“내년 집값 더 떨어진다” 암울한 전망…주택 공급도 4만가구 뚝

건산硏 2023년 전망 보고서
“내년 매수심리 호전 어려워”
수도권 2%·지방 3% 하락
전세, 소폭 상승 돌아설 듯
금리·원자재 급등에 공급 차질
올해보다 4만가구 감소 전망
10대 건설사도 “주택사업 축소”

건산硏 2023년 전망 보고서
“내년 매수심리 호전 어려워”
수도권 2%·지방 3% 하락
전세, 소폭 상승 돌아설 듯

금리·원자재 급등에 공급 차질
올해보다 4만가구 감소 전망
10대 건설사도 “주택사업 축소”

금리상승과 미분양 증가로 부동산 시장 침체 장기화 우려가 커지는 가운데 내년 집값이 전국 평균 2.5% 떨어질 것이라는 전망이 나왔다.

한국건설산업연구원은 2일 ‘2023년 건설·부동산 경기전망 세미나’에서 주택시장 전망 보고서를 통해 내년 수도권 2.0%, 지방 3.0% 등 평균 2.5% 하락할 것이라고 예측했다. 건산연의 올해 집값 하락률 추정치인 -1.8%보다 낙폭이 더 커지는 셈이다. 올해도 이미 실거래가가 최고가 대비 40% 가까이 떨어진 아파트 속출했지만, 건산연은 경기둔화에 따른 매수심리 호전을 기대할 수 없어 내년 집값 하락 체감도가 올해보다 더 떨어질 수 있다는 경고했다. 지난해 평균 10% 넘게 오르며 집값 상승을 주도했던 수도권은 올해 2.5% 하락에 이어 내년에도 평균 2% 정도 추가 하락이 예상된다. 건산연은 “정부가 최근 내놓은 주택담보대출 등 규제 완화로 어느 정도 집값 하락을 방어할 수 있을 것”이라며 “이달 중 예정된 주택정책심의위원회에서 수도권 일부지역에 대한 조정대상지역 해제를 추가로 발표한다면 하락폭이 더욱 둔화할 것”이라고 밝혔다.

전세값은 올해보다 소폭 상승할 전망이다. 이날 보고서를 발표한 건산연 김성환 연구원은 “매수침체와 월세 상승 영향으로 전세 유입 늘어 내년 전세값은 올해보다 평균 0.5% 상승할 것”이라며 “올해 월세거래 급증에 따른 전세가 하락세는 1년 만에 마감할 전망”이라고 설명했다.

담보대출 금리와 원자재값은 급등하고 집값은 떨어지면서 대형 건설사들은 내년 신규 주택사업을 올해보다 대폭 줄일 계획이다. 매일경제신문이 시공능력평가 10위권 건설사들을 취재한 결과 내년 분양 물량을 올해보다 확대하겠다고 답한 곳은 한군데도 없었다. A건설사는 “내년엔 올해보다 분양물량을 축소할 계획”이라며 “주택수요도 부진하고 금리인상과 원자재값 인상으로 원가를 산정하는게 어려워졌다”고 설명했다. 금리와 원자재값이 급등해 공사비가 크게 올랐지만 수요 침체로 인해 분양가에 반영할수도 없어 아예 분양물량을 축소할 수밖에 없다는 것이다. B건설사도 “주택업계 동향을 참고해 연말에 내년 사업계획을 확정하겠지만 현재로선 주택 분양을 올해보다 늘릴수는 없을 것으로 보인다”고 말했다. 원재자값의 경우 2015년과 비교할때 현재 수입산은 두배 넘게, 국내산은 약 30% 가까이 치솟은 상태다.

C건설사도 얼마 전부터 내년 신규 아파트 분양사업 관련한 수주와 심의를 모두 중단했다. 금리인상과 원자재값 급등에 분양계획을 세우는 게 불가능해졌기 때문이다. 사정은 다른 건설사들도 마찬가지다. 지방에선 내년 분양계획을 아예 세우지 않고 있거나 이미 인허가를 마친 단지에 대해서도 분양을 무기한 연기하는 회사도 있다.

최근 불거진 부동산PF발 신용경색으로 자금압박을 받는 중소형 건설사들까지 포함하면 내년 주택 공급규모가 더 줄어들 전망이다. 최근 주택산업연구원이 주택 건설업체들을 대상으로 조사한 10월 전국 아파트 분양전망지수는 43.4으로 8월(61.3), 9월(49.4)에 이어 침체곡선을 이어갔다. 2017년 11월 통계 집계 이래 5년여만에 최저치다. 특히 경기도(53.5→38.5)는 한달만에 분양심리가 가장 빠른 속도로 악화된 것으로 나타났다. 아파트 분양물량이 매출에 직결되는 분양마케팅업체들은 내년 내년 분양물량이 올해와 비교해 30% 정도 감소할 것이라고 예상한다. 업계의 한 관계자는 “서울과 수도권은 분양 물량이 완만하게 줄어들지만, 지방에서는 감소폭이 클 것”이라고 말했다.

건산연도 2일 내년 민간 건설사들의 아파트 공급규모가 인허가 승인건수를 기준으로 올해보다 10% 넘게 감소할 것이라는 전망치를 내놨다. 연구원은 보고서를 통해 내년 건설사들의 분양 승인 규모가 약 27만가구로, 올해(31만건)대비 4만가구 정도 줄어들 것이라고 예측했다. 이는 글로벌 금융위기 후 부동산시장이 아직 침체에서 벗어나지 못한 2013년 이후 최저 수준이다. 연구원은 또 금리 상승과 부동산 시장 침체, 사회간접자본(SOC) 투자 축소 등에 따라 내년도 국내 건설수주액이 올해 대비 7.5% 감소한 206조원에 그치고, 주택 부문 수주액은 6.3% 줄어들 것으로 전망했다.

다만 당초 올해 분양하려다 내년으로 사업을 연기하는 단지가 늘고 있어 이월물량때문에 감소폭이 제한될 것이라는 전망도 나온다. D건설사는 “건설업계 전반적으로 올해 하려다 미루는 사업이 많아서 내년 분양물량 크게 줄지는 않을 것으로 보인다”면서 “지방을 위주로 신규사업이 축소될수밖에 없어 전체적으로 따지면 올해보다 분양물량을 늘릴수 없다”고 말했다.

정부가 최근 주택담보대출 규제를 푸는 등 부동산시장 연착륙에 나서고 있지만, 금리인상과 주택수요 침체를 되돌리기에는 부족하다는 평가가 잇따르면서 과감한 규제지역 해제를 비롯해 추가 규제완화가 필요하다는 목소리가 높아지고 있다. 건산연은 정부의 270만호 주택공급 계획과 관련해 부동산거래 시장 정상화 없이 공급확대 목표를 달성하기 어렵다며 공공부문 위주의 공급 확대 역시 한계에 부딪힐 수 있다고 경고했다. 그러면서 “부동산 관련 규제 완화와 더불어 최근 가시화되고 있는 부동산 PF 위기 극복을 위해 배드뱅크 설립을 통한 부실자산 조기 정리가 필요하다”고 밝혔다.