11월 아파트 6만채 '밀어내기'...서울도 미분양 안심 못한다

금리 인상 등으로 부동산 시장이 침체기에 접어들면서 서울 아파트 평균 분양가가 1년동안 10.5% 하락한 것으로 알려졌다. 18일 서울 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 시내 아파트 공사 현장. /사진제공=뉴시스

금리인상 여파로 청약 시장 수요도 급속히 위축된 가운데 올해 11월 전국에서 새 아파트 약 6만 가구가 분양할 예정이다.

정부 부동산 규제 완화 정책을 고려해 분양 일정을 늦췄던 건설사들도 내년이 올해보다 더 시장이 침체할 것이란 전망이 확산하자 서둘러 물량 밀어내기에 나선 모습이다. 하지만 대규모 미분양이 우려되는 지방 사업장은 시기를 더 늦출 가능성도 거론된다.

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서울 올해 최대 4842가구 분양...성북·중랑 '전용 84㎡ 10억' 단지 청약 결과 주목

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31일 부동산R114에 따르면 올해 11월 전국 89개 단지 6만1312가구(임대 포함)가 분양할 예정이다. 지난해 10월 분양 실적(3만413가구)보다 2배 이상 늘어난 수준이다.

권역별 물량은 수도권이 2만9653가구, 지방이 3만1659가구로 조사됐다. 수도권 물량의 약 70%인 2만914가구가 경기도에 공급된다. 동탄신도시가 있는 화성시(4138가구)가 가장 많고, 부천시와 성남시 등에선 신혼희망타운(공공분양) 2600여 가구가 풀린다.

서울은 올해 들어 가장 많은 4842가구 공급이 예정돼 있다. 성북구 '장위자이레디언트'(2840가구), 중랑구 '리버센SK뷰롯데캐슬'(1055가구), 은평구 '센트레벨파크프레스티지'(752가구) 등 재개발·재건축 단지가 청약을 접수한다.

일반 분양가는 장위자이레디언트가 3.3㎡당 2834만원, 리버센SK뷰롯데캐슬는 3.3㎡당 2835만원으로 책정됐다. 전용 59㎡가 7억 원대, 전용 84㎡는 9억원 중후반대로 예상된다.

분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 다소 낮게 책정됐지만 올해 하반기부터 서울 전역도 집값이 하락세여서 수억 원의 시세 차익을 보장하기 어렵다. 이 때문에 일부 비인기 평형은 미달이 나올 수 있다는 전망도 나온다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "두 단지 분양가는 거의 비슷한데 전용 84㎡는 발코니 확장, 취득세 등을 고려하면 실부담액은 10억원이 넘을 것"이라며 "중도금대출 규제가 12억원으로 완화돼 다소 숨통이 트이겠지만 금리가 높아 수요층이 급증할 가능성은 작다"고 분석했다.

박 대표는 주변 시세와 입지를 고려할 때 장위자이레디언트는 당첨자 평균 가점이 50~60점대로 형성돼 조기 완판이 가능할 것으로 내다봤다. 하지만 리버센SK뷰롯데캐슬은 당첨자 평균 가점이 상대적으로 낮고 일부 비인기 평형은 1순위 청약 미달 가능성도 있다고 예측했다.

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지방은 3만 가구 공급...청약 실적 나쁘면 분양 일정 더 밀릴 수도

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지방은 수도권보다 미분양 위험이 한층 높아진 상태다. 해당 지역에 실거주하는 수요층이 두텁지 않아서다. 11월 분양 물량이 가장 많은 지역은 충남으로 1만608가구에 달하고 이어 대전(4643가구) 경남(3312가구) 경북(3301가구) 강원(2689가구) 대구(2023가구) 순으로 물량이 많다.

창원시 창원롯데캐슬포레스트1·2단지(1965가구) 포항시 '학산공원한신더휴'(1455가구) 대구 남구 '대명자이그랜드시티'(2023가구) 등 대단지 분양도 예정돼 있다. 집값 상승기였다면 조기 완판(완전 판매)에 전혀 문제가 없었겠지만 집값 하락압력이 거센 상황이어서 분양을 준비하는 건설사들도 긴장하는 분위기다.

다음 달 초 분양하는 단지들의 청약 실적이 예상보다 저조할 경우 분양 일정을 다시 조정할 가능성도 열려 있다. 부동산R114에 따르면 11월 분양 예정 물량 중 55%인 3만3894가구가 10월 분양 계획이었다가 지연된 것이다. 지난 9월과 10월 청약 실적도 각각 계획 대비 36%(5만1663가구 중 1만8459가구), 45%(8만7890가구 중 3만9593가구)에 그쳤다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 "미분양 우려가 높아진 상황에서 공급 주체들이 예정된 물량을 모두 시장에 내놓을 수 있을지는 불투명하다"고 했다.

청약 열기가 가라앉으면서 미분양 주택도 단기간 급증하는 추세다. 국토교통부에 따르면 올해 9월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만1604가구로 전월 3만2722가구 대비 8882가구(27.1%) 증가했다. 전국 미분양 주택이 4만 가구를 넘은 것은 2020년 1월(4만3268가구) 이후 2년 8개월 만이다. 최근 미분양 주택이 가장 적었던 2021년 9월(1만3842가구)에 비해선 3배 이상 늘어났다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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