'15억 주담대·LTV 50%' 풀어도…'고금리·DSR'에 발목

16억 아파트 8억 주담대 받으려면 연봉 최소 1.2억 넘어야
"고금리에 이자부담 크고, DSR 묶여있어 규제완화 영향 제한적"

서울 아파트단지 모습.ⓒ News1 박세연 기자

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 정부가 주택시장 침체를 막기 위해 시가 15억원 초과 아파트의 주택담보대출을 허용하고, 규제지역 1주택자·무주택자의 LTV(담보인정비율) 규제 상한도 50%로 풀어주기로 함에 따라 위축된 주택·가계대출 시장 불씨가 다시 살아날지 관심이 쏠리고 있다.

그러나 금융업계에선 규제가 풀리더라도 소득수준별 대출규제인 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화돼 있고, 대출금리도 많이 오른 상태라 예전만큼 시장 열기가 살아나긴 어려울 것으로 보고 있다.

28일 금융권에 따르면 금융위원회는 전날 열린 대통령 주재 '제11차 비상경제민생회의'에서 '부동산 대출규제 단계적 정상화 방안'을 보고했다.

금융위는 먼저 규제지역 내 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)의 LTV 규제 상한을 완화해 주택가격과 무관하게 50%로 단일화하기로 했다. 관계기관 협의를 거쳐 내년 초 시행할 계획이다.

LTV는 주택 담보 대비 대출금액의 비율로, 현재 LTV 규제는 보유주택·규제지역·주택가격별로 차등 적용된다. 무주택자와 1주택자의 경우 비규제지역에선 LTV가 70%까지 허용되나, 규제지역에선 50% 이하로 제한된다. 투기과열지구에선 40%(9억 초과~15억 이하에선 20%), 조정대상지역은 50%(9억 초과에선 30%)로 묶여 있다.

또한 금융위는 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출도 다시 허용해주기로 했다.

현재 투기과열지구 내의 15억원 초과 아파트는 주담대가 금지돼 있다. 문재인 정부가 2019년 12월 과열된 부동산 투자심리를 억누르기 위해 도입한 규제지만, 집값은 잡지 못한 채 중산층의 '주거 사다리'만 끊었다는 비판을 받아왔다. 재산권 침해 논란으로 위헌 소송도 제기된 바 있다.

금융위는 내년 초부터 투기·투기과열지구 내 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)에 대해 15억원 초과 아파트 주담대를 허용한다는 방침이다. LTV는 50%가 적용된다.

예를 들어 지금까진 서울에서 16억원 짜리 아파트를 살 경우 대출을 한 푼도 받을 수 없었지만, 내년부터 주담대가 풀리고 LTV 50%가 허용되면 집값의 절반인 8억원까지 대출받을 수 있게 된다.

한 은행에 담보대출 금리 안내문이 붙어 있다.ⓒ News1 박지혜 기자

금융업계에선 15억원 초과 아파트 주담대와 LTV 50%가 허용되면 수도권 상급지 급매물 위주로 갈아타기 수요가 발생하면서 주택 거래가 일부 재개될 것으로 예상하고 있다.

그러나 규제가 풀리더라도 현재 소득수준별 대출규제인 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 대폭 강화돼 있고, 대출금리도 많이 오른 상태라 예전만큼 가계대출이 급증하긴 어려울 것이란 관측이 힘을 얻는다.

올해 7월부터 총대출액이 1억원을 넘으면 은행권 기준으로 DSR 40% 제한받는다. DSR은 총소득에서 전체 대출의 원리금이 차지하는 비중이다. 연간 원리금 상환액이 총소득의 40%를 넘을 수 없다.

또한 최근 금리인상 여파로 5대 시중은행의 주담대 최고금리는 연 7%를 넘어선 상태다. 전문가들은 미국 연준과 한국은행의 금리인상 기조가 지속됨에 따라, 은행 주담대 최고금리가 연내 연 8%를 넘어설 것으로 예상했다.

예를 들어 16억원의 아파트를 사기 위해 LTV 50% 상한에 맞춰 8억원 대출(40년만기, 원리금균등분할상환, 연 금리 5% 기준)을 받으려면, 매월 은행에 갚아야 하는 원리금이 386만원(연간 4629만원)에 달하기 때문에, DSR 40% 규제 하에선 월소득이 964만원(연봉 1억1570만원)을 넘어야 한다.

LTV를 아무리 풀어줘도 소득이 적으면 완화된 대출한도를 다 받기 어렵고, 또한 대출금리가 오르면 이자부담이 커짐과 동시에 대출한도는 더욱 줄어들게 된다.

은행 관계자는 "현재 DSR 규제와 고금리 상황을 볼 때 대출규제가 풀려도 혜택을 보는 사람은 부유층이나 기존 주택을 보유한 일부 갈아타기 수요에 국한될 것"이라며 "이자부담도 만만치 않고 집값 조정국면도 심화한 상황이라 지난해처럼 가계대출이 급증하는 현상은 나타나지 않을 것"이라고 말했다.

jhkuk@news1.kr