 거래는 양도세는 매매계약 시점, 취득세는 잔금일을 기준으로 부과하는 현재의 법 해석을 활용해 절세 효과를 노렸던 것인데 기재부의 결정으로 세금이 늘게 생겼기 때문이다.

2020년에 나온 국세청 예규에서는 계약일을 기준으로 소득세법상 주택 여부를 판정했다. 매도자가 내는 세금이 매수자로 인해 영향을 받지 않아야 한다는 주장을 반영한 것이다. 이에 주택 한 채를 보유한 1가구 1주택자의 경우 계약체결 후 상가로 용도변경 하더라도 주택을 양도한 것으로 보고 1주택자 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었다.

매수자 또한 다주택자인 경우 혜택을 볼 수 있었다. 취득세는 상가로 용도변경이 완료된 후 잔금을 치르는 시점에 부과하므로, 다주택자일지라도 비주택 기준 취득세율 4.6%가 적용되기 때문이다. 만약 계약일 기준으로 취득세를 부과한다면 비주택이 아닌 주택을 취득한 것이 되므로 다주택자의 경우 취득세 중과(조정대상지역 최대 12%)가 적용된다.

실제 서울에서는 이런 방식으로 단독주택 매매계약을 체결한 뒤 잔금일 전에 근린상가로 용도변경하는 사례가 많았다. 세움터에 따르면 올해 9월 서울에서 1·2종 근린생활시설로 용도변경한 건축물은 총 207동으로, 연면적으로는 5만1000㎡에 달했다.

그러나 기재부가 다른 해석을 내놓으면서 앞으로 이런 거래를 한 집주인은 용도변경이 완료된 상가의 상태로 양도세를 내게 됐다. 이 경우 매도자는 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못하게 되며, 현행 제도에 따라 최대 45%에 달하는 비주택 양도세율이 적용된다. 장기보유특별공제도 최대 30%(주택은 최대 80%)까지만 가능하다.

이는 매도인과 매수인 모두에게 영향을 줄 것으로 보인다. 집주인이 높아진 양도세를 감안해 매매가격을 올릴 가능성이 커졌기 때문이다. 연남동 B공인중개사 관계자는 “기재부 해석이 나오기 전 용도변경 조건으로 18억짜리 주택 매도를 의뢰한 집주인이 있었는데, 기준이 바뀌면서 양도세로 6억을 더 내게 됐다”면서 “18억에 6억을 더 얹어 24억으로 매수할 사람을 찾고 있다”고 언급했다.

안준혁 상승세무회계 대표세무사는 “앞으로 용도변경 후 잔금을 치르는 방식으로 계약을 체결하더라도 이전과 달리 매도자가 내야하는 양도세가 크게 늘어날 것”이라면서 “투자여건의 악화로 매매가 줄어들 것으로 보인다”고 했다.

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