"8억 주담대 받으려면 연봉 1.3억 넘어야" LTV 완화에도 DSR 발목

사진은 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습./사진=뉴스1

정부가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 허용하고 1주택자·무주택자들을 대상으로 투기 지역에서 LTV(담보인정비율) 상한을 50%로 올렸지만 시장의 반응은 냉랭하다.

은행권 주택담보대출 최고금리가 8%대 진입을 앞둬 이자부담이 커진 데다 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 발목을 잡고 있어 고소득자를 제외한 일반 서민이 대출 규제 완화를 체감하기란 쉽지 않아서다.

2일 은행권에 따르면 정부가 지난달 27일 '부동산 대출 규제 단계적 정상화 방안'을 발표했지만 은행 대출 창구에선 관련 주택담보대출 접수를 위한 문의보다는 대출 중도 상환, 원리금을 낮추는 문의가 이어지고 있다.

앞서 금융위원회는 규제지역 내 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)의 LTV 규제 상한을 기존 20~50%에서 내년부턴 일괄적으로 50%로 올리기로 했다.

LTV는 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 말한다. 현재 LTV 규제는 보유주택·규제지역·주택가격별로 차등을 뒀다.

여기에 금융위는 내년 초부터 투기·투기과열지구 내 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)를 대상으로 그동안 금지했던 15억원 초과 아파트 주택담보대출도 허용한다고 밝혔다.

전 세계적인 통화긴축 정책으로 고금리 기조가 이어지면서 부동산 시장이 급격히 얼어붙자 정부는 이같은 대책을 내놓을 것이다. 하지만 시장의 반응은 시큰둥하다.

주택담보대출 최고금리가 연내 8% 선을 뚫을 것이라는 전망이 우세한 상황에서 막대한 이자 부담을 감수하면서까지 대출받아 무리하게 집을 사려는 수요가 크지 않아서다.

은행권에 따르면 1일 기준 KB국민·신한·하나·우리·농협 등 4대 은행의 혼합형 주담대 금리는 5.35~7.347%, 변동형 주담대 금리는 연 5.06~7.551%로 집계됐다.

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월 원리금만 500만원대… 억대 연봉은 기본

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한국은행의 기준금리 인상에 더해 강원도 레고랜드 사태로 채권금리까지 오르면서 주택담보대출 금리는 연일 치솟고 있다.

예를 들어 16억원의 아파트를 사기 위해 LTV 50%인 8억원의 주택담보대출(40년 만기, 원리금균등분할상환)을 받는다고 가정하면 대출금리가 7%일 땐 매월 은행에 내는 원리금이 497만1450원이다. 대출 금리가 8%로 오르면 월 원리금은 556만2494원이다.

1억원 초과 차주를 대상으로 한 개인별 DSR 규제로 인해 LTV 50%까지 받기 어렵다는 지적도 나온다. 지난 7월부터 총대출액이 1억원을 넘으면 은행권에선 DSR 40% 제한받는다.

한 시중은행 시뮬레이션에 따르면 기존에 받은 신용대출 등이 없고 연 소득이 5000만원인 직장인 A씨의 경우 그가 받을 수 있는 주담대는 금리 6.0%, 40년 만기 원리금균등상환 기준 약 3억원이다. 15억 초과 주담대 금지 조치가 풀려도 A씨가 받을 수 있는 최대 대출금은 약 3억원이다. DSR이 39.6%에 이르기 때문이다.

LTV가 완화돼도 DSR이라는 문턱을 넘어야 하는만큼 고소득자만 대출 한도에 여유가 있고 15억원 초과 고가 주택 매입이 가능하다는 얘기다.

예를 들어 16억원의 아파트를 매입하기 위해 6%의 금리에 40년만기 원리금균등상환으로 주담대 8억원을 받으려면 연소득이 약 1억3200만원 이상이어야 한다.

이번 주담대 규제 완화가 비상민생경제회의 후속 조치로 나왔지만 서민을 위한 정책과는 거리가 있다는 지적이 나온다.

김주현 금융위원장은 DSR 규제 완화에 선을 그었다. 김 위원장은 이날 서울 중구 은행회관에서 열린 '5대 금융지주 간담회'를 마치고 "굉장히 신중하게 해야 한다는 기본적인 생각을 하고 있다"고 말했다.

이에 대출 커뮤니티에선 "집값 떨어지는데 고금리에 빚내서 폭탄 떠안으라는 얘기냐", "금리 계속 오를 텐데 이자 감당이 안돼서 대출 못 받는다", "DSR 때문에 대출 한도 LTV 50%만큼 안나온다" 등의 반응이 나오고 있다.

금융권 관계자는 "부동산시장 심리가 얼어붙고 내년 경제 상황이 안 좋을 것이란 전망이 지배적이어서 금융당국의 주담대 규제 완화에도 부동산 시장 분위기를 바꾸기엔 역부족"이라고 설명했다.

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