서울 오피스 공실률 1%까지 떨어졌다… PF 위기에 공급부족 심화 ‘우려’

서울 오피스 공실률 1.51%… 임대료는 3.63% 올라
강남·여의도 공실률은 0%대로 추락
“PF 위기에 빌딩 공급 없어… 오피스 수급불균형 심화될 것”

서울 오피스 공실률이 1%대까지 떨어지고 임대료는 전 분기 대비 3% 이상 상승한 것으로 나타났다. 전국 부동산 시장이 침체기를 겪고 있지만, A급 오피스 빌딩들은 입주 경쟁이 치열하다는 의미다. 최근 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기에 당분간 신규 빌딩 공급도 어려울 것으로 보이면서 이 같은 현상은 계속될 것이란 전망이 나온다.

2일 교보리얼코에 따르면 서울 전체 지역의 지난 3분기 공실률은 전 분기 대비 0.57%포인트(p) 하락하며 1.51%를 기록했다. 서울 오피스 공실률은 2018년 1분기 9.55%를 기록한 후 꾸준히 하락하다 2020년 6%대까지 잠시 상승했고, 이후 계속 내리막길을 걸었다. 그러다 3분기 2%대까지 깨진 것이다.

서울지역 오피스 임대료 및 공실률 추이. /교보리얼코

반면 임대료는 꾸준히 상승을 유지하고 있다. 3분기에는 전 분기 대비 3.63% 오르며 ㎡당 2만6000원을 기록했다. 교보리얼코 관계자는 “장기 미공실 오피스가 많은 것을 보면 임대료가 추가로 상승할 것으로 전망된다”고 설명했다.

특히 도심권의 프라임급 오피스 대규모 공실 해소가 서울의 1%대 공실률을 기록하는데 큰 역할을 했다. 도심권 공실률은 전 분기 대비 1.49%p 줄어들어 2.38%를 기록했다. 도심권역의 경우 그동안 타 업무권역 대비 상대적으로 높은 수준의 공실률 기록했으나 서울 모든 권역 공실이 해소되면서 도심권역 역시 감소한 모습이다. 특히 올해 도심권역에는 신규 공급이 더 이상 없을 예정인 만큼 공실률 감소세는 지속할 것으로 보인다.

그동안 인기가 높았던 강남권역과 여의도권역은 공실률 0%대까지 내려왔다. 강남권역은 공실률이 0.14%p 높아졌지만 여전히 0%대인 0.74%를 기록 중이다. 임대료는 3.79%나 올랐다. 여의도는 공실률이 1.02%p 떨어져 0.92%까지 내려왔는데, 눈에 띄는 점은 임대료가 12%나 올랐다는 점이다.

교보리얼코 관계자는 “여의도는 임대시장으로 신규 편입된 면적이 없는 상황에서 최근 임차 수요가 크게 증가했고, 중대형급 오피스의 임대료 상승 조정이 몇 차례 있으면서 임대료가 대폭 상승했다”고 설명했다.

그동안 오피스 시장에서 공실률은 하락하고 임대료는 오르는 양상을 계속 보여왔지만, 3분기는 특히 하락폭과 상승폭이 컸다고 전문가들은 말한다. 이들은 가장 큰 문제로 오피스 신규 공급이 부족하다는 점을 꼽았다. 실제로 3분기 서울에 공급된 빌딩은 6개로, 2분기보다 2개 늘었지만, 도심권역과 강남권역에는 소형오피스 2개가 전부였다.

서울 기타 지역에서도 대형오피스 1건 외에는 나머지 3건이 모두 중소형 오피스였다. 2023년까지는 서울 전 지역에서 오피스 공급이 거의 없는 상황이라 수급불균형은 심화할 것으로 보인다.

서울 강남구 역삼동 테헤란로 센터필드 전경. /조선DB

권상우 교보리얼코 전략기획파트 연구원은 “신규 공급이 줄어든 것이 오피스 시장 수급 불균형의 가장 큰 이유”라며 “강남은 센터필드 이후에 새로 나온 프라임급 빌딩이 없고, 여의도도 포스트타워 이후로 별다른 대형 공급이 없다”고 말했다.

최근 늘어난 재택근무 등에도 오피스 수요가 줄어들지 않는 이유로는 거점오피스의 유행이 꼽힌다. 기업들이 직원들의 출퇴근 편의를 위해 거점오피스를 곳곳에 마련하고 있어 공실을 계속 찾을 수밖에 없다는 뜻이다.

레고랜드 사태로 촉발된 PF 위기도 앞으로 오피스 시장의 수급불균형을 더 심화시킬 것으로 보인다. 권 연구원은 “빌딩을 짓고 부동산 개발을 하려면 PF를 거쳐야 하는데 최근 PF시장이 어렵고 금리도 높기 때문에 더 짓기 어려운 상황”이라면서 “금융위기 이후 한때 빌딩을 많이 짓고 공실률이 높았던 영향이 재작년에 사실상 끝났고, 이후 코로나가 터지면서 시장도 불안정해지자 빌딩을 많이 안 짓는 추세”라고 덧붙였다.

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