새벽배송 경쟁에 역대급 호황 누린 물류센터…치솟은 금리에 향후 전망 "글쎄"

경기도 부천시 쿠팡 물류센터 모습. 본 기사와 관련 없음.[사진 = 연합뉴스]

올 상반기 수도권 물류센터 시장은 물량 대란과 새벽 배송 경쟁에 힘입어 호황을 누렸다. 역대 최대 규모가 공급됐고 거래규모 역시 최대치였다. 국내 상온센터의 평균 공실률도 1% 안팎으로 사실상 빈 물량센터가 없을 정도였다. 그러나 가파른 금리 인상과 공사비 상승으로 인허가와 착공이 지연되면서 올 4분기 물류센터 시장에 불확실성이 감돌고 있다.

31일 알스퀘어가 발간한 '2022년 상반기 수도권 물류센터 시장 보고서'에 따르면, 올해 상반기 수도권 물류센터 공급은 약 171만9008㎡(약 52만평)으로, 상반기 기준 역대 최대치인 2019년 상반기(약 138만8429㎡·42만평) 기록을 넘어섰다. 특히 경기도 광주와 용인·이천·여주 등이 속한 동남권(약 66만1157㎡·38.0%)과 인천과 경기도 안산·시흥 등 서부권역(약 59만5041㎡·34.3%)에 공급이 많았다.

올해 상반기 수도권 물류센터 거래규모도 약 2조7000억원으로 이전 최대치였던 2020년 상반기(1조8000억원)를 크게 넘어섰다. 연간 기준 거래규모 최대치는 지난해로, 5조1000억원이다. 올해 상반기 거래가 활발했던 이유는 복합센터 거래금액이 예년 대비 60%가량 증가했기 때문이다. 대형 복합 물류센터 공급 트렌드가 거래시장에서도 뚜렷하게 나타난 측면이 크다고 알스퀘어는 분석했다.

같은 기간 음식물 등을 보관하는 수도권 상온 물류센터 평균 공실률은 1% 안팎으로 낮았다. 저온센터는 북부·서북부·중부가 0~1%, 서부와 남부·동남부 권역이 6~7%의 공실률을 기록했다. 이커머스 업체의 당일 새벽 배송 경쟁은 갈수록 치열해 진데 반해 빈 물류센터 찾기는 더욱 어려우진 것이다. 코로나 팬데믹으로 온라인 소비 수요가 늘면서 제3자물류(3PL)와 이커머스 화주사의 수도권 물류센터 임차 면적 비울은 각각 34.3%와 24.4%를 차지했다.

올해 상반기 물류센터 권역별 신규 공규 [사진 = 알스퀘어]

하지만, 올 하반기부터 저온센터를 중심으로 공실 증가 우려된다. 저온센터 공급량은 2020년 약 20만8264㎡(약 6만3000평)에서 지난해 30만7438㎡(약 9만3000평)으로 급증한데 비해 올해 상반기에는 약 17만5206㎡(약 5만3000평)가 공급돼 지난해 상반기와 비슷한 수준을 보였기 때문이다. 여기에 팬데믹으로 신선·간편식품 취급이 늘었던 모습이 차츰 시드는 모습을 보이고 있다. 특히 상온·저온센터를 모두 갖춘 복합센터 내 저온센터 비율은 지속적으로 줄고 있다.

복합센터 내 저온센터 면적 비율은 올 상반기 기준 약 40%로, 복합센터 공급면적이 증가한 2020년(약 45%), 2021년(약 42%)과 비교해 하락했다. 전체 물류센터에서 저온센터가 차지하는 비율은 2018년 1.3%에서 2021년 11.1%까지 치솟았다가, 올해 상반기 9.1%로 2%포인트 내렸다.

임대료 상승이 유지되고 있는 상온센터와 달리 저온센터의 임대료는 상승폭은 둔화하고 있다. 이커머스 업체의 새벽배송 철수와 공급 과잉에 따른 저온센터 수요 감소가 원인으로 꼽힌다. 실제 상온센터의 경우 작년 하반기 2만8000원대였던 3.3㎡당 평균 임대료가 올해 2분기 3만원선까지 올랐다. 이에 비해 같은 기간 저온센터는 5만8000원대 초반에서 5만8000원대 후반으로 소폭 오르는데 그쳤다.

알스퀘어는 당분간 이같은 추세가 지속될 것으로 전망했다. 진원창 알스퀘어 빅데이터실 실장은 "높은 임대료로 저온센터 수익성 증대에 대한 기대감이 높았던 올 상반기 모습과는 다르게 수급 고민으로 물류센터 시장 진입을 꺼리는 모습이 역력하다"면서 금리 인상 기조와 대규모 공급에 따른 수급 불균형으로 4분기 물류센터 시장은 다소 주춤한 모습을 보일 것으로 예상된다"고 말했다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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