"기회, 없었는데요. 생겼습니다"…반세기 주택청약 변천사[부동산백서]

45년 전 도입돼 아파트 분양 주택청약…1년에 3번 이상 제도 개편
시장 온도 따라, 집중 대상 따라 변화…尹정부는 청년 기회 대폭 확대

서울 아파트 단지의 모습. 2021.8.8/뉴스1 ⓒ News1 신웅수 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 주택 청약 제도는 45년 전 처음 도입됐습니다. 1977년 공공부문, 1978년 민간부문에서 잇달아 도입됐죠. 그전까지 아파트 공급은 선착순이나 추첨제로 이뤄졌는데요. 아파트 인기가 없을 때야 괜찮았지만, 수요가 늘면서 투기 세력이 기승을 부리게 됐습니다. 여기에 경기 호황과 내 집 마련 수요 증가로 체계적인 제도를 도입할 필요성이 높아졌죠.

청약 제도는 변화에 변화를 거듭하며 자리를 잡아왔습니다. 주택금융연구원 조사에 따르면 주택청약 제도는 1978년부터 2019년까지 약 140회 이상 개편됐다고 합니다. 1년 평균 약 3회 이상 제도를 다듬었죠.

1990년대까지는 기본적인 바탕을 다졌습니다. 아파트 청약이 투기꾼들의 먹잇감이 되지 않도록 청약 통장 전매를 제한(1984년)하고 민영아파트의 당첨권 전매를 금지(1990년)하는 방안이 마련된 것이 대표적이죠. 1순위에서 다주택자나 대형주택 소유자를 제외(1990년, 1992년)하기도 했습니다. 무주택 실수요자들에게 내 집 마련의 기회가 더 돌아갈 수 있도록 주택 청약 제도의 기반이 만들어졌죠.

청약 제도가 지금과 같은 모습을 하게 된 건 2007년부터입니다. 예전엔 1순위로 우선권을 나누긴 했지만, 추첨이 기본 원리였는데요. 2007년부터 가점제가 도입됐죠. 무주택 기간과 부양가족 수, 청약 통장 가입 기간과 같은 기준을 두고 점수를 부여해 총점으로 우선순위가 정해졌습니다. 노부모 부양자, 장애인 등 주거취약계층을 중심으로 일반공급과 경쟁하지 않아도 되도록 특별공급 제도도 마련됐고요.

청약 제도가 늘 한 방향으로 갔던 건 아닙니다. 수요를 조절하는 수단으로 활용되면서 경기 흐름에 따라 규제 강화와 완화가 반복되기도 했죠. 부동산 시장이 뜨거우면 청약 조건은 까다로워졌지만, 냉탕이면 제한이 완화됐습니다.

시장이 싸늘하게 식었던 1990년대 후반에는 규제가 완화됐습니다. 건설 경기를 살리기 위해서였죠. 1순위에 기당첨자나 이미 주택을 소유한 사람들도 포함했습니다. 청약통장, 분양권, 주택 전매 제한도 폐지됐습니다. 재당첨 제한도 완화했죠. 2000년대 들어서며 경제가 회복되자 시장이 다시 달아오르기 시작했습니다. 분위기를 식히기 위해 2002년 투기과열지구 지정제가 도입됐고, 2006년에는 수도권의 경우 최고 10년까지 전매 제한이 늘어났습니다.

부동산 시장이 펄펄 끓었던 문재인 정부에서는 제한이 더욱 강화됐죠. 일례로 2017년 투기과열지구·청약조정대상 지역에서 1순위 자격 요건인 가입 경과 기한과 납입 횟수는 기존의 2배로 늘었습니다. 수도권 공공택지, 투기과열지구 일반공급에 적용됐던 전용 85㎡ 이하 주택 가점제 비율은 75%에서 100%로 조정했습니다. 소형 주택엔 추첨이 다 사라진겁니다. 재당첨 제한도 더 까다로워졌죠.

정부가 집중하는 정책 대상에 따라서도 제도가 바뀌곤 합니다.

문재인 정부는 신혼부부 특화형 공공주택인 '신혼희망타운'을 신설하고, 사전 청약에서도 젊은 세대를 위한 물량을 대거 배정했습니다. 1인 가구와 맞벌이 가구도 생애최초 특별공급에 신청할 수 있게 됐고요. 윤석열 정부에서는 미혼을 포함한 청년들에게 더욱 집중하는 모습입니다. 내년부터 공공분양에서 청년 특별공급이 생기고, 민영 아파트도 투기과열지구 내 중소형 평형에 추첨제가 도입되면서 청년 1~2인 가구 당첨 가능성이 높아졌습니다.

청약 제도 참 복잡하죠. 상황에 따라 누군가에겐 문이 더 넓기도, 누군가에겐 좁기도 하고요. 통장이 있다고 쉽게 당첨되는 것도 아니고요. 그렇다 보니 '어차피 안 될 거 뭐하러 가지고 있느냐'는 푸념도 많이 나옵니다. 당장 무용지물이니 청약통장을 해지하겠다는 분도 많고요. 하지만 오늘 이야기한 대로 청약 제도는 꽤 자주 바뀐다는 사실을 기억해두셨으면 좋겠습니다. 길게 묵혀둬야만 쓸모 있었던 청년들의 청약 통장도, 내년부터 쓸 수 있게 됐으니까요.

seunghee@news1.kr