미분양 느는데 분양가는 상승세···‘둔촌주공’ 평당 3900만원 가능할까

미분양 느는데…아파트 평균분양가 1468만원
지난해 1~9월 대비 3.3㎡당 분양가 12.5%상승
‘둔촌주공’ 분양가 3.3㎡당 3900만원 신청
시뮬레이션값에 한참 못 미쳐 “자금조달 우선”

공사를 재개한 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장의 모습. 연합뉴스

전국적으로 미분양이 늘어나는 상황에서도 원자재값 상승 등의 영향으로 올해 아파트 분양가가 지난해보다 10% 이상 오른 것으로 조사됐다.

1일 부동산R114가 조사한 올해 1~9월 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎥(평)당 1468만원으로, 지난해 같은 기간 평균 분양가(1296만원)보다 12.5%, 지난해 연평균 분양가(1320만원)보다는 10.4% 오른 것으로 나타났다. 3.3㎥(평)당 분양가가 1400만원을 돌파한 것은 해당 조사가 시작된 2000년 이후 처음이다. 올 8월 기준 서울의 3.3㎡당 평균 분양가는 2805만9900원이다.

분양가 상승폭은 더 커질 것으로 전망된다. 원자잿값 인상으로 아파트 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비가 올해만 3차례 인상됐고, 추가 인상 가능성도 남아있기 때문다. 국토교통부는 기본형 건축비를 지난 3월 2.64%, 7월 1.53% 인상한 데 이어 지난 9월 2.53% 추가 인상했다.

한편 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크 포레온) 조합은 지난달 말 일반분양계획 및 희망 분양가를 3.3㎡당 3900만원대로 신청했다. 조합이 시뮬레이션을 거쳐 산출했던 적정 분양가 4150만원보다 250만원 가량 낮은 액수다.

강동구청은 이달 중 서면검토를 거친 뒤 이달 중순 안에 분양가심사위원회를 통해 최종 분양가액을 산정할 예정이다. 조합은 12월 중 관리처분 총회를 열고 늦어도 내년 1월에 본격적인 분양에 들어간다는 계획이다.

“평당 4150만원이면 분담금 5000만~6000만원”

조합은 “조합원들이 부담하게 되는 추가분담금을 덜기 위해서는 분양가를 4000만원(3.3㎡) 이상 높여야 한다는 목소리도 있었다”면서도 “급격히 얼어붙은 부동산 시장 분위기와 집값 내림세, 분양가 산정을 놓고 또다시 갈등을 겪어서는 안 된다는 분위기들이 작용하면서 3900만원을 제시했다”고 설명했다. 서울에서도 이어지고 있는 아파트 미분양 사태를 방지하기 위해서도 높은 분양가는 피해야한다는 계산이 작용한 것으로 보인다.

부동산R114

통상 구청 심의위원회를 거치면서 최종 분양가가 약 10% 정도 깎이는 점을 감안하면 최종 일반분양가는 3750만~3900만원 내에서 정해질 것으로 보인다. 다만 원희룡 국토부 장관이 지난 6월 분양가상한제 합리화 정책을 발표하면서 사업 특성상 필수적으로 발생하지만 분양가 산정시 포함되지 않았던 ▲명도소송비 ▲주거이전비 및 이사비 ▲영업손실보상비 ▲이주를 위한 금융비 ▲총회운영비 등 5개 항목을 분양가에 반영하기로 함에 따라 둔촌주공의 최종 분양가도 영향을 받을 전망이다.

남은 문제는 조합원들이 향후 부담하게 될 분담금이다. 전 조합 관계자는 “지난 8월말 쯤 분양가 시뮬레이션을 해봤을 때, 당시 평당(3.3㎡) 4150만원 정도가 되면 시공사업단이 제시한 공사도급금액(4조3677억원)을 조합원 1인당 5000만~6000만원 정도만 분담하면 되는 것으로 결과가 나왔었다”고 설명했다.

최종 분양가가 3750만원으로 책정될 경우 조합원 1인당 3억원 가까운 분담금을 내야 입주가 가능하다. 시공사업단이 조합에 요청한 변경 공사도급금액은 4조3677억원으로 기존 청구액(3조2000억원)보다 1조1600억원 이상 늘었다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com