LTV 올려도 '연봉 1억' 7억 빚내면…月328만원 통장서 '순삭'

[이슈속으로]정부 "과감히 풀겠다" 규제지역 LTV 50% 상향연봉 5000만원 대출가능금액 3700만원 늘어나연봉 1억일땐 2.4억 더 받아, 5천 버는 차주는 '0'고소득자에 유리하지만 고금리에 원리금 부담

(수원=뉴스1) 임세영 기자 =경기도 수원시의 한 은행에 담보대출 금리 현수막이 게시돼 있다. 2022.10.12/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

금융당국이 내년부터 규제지역 내 실수요자(무주택·1주택자)의 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 일원화하는 상향 조치를 시행하면 고소득자를 중심으로 대출 한도가 크게 늘어날 전망이다. LTV 상향에도 상환 능력에 따라 대출 한도를 설정하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 탓에 소득이 상대적으로 낮은 차주의 대출 가능액 증가폭은 미미하거나 변화가 없는 것으로 나타났다.

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LTV 50% 상향 14억 주택 구입시 연봉 1억이 7천만원보다 추가 대출액 6배↑

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29일 한 대형 시중은행이 분석한 LTV 규제 완화 전후 소득별 대출 가능금액 변화를 보면 투기과열지구에서 14억원(KB시세 기준) 아파트 구입시 연소득 7000만원인 A씨의 대출가능금액은 4억6000만원에서 4억9700만원으로 3700만원 늘어난다. 대출금리 연 4.80%에 40년 분할상환, 원리금 균등 방식을 가정한 결과다. 반면 연소득 1억원인 B씨는 4억6000만원에서 7억원으로 2억4000만원을 더 대출받을 수 있다.

현행 규정대로라면 투기과열지구에서 주택가격의 9억원까지는 LTV 40%를, 9억원 초과분은 20%를 적용(조정대상지역은 각각 50%, 30%)받아 A씨와 B씨 모두 지금은 대출가능액에 차이가 없다. 하지만 LTV를 상향하면 소득이 상대적으로 작은 A씨는 DSR 규제에 막혀 대출가능금액 증가분이 미미하지만 B씨는 LTV 50%까지 대출 한도가 늘어난다.

연봉 3000만원 차이로 대출가능금액 증가분이 6배 이상 벌어지는 셈이다. 연소득이 더 낮아지면 LTV 상향 조치가 미치는 영향이 '제로'다. 같은 조건에서 연소득 5000만원인 C씨는 LTV 규제 완화 전후의 대출가능금액이 3억5500만원으로 같다.

금융당국이 주담대를 허용하기로 한 15억 초과 아파트에 같은 조건을 대입해도 마찬가지다. 동일한 금리·상환 조건으로 규제지역 16억원 아파트를 구입할 때 연소득 1억원인 B씨는 7억원까지 대출받을 수 있다. 이에 반해 연소득 5000만원인 C씨와 7000만원인 B씨의 대출 가능금액은 각각 3억5500만원, 4억9700만원에 그친다. 보유 현금이 많지 않다면 사실상 집을 사기 어렵다.

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15억 초과 아파트 주담대 연봉 1억 7억까지 대출 매월 원리금 328만원씩 상환

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시중은행 관계자는 "15억 초과 아파트 주담대 허용으로 대출을 받을 수 있다는 점에선 같지만 연소득이 1억원이면 DSR 규제를 거의 받지 않고 LTV 50%에 가까운 돈을 빌릴 수 있다"며 "고소득자에게 유리하다"고 했다. 은행 분석에 따르면 연소득이 1억1300만원 이상이면 LTV의 50%인 8억원까지 대출을 받아 15억 초과 고가 아파트를 살 수 있다.

이번 대출 규제 완화로 상환 능력이 충분한 고소득자 중심으로 주택 구매 수요가 일부 되살아날 가능성이 있다는 분석이 나오는 이유다. 변수는 금리다. 대출가능금액이 늘어도 금리가 이미 많이 오른데다 앞으로 더 오를 가능성이 큰 집값 하락기에 과도한 원리금 부담을 지고 주택을 매수할 수요는 많지 않을 것이란 게 중론이다.

연소득 1억원인 C씨가 주담대 7억원을 받는다고 가정하면 연간 원리금 부담은 3940만원에 달한다. 매월 328만원을 빚 갚는 데 써야 한다는 얘기다. 은행업계 관계자는 "상대적으로 소득이 많다 해도 매월 300만원 이상을 대출 원리금 상환에 쏟아부는 게 현실적으로 쉽지 않다"며 "15억 초과 주택 주담대를 허용하더라도 최상위 고소득자나 고액 자산가가 아니면 주택을 매수하려는 유인이 크게 생기긴 어려울 것 같다"고 했다.

대출 규제 완화는 내년 초 시행되지만 금리 상승 추세는 내년까지 이어질 전망이다. 한국은행에 따르면, 지난달 예금은행의 전체 가계 대출금리(신규취급액 기준)는 전월(4.76%)보다 0.39%포인트(p) 오른 연 5.15%로 2012년 7월(5.20%) 이후 10년 2개월 만에 가장 높았다. 주택담보대출 금리는 4.79%로 0.44%p 상승해 2012년 5월(4.85%) 이후 10년 4개월 만에 최고점을 찍었다.

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오상헌 기자 bborirang@mt.co.kr

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