‘49층 청신호’ 은마아파트, 기부채납 등 ‘사업성’ 관건

시, 내달 ‘35층 룰’ 폐지 유력
49층 계획 걸림돌 사라질 듯
높이 올리면 기부채납 더 해야

서울 은마아파트 재건축이 본격화되면서 강남 대치동의 스카이라인을 바꿀 수 있을지 관심이 집중되고 있다. 은마의 ‘숙원’이었던 초고층 단지가 서울시와 정부의 규제 완화로 설계상 가능해졌기 때문이다.

27일 서울시 등에 따르면 은마아파트 정비계획안이 최근 서울시 승인을 통과하면서 재건축 조합설립 추진위원회(재건축 추진위)는 설립 19년 만에 조합원 동의 등 조합설립 절차에 들어갔다.

그동안 은마 재건축이 난항을 겪은 데는 안전진단 문제도 있었으나 주민 간 사업성에 대한 엇갈린 판단도 원인이었다. 서울시가 도시기본계획을 통해 2017년 주거용 건축물의 높이를 35층 이하로 제한하면서 49층으로 지으려던 계획이 무산됐고, 조합원 부담분에 대한 갈등이 생긴 것이다.

상황이 달라진 것은 서울시가 ‘35층 룰’을 폐지한 2040서울도시기본계획을 지난 3월 발표하면서다. 2040서울도시기본계획은 지난 5일 전문가 자문을 거쳐 다음달 서울시 도시계획위원회의 최종 심의를 앞두고 있어 연내 확정 공고될 예정이다. 여기에 정부도 주택 공급 확대를 위해 재건축·재개발 규제 완화 기조다. 은마의 ‘49층’ 계획의 걸림돌은 사라지게 되는 셈이다.

은마의 최종 높이가 올라가면 ‘우선미’(개포우성·선경·미도) 등 대치동의 다른 재건축 추진 단지에도 영향을 줄 것으로 보인다. 강남의 스카이라인을 다시 그리는 시작점이 될 전망이 벌써부터 나오고 있다.

‘49층 단지’가 실현되는 데 결정적 관건은 사업성이다. 14층 28개동, 4424가구로 이뤄진 은마아파트는 건폐율 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하를 적용해 33개동(최고 35층), 5578가구(공공주택 678가구)로 재건축 승인을 받은 상태다. ‘35층 룰’이 사라지기는 했지만 높이 등의 도시 계획상 인센티브를 받기 위해서는 그만큼 공공기여를 더 부담해야 한다.

높이를 올리면 기부채납을 더 해야 할 수도 있다. 서울시가 높이 규제를 대폭 완화하기로 한 도심 종묘~퇴계로 구간의 재개발 가이드라인을 보면 건물 저층부 건폐율을 50% 이하로 줄여 녹지를 면적의 30% 이상 조성할 경우 기부채납은 토지 비율(공공기여 순부담률)의 10% 이상이다. 용도지역을 상향 시에는 20% 이상으로 늘어난다.

또 ‘35층 기준’이 없어진다고 해도 일반주거지역의 용적률(법적 상한 300% 이하) 자체가 상향되는 것은 아니기 때문에 적당한 높이와 밀도의 설계가 필요하다.

특히 최근 원자재 가격 상승에 따라 건축 비용이 올랐고, 아파트 가격 하락세로 분양 시장도 예전 같지 않은 상황이다. 은마 재건축 추진위가 초고층 단지를 원했던 것은 일반분양을 늘려 조합원 추가 분담금 줄이는 목적이었던 만큼 계산은 복잡해졌다.

서울시 관계자는 “단지 내 모든 동을 49층으로 올리기보다 몇 개 동만 상징적으로 초고층으로 만드는 등 유연한 설계가 가능할 것”이라고 설명했다.

김보미 기자 bomi83@kyunghyang.com