집값 급락한 서울 외곽·수도권·세종 '투기·조정' 풀릴 전망 [부동산 추가 규제 완화]

내달 규제지역 추가해제
수도권 대부분 해제 요건 갖춰
실수요자 중심 매수세 기대

정부가 다음달 규제지역을 추가로 해제한다. 현재 거론되는 지역은 주로 경기·인천 등 수도권 지역이다. 이들 지역에서 대거 해제될 것이라는 기대감도 커지고 있다. 시장에서는 강남·서초·송파 등 이른바 강남3구를 제외한 서울 외곽지역과 지방에서 유일하게 규제지역으로 남아 있는 세종도 해제될 것이란 관측이 나오고 있다.

■다음달 규제지역 추가해제

30일 국토교통부와 업계에 따르면 국토부는 11월 중 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역을 추가로 해제한다. 이를 위해 국토부는 원희룡 장관이 다음달 초 사우디아라비아 출장에서 돌아오면 주거정책심의위원회(주정심)을 열 계획이다.

지난 9월 열린 주정심에서 규제지역을 해제한 지 한달여 만이다. 당시 투기과열지구 43곳 중 4곳, 조정대상지역 101곳 중 41곳을 해제한 바 있다. 이로써 현재 투기과열지구는 서울·경기 등 39곳, 조정대상지역은 서울·경기·인천·세종 등 60곳이 남아 있다. 투기지역은 서울 15곳이다. 세종시를 제외한 지방의 모든 규제지역이 해제된 만큼 사실상 서울을 포함한 수도권만 규제지역으로 남아 있는 셈이다. 규제지역이 유지되고 있는 곳에는 해제 요청도 줄을 잇고 있다.

의정부시는 지난 주정심 이후 국토부에 공문을 보내 조정대상지역 지정 취소를 요청했다. 고양시의회는 고양시를 조정대상지역에서 해제할 것을 촉구하는 결의문을 채택했다. 투기과열지구로 지정된 구리시와 군포시에서도 각각 시의회 차원에서 규제해제 촉구 결의문을 채택했다. 김포, 인천 검단 등에서도 규제해제 지역에서 제외된 데 대해 반발이 큰 상황이다.

■서울 외곽·세종도 후보군

규제지역 지정·해제 여부는 직전 3개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배(조정대상지역) 초과 여부, 청약경쟁률, 분양권 전매 거래량 등이 잣대가 된다. 최근 부동산 시장 침체로 수도권 대부분이 해제 요건을 갖춘 것으로 평가되고 있다. 조정대상지역에서 풀리면 청약규제와 함께 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제가 완화된다. 또 양도소득세, 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 함께 줄어든다. 투기과열지구 내 청약당첨자의 기존주택 처분기한(1주택자)은 6개월 이내에서 2년으로 확대된다.

국토부 관계자는 "가격 하락폭 등을 감안해서 주정심에서 판단할 것"이라고 말했다.

다음달 예정된 주정심에서는 최근 집값 하락폭이 큰 지역 중 세종을 포함해 경기·인천 등 수도권 일대가 대거 해제될 것으로 전문가들은 예상했다.

의정부·의왕·화성·오산·광주·시흥·김포 등 집값 하락세가 뚜렷한 지역부터 규제에서 해제될 것으로 관측된다. 특히 강남3구를 제외한 서울 외곽을 중심으로 투기과열지구 해제 가능성도 제기되고 있다. 현재 서울은 전 지역이 투기과열지구와 조정대상지역이다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 "서울은 투기지역이 우선 해제되거나 집값 하락폭이 큰 서울 외곽과 경기도 주요 지역이 투기과열지구에서 해제될 가능성이 있다"며 "지방에서 유일하게 규제지역으로 묶인 세종시도 해제될 수 있다"고 내다봤다.

우병탁 신한은행 WM센터 부동산팀장은 "기조가 변화된 모습을 감안하면 서울의 경우 조정대상지역은 유지되더라도 강남3구를 제외하면 투기과열지구는 추가로 해제될 수 있다"며 "대출규제에 이어 규제지역 해제까지 이어진다면 실수요자 중심으로 일부 효과가 예상된다. 다만, 현재의 금리를 감안하면 영향은 제한적일 수 있다"고 전망했다.