`레고랜드` 직격탄 리츠… "재평가 받을것"

알리 자이디 FTSE 러셀 실물자산 최고책임자

알리 자이디 FTSE 러셀 실물자산 최고책임자

'레고랜드 사태'로 부동산 시장이 더 쪼그라들면서 국내 상장된 리츠(REITs·부동산투자신탁회사)의 주가도 크게 떨어졌다. 상장 리츠는 개발형 자산을 담고 있지 않아 프로젝트 파이낸싱(PF)과 큰 상관 관계가 없는데도 무더기로 하락하며 신저가를 기록하기도 했다.

리츠는 부동산 간접투자 상품의 하나로, 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 등에 투자한 뒤 운용 수익을 배당한다. 물가 상승에 따른 증시 약세장에서도 배당 매력을 지닌 '방어주'로 알려졌지만 부동산 침체 우려는 리츠까지도 억눌렀다.

서울 여의도 콘래드 서울 호텔에서 열린 '2022년 글로벌 상장지수상품(ETP) 콘퍼런스'를 찾은 알리 자이디(Ali Zaidi·사진) FTSE 러셀 실물자산 최고책임자를 만나 이야기를 들어봤다. FTSE 러셀(FTSE Russell)은 영국 런던증권거래소그룹의 지수 사업자다.

자이디는 "한국과 중국 등 아시아의 대형 개발사업들이 PF 등 자금 조달 때문에 어려움을 겪고 있으며 이것이 시장에 충격을 주고 있다는 소식을 들었다"며 "그러나 우량자산을 담은 상장 리츠의 경우 투자 자산의 성격 자체를 다르기 때문에 같은 궤로 볼 수는 없다"고 밝혔다. 그는 현재 리츠가 일시적인 자산배분 과정에서 조정을 겪고 있는 것으로 분석했다. 자이디는 "지금까지의 저금리 상황에서 채권이 매력적이지 않았지만 금리가 오르자 자산의 일부가 채권으로 흘러가는 등 자산배분의 과정에서 리츠가 상대적으로 약세인 것"이라고 설명했다. 이어 "단기로 보면 국공채 등의 채권이 매력적일 수 있지만 장기로 보면 디스카운트된 가격으로 우량 자산들에 투자할 수 있는 주식이나 리츠의 수익률이 더 높을 것"이라고 전했다.

그는 "원래 리츠는 물가 상승분을 임대료에 반영할 수 있어 인플레이션 헤지(위험 회피)가 되는 종목인데, 지금처럼 물가 상승률이 아주 높으면 주식 시장의 높은 변동성이 리츠의 수익률을 좌우하기도 한다"고 덧붙였다. "다만 실물자산 가치와 인플레이션은 결국 동행하게 돼있기 때문에 리츠의 가치는 향후 더 올라갈 것"이라고 강조했다.

지난 2007년 리츠를 도입한 영국에서 리츠 시장 규모는 100조원이 넘는다. 그보다 6년이나 일찍 리츠를 들여온 국내 시장은 여전히 작다. 한국리츠협회에 따르면 올 상반기 기준 국내 운용 리츠는 332개(상장 리츠는 20개), 시가총액은 7조5000억원 수준이다.

자이디는 "영국에서는 기관 투자자들이 대부분의 리츠를 소유하고 있는데 지난 10년은 패시브 투자를 하기 위한 상장지수펀드(ETF)나 상장투자증권이 투자를 불러왔다"면서 "꾸준한 인컴 수익과 실물자산 익스포저를 원하고 여기에 패시브로 투자하려는 기관의 약진이 두드러졌다'고 설명했다.

올해는 처음으로 ESR켄달스퀘어리츠, 롯데리츠와 제이알글로벌리츠 등 국내 리츠들이 'FTSE EPRA Nareit 지수'에 편입됐다. 'FTSE EPRA Nareit 지수'는 FTSE 러셀과 유럽리츠협회(EPRA), 미국리츠협회(Nareit)가 공동 개발한 세계에서 가장 공신력 있는 리츠 지수다. 그는 "이 지수에 편입하려면 유동비율과 시가총액 등 정량적 기준을 먼저 맞춰야 하지만 개발 완료된 자산일 것, 상각전영업이익(EBITA)의 75% 이상이 임대료 수익에서 발생할 것, 또 영문으로 된 연간 보고서, 대차대조표 상의 표기 등 추가 기준을 맞춰야 한다"다고 전했다. 이어 " FTSE러셀은 MSCI와는 달리 한국을 선진국으로 분류하고 있으므로 주가를 안정적으로 유지하고 싶다면 지수 편입을 노리는 것도 한 방법"이라고 말했다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr