부동산 매매 합의했다면 계약금 지급 안해도 계약 성립…의무 이행해야

곽종규의 자산관리 법률
계약금 중 일부만 지급했을 땐
채무불이행·합의 없는 이상
단순 변심으로 임의 해제 못해

최근 부동산 뉴스에서 많이 언급되는 게 금리 인상과 주택 매매 동향의 상관관계다. 주택을 매수하고자 하는 사람 중 아직 계약하지 않았다면 계약 시기를 조정할 수 있지만, 이미 계약 단계로 나아간 경우는 계약을 유지할지 말지 고민이 생길 수 있다.

주택 가격이 하락할 것으로 예상되거나 높은 대출 금리가 부담이라면 이미 체결한 계약을 취소하는 것을 고려할 수도 있다. 계약을 유지하는 것보다 계약금을 포기하더라도 취소하는 게 유리할 수 있어서다.

계약 진행 단계별로 보면 계약서에 도장만 찍고 계약금을 아직 내지 않은 사례가 있고, 계약금을 일부 또는 모두 지급한 경우도 있다. 계약금 및 중도금까지 일부 지급한 상황일 수도 있다. 그렇다면 각각의 상황에서 계약을 취소할 수 있는 방법이 있을까.

계약 체결 시 ‘도장을 찍지 않으면 계약이 체결되지 않는다’ ‘계약금을 지급하지 않았으니 계약은 체결되지 않은 것이다’ 등 계약 효력을 두고 다투는 사례가 많다. 판례는 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있어야 한다고 본다. 즉 계약금의 지급 여부는 달리 특약으로 정하지 않는 이상 계약의 성립과 무관하다고 볼 수 있다.

특약에 대해 판례는 ‘당사자 사이에 체결된 계약과 이에 따라 장래 체결할 본계약을 구별하고자 하는 의사가 명확하거나 일정한 형식을 갖춘 본계약 체결이 별도로 요구되는 경우 등의 특별한 사정’을 예로 들고 있다.

이런 점에서 당사자 간 특별한 약정이 없다면 계약 체결을 위한 의사의 합치만 있으면 계약금을 지급하지 않았더라도 계약은 성립된 것이고, 당사자는 이에 따른 의무를 이행해야 한다. 의사의 합치란 계약 금액, 계약금 지급 시기 등 계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관해 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 된다고 본다.

계약이 성립한 이후에는 한쪽이 이를 임의로 해제할 수 없는 것이 원칙이다. 일정한 요건하에 임의 해제할 수는 있다. 단순 변심 등으로 인한 임의 해제는 계약금이 모두 지급된 경우에만 가능하다. 계약금이 지급되지 않았다거나 계약금 중 일부만 지급된 상황에서는 단순 변심 등의 이유로 계약을 임의로 해제하지 못한다.

즉 계약금이 전부 교부되지 않은 이상 매도인과 매수인 모두 상대방의 채무불이행이나 합의가 없는 이상 매매계약을 임의로 해제할 수 없다. 가계약금만 지급해도 계약이 성립된 것으로 간주하는 경우라면 당사자 간 다른 약정이 없는 한 가계약 단계에서도 계약을 임의로 해제할 수 없다.

계약금이 지급된 상황에서 매수인이 계약을 포기할 경우 계약금을 돌려받을 수 없다. 매도인이 계약을 포기하려면 받은 계약금의 배액을 매수인에게 상환해야 한다. 이는 단순 변심 등 계약 불이행 사유가 없을 때 당사자 일방이 임의로 계약을 해제할 수 있는 방법이 된다.

이런 임의해제는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 가능한데 보통 중도금 지급일을 정해 놓는 경우 중도금을 지급하기 전까지다. 중도금 없이 잔금 지급일만 정해놓은 경우에는 잔금 지급 전까지를 의미한다. 중도금이나 잔금을 지급한 이후에는 임의로 계약을 해제하기 힘들다. 계약을 해제하기 위해서는 약정으로 정해 놓은 다른 사유가 있거나 상대방의 계약상 의무 불이행과 같은 사유가 있어야 한다.

보통 매매계약을 체결할 때 사용하는 계약서 양식에는 한쪽이 계약을 불이행하면 상대방은 계약을 해제할 수 있고, 계약 해제 시 계약 상당액을 손해액의 기준으로 본다는 약정이 있다. 이런 약정이 없다면 손해를 본 당사자가 계약을 해제하고 본인의 손해액을 입증해야 한다.

곽종규 KB금융 WM스타자문단 변호사

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