[나철호의 상속증여 톡톡] 자녀에게 시가보다 저렴하게 부동산 양도하려면 ?

나철호 재정회계법인 대표(공인회계사·경영학 박사)

[서울경제]

요즘 부동산 하락기에 증여와 함께 자녀에게 시가보다 저렴하게 양도하는 저가 양도에 대한 관심이 높다. 일반적으로 배우자 또는 직계존비속에게 재산을 양도하면 그 재산의 가액을 증여한 것으로 추정하는 만큼 양수도 방식을 선택하는 경우에는 금융을 통한 자금 거래를 확실히 해 둬야 한다. 부모가 자녀에게 시가보다 저가로 양도하는 경우에는 두 가지 세금을 체크해야 한다. 자녀 입장에서는 저가 양수에 따른 증여세, 부모 입장에서는 저가 양도에 따른 양도세 부당행위계산부인이다.

예를 들어 시가 20억 원 아파트(1세대 1주택)를 자녀에게 17억 원으로 저가 양도하는 경우를 살펴보자. 자녀 입장에서는 시가보다 3억 원 저렴하게 취득했기 때문에 증여세가 발생할 수 있다. 상증세법에 의하면 특수관계자 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수할 때 그 ‘대가와 시가의 차액’이 기준금액(시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액) 이상인 경우에는 그 '대가와 시가의 차액’에서 기준금액을 뺀 금액을 증여 재산 가액으로 본다. 본 사례의 경우 대가와 시가의 차액은 3억 원(20억 원-17억 원)인데 기준 금액인 3억 원(시가의 30%인 6억 원과 3억 원 중 적은 금액)을 차감하면 제로(0)이기 때문에 증여세는 발생하지 않는다. 그러나 16억 원으로 양도했다면 대가와 시가의 차액에서 기준 금액 3억 원을 차감한 1억 원에 대해 증여세가 과세될 것이다.

부모 입장에서는 양도세 부당행위계산부인을 체크해야 한다. 소득세법에 의하면 부당행위계산부인은 특수관계인과의 거래로 인해 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우(시가와 거래 가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우)에 발생한다. 본 사례에서 실제 양도 가액은 17억 원이지만 부당행위계산부인이 적용돼 양도세 신고 시 양도 가액은 20억 원으로 양도세는 약 2500만 원(취득가 10억 원, 장기보유특별공제 80% 가정) 발생한다. 증여 방식과 비교해보면 증여세는 증여 가액 20억 원에 대해 약 6억 원 발생하는데 저가 양수도 방식은 증여세 제로(0), 양도세 약 2500만 원으로 약 5억 7500만 원 절세가 가능하다.

부모 자식 간에 양수도 방식으로 부동산을 이전하는 경우에는 양도세가 비과세되는 1세대 1주택이 주로 활용되고 있다. 양수도 금액은 증여세가 발생하지 않는 구간인 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액으로 진행하는 것이 유리하고 유상 이전에 따른 금융 거래도 철저히 준비해야 한다.

세종=곽윤아 기자 ori@sedaily.com