“工期 줄이려면 ‘2월 착공, 여름前 골조 완성’ 가장 좋아”

고금리시대 성공하는 건축, 최고의 강사 3명은 말한다

“건축은 시간이 금이죠. 치솟는 공사비와 금융 비용을 아끼려면 효율적인 공정 관리가 중요합니다. 과거보다 훨씬 촘촘한 전략이 필요하죠.”

최근 건축을 시작하려고 했거나 인허가 절차를 밟고 있던 건축주들이 갑작스런 비용 상승으로 고민에 빠졌다. 경기가 어렵다고 당장 사업을 중단할 수도 없기 때문이다.

전문가들은 되도록이면 발품을 좀 더 팔아 건축 기획 단계부터 경험이 풍부한 건축가와 시공사 도움을 받는 것이 좋다고 했다. 또 인허가 기간을 줄이고 착공 전 준비만 완벽하게 끝내도 비용 절감에 큰 효과를 볼 수 있다.

국내 최고 실전형 건축 강좌인 땅집고 건축주대학이 오는 11월8일 25기 과정을 시작한다. 이번 과정에서는 최근 시장 상황을 고려해 ‘고금리 시대 성공하는 건축주가 되는 노하우’를 집중 강의한다. 강사들로부터 가성비를 높이는 건축 노하우를 미리 들어봤다.

◇기획만 잘해도 비용 줄어

건축 공정은 크게 시공 전과 후로 나뉜다. 일단 공사를 시작하면 자재나 공정 변경이 쉽지 않다. 복잡한 절차를 거쳐야 하고 그만큼 공사 기간이 길어진다. 공사 기간은 곧 비용이다.

장호산 디에이치종합건설 전무는 “짜임새있는 공정과 시기 조율을 통해 공기를 최대한 단축해야 한다”고 했다. 그는 “시공 단계에서 발생하는 비용보다 초기 기획 단계에서 아낄 수 있는 비용이 훨씬 많다”며 “기획을 잘못하면 나중에 공사비가 더 들거나 사업이 좌초될 수도 있어 웬만하면 건축 기획 단계에서 세무 컨설팅까지 끝내놓고 시공에 들어가는 것이 좋다”고 했다.

구도건축이 설계해 올해 서울 강남구 청담동에 신축한 지하 1층~지상 5층 근생빌딩. 신속한 인허가로 공사 기간을 최대한 앞당기고 세입자가 선호하는 디자인을 적용해 짓자마자 게임 업체가 통임대했다. /구도건축

◇”인허가는 미리 받아라”

현상일 구도건축 소장은 “인허가만 미리 받아도 공사비를 크게 아낄 수 있다”고 했다. 인허가를 미리 받으면 시공사 선정에 여유가 생긴다. 시공사가 제시하는 견적을 여유있게 비교하고 경기 흐름에 맞춰 착공할 수 있다는 것. 현 소장은 “지금은 금리와 자재비가 많이 올랐지만 경기는 늘 변하는 것 아니냐”면서 “인플레가 진정된 시점에 인허가를 밟고 공사를 시작하면 3~4개월을 낭비할 수 있다”고 했다.

인허가는 시간이 흐를수록 까다로워진다는 점도 염두에 둬야 한다. 인허가를 미리 받으면 공사비 추가 요인를 막을 수 있다. 예컨대 2018년 초 6층 이상 건물에는 반드시 소방 설비를 갖추도록 법이 바뀌었다. 6층 건물에 소방 설비를 갖추려면 1억원 이상이 든다. 내진과 단열 기준도 점점 강화하는데다 코로나 펜데믹을 거치면서 환기 설비와 철거 기준도 갈수록 높아지는 추세다. 현 소장은 “우리나라가 선진국 반열에 오르면서 건축 기준이 까다로워지는 건 당연하다”며 “건축주 입장에서는 시간을 지체할수록 공사비 상승 요인이 된다”고 했다.

장호산 전무는 기왕이면 공사를 2월에 시작할 수 있도록 계획하는 것이 좋다고 했다. 장 전무는 “장마철에 착공하거나 여름에 철거하고 겨울에 골조 공사를 하면 민원과 하자 발생 위험이 높아 공사 기간이 크게 늘어난다”며 “2월에 착공하면 여름 전까지 철거와 골조, 창호 공사까지 끝내고 겨울에 내부 인테리어를 진행할 수 있다”고 했다. 이 경우 공사 기간이 1~2년에서 10개월 정도로 줄어든다.

◇노출 콘크리트로 마감비용 아껴

설계 과정에서 공사비를 아낄 수 있는 방법은 뭘까. 심영규 글로우서울 이사는 “공사비 중 인건비와 자재비를 줄이기는 매우 어렵다”면서 “인테리어 콘셉트에 신경쓰면 좋다”고 했다. 예컨대 상가 건물의 경우 내부 마감을 노출 콘크리트로 하면 시공 과정이 줄어 공사비를 아낄 수 있고 세입자도 좋아해 임대료 상승을 기대할 수 있다는 것. 그는 “건물의 모든 공간에 공을 들이면 좋지만 중정(中庭)을 만들거나 출입구를 강조하는 등 한 공간에 시선이 집중되도록 하는 것도 가성비를 높이는 인테리어 방법”이라고 했다.

과감하게 지하층을 없애는 것도 방법이다. 현 소장은 “신축 건물은 지하층을 만들면 공기가 최소한 3개월 이상 늘고 비용도 1억원 이상 더 든다”며 “지하층 없는 건물은 나중에 허물고 다시 지을 때 지하 공간을 더 넓게 확보할 수도 있다”고 했다.