"집값 폭락 IMF때 수준…내집 마련 기회 더 빨리 온다"[부릿지]

거래 절벽이 이어지면서 집값 경착륙을 우려하는 목소리가 높아진다. 주무부처인 국토교통부 장관까지 나서 "아직 집값 폭락을 단정하긴 이르다"며 진화에 나설 정도. 정부가 27일 대출 규제 완화를 골자로 하는 부동산 규제 정상화 방안을 내놨으나 거래를 정상화하기엔 역부족일 것이란 시각이 중론이다. 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표는 최근 실거래가를 분석, 이미 2008년 금융위기 당시보다 더 큰 폭의 집값 하락이 나타나고 있다고 진단했다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김 대표와 함께 최근 시장 상황을 진단해봤다.

▶조한송 기자
원희룡 장관이 최근 국정감사에서 한 집값 관련 발언이 화제가 됐습니다. 그중 하나가 '서울 올해 입주 예정 물량이 역대 가장 낮은 2만 가구 수준으로 가격 급락이라 단정하기 이르다'는 거였습니다. 여기에 대해서는 어떻게 보나요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
주택 시장 관련 데이터가 워낙 많다 보니 해석이 다양해요. 어느 통계를 활용하느냐에 따라 시각도 달라집니다. 주택 관련 주요 지표 중 첫 번째가 통계 데이터입니다. KB 부동산에서 공인중개사가 입력하는 가격을 기반으로 발표하는 통계가 있고요. 조사원이 직접 실거래가를 위주로 조사해서 발표하는 한국부동산원 통계가 있습니다. 근데 이 두 통계도 조금씩 달라요. 한국부동산원 데이터에서는 올해 초부터 대부분의 지역의 집값이 하락하기 시작했거든요. 반면 호가 위주인 KB 통계 데이터는 지난 6~7월부터 하락한 걸로 나와요. 지금과 같은 하락장에서는 한국부동산원 데이터가 좀 더 시장을 빠르게 반영하고 있어요. 이밖에 주요 데이터로 주택 담보 대출의 기준이 되는 KB 부동산의 시세 데이터, 실거래가, 마지막으로 집주인이 내놓는 호가가 있습니다. 지금 집값이 급락이냐 아니냐 말들이 많지만 여기서 제일 정확한 가격은 누구죠?

▶조한송 기자
실거래가겠죠.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
그렇죠. 물론 실거래가가 가격의 모든 걸 반영하지는 않아요. 금리가 급격하게 오르다 보니 이자 부담을 느끼는 분들이 집을 급매로 내던지고 있거든요. 지금부터는 저희가 자체 제작한 '부동산 캔들 차트'를 볼게요. 실거래가 중에서 정상적 거래로 보기 어려운 것만 빼고 만든 차트에요. 2006년 이후 송파구의 3.3㎡(1평)당 평균 매매가격은 2000만원 정도였어요. 2000만 원에서 10~20% 정도 움직이는 게 전부였어요. 그리고 2014년에 집값이 바닥 찍고 이후 엄청나게 오릅니다. 평당 2000만원에서 거의 6000만원까지 올라요. 고점은 지난해 9월이었습니다. 그런데 지난달 기준으로 가격이 4500만원까지 내려왔어요. 실거래가 데이터를 보면 완만한 하락이 아니고 급락하는 패턴이 나타나거든요. 금융위기 때 2000만원에서 1800만원이면 10% 떨어진 거예요. 근데 지금 벌써 6000만원에서 4500만원까지 떨어진 거니까 25% 하락한 거잖아요. 그 어느 때보다 급락형 패턴이 나타나고 있어요.

▶조한송 기자
원 장관은 전국 평균을 얘기했고 앞선 사례는 물론 지역별 데이터이긴 합니다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
지수 통계 데이터라는 점도 차이가 있어요. 송파구를 예로 들면 2015년 초반 평당 가격이 2000만원 초반에서 작년에 거의 6000만원까지 갔잖아요. 최고 기준 200% 올랐죠. 같은 기간 KB부동산 지수 통계 데이터상 얼마나 올랐는지 볼게요. 2015년 1월부터 2021년 10월까지 80% 좀 안 되게 오른 걸로 나오죠. 근데 실제로 얼마 올랐어요?

▶조한송 기자
200%라고 했습니다.

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
이게 지수 통계 데이터의 함정이에요. 실제 가격의 상승 폭을 제대로 반영하지 못하는 오류가 있어요. 상당수 지역은 집값이 벌써 15~20% 하락하고 있어요. 원 장관은 아마 지수 통계 데이터로 50% 올랐다고 얘기한 거 같아요. 우리나라 부동산 통계 기준이 너무나도 많고 왜곡도 있다 보니 나타나는 현상이라고 봐요.

▶조한송 기자
이밖에 최근 주택시장에서 눈여겨 본 특징이 있을까요?

▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
무주택자분들이 내 집을 마련할 기회가 생각보다 더 빨리 올 수도 있겠다는 생각이 들어요. 집값 저점은 2027~2028년 일 거라고 봤었는데 최근에 전망을 바꿨어요. 더 빨리 올 수 있다는 거죠. 지금 나타나고 있는 하락 패턴이 IMF 때의 급락형 패턴과 유사하기 때문이에요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 김기원
촬영 이상봉, 김이진 PD
편집 이상봉, 김이진 PD
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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