연이은 금리인상에도 서울 오피스시장 호황, 왜?

서울 강남구 테헤란로에 있는 오피스 빌딩. /뉴스1

[파이낸셜뉴스] 올해 2·4분기 서울 오피스 가격이 금리인상에도 불구하고 상승하면서 그 배경에 관심이 집중되고 있다. 임대수요가 높아 공실률도 낮고 임대가격 역시 오른 것으로 나타났다. 전문가들은 현재 경기침체 우려에도 임대인 우위 시장으로 오피스 임대료 상승 및 낮은 공실률은 당분간 지속될 것으로 전망했다. 다만, 경기여건이 악화되면서 오피스 투자수요는 줄어들 전망이다.

강남 오피스값 작년보다 16.4% 상승

25일 ‘KB 오피스 투자지수로 살펴본 서울 오피스 시장 동향’에 따르면 서울 오피스 가격 상승세는 지속되고 있다. 지난 2·4분기 서울 오피스 가격지수는 전분기 대비 2.29% 상승한 것으로 나타났다. 2016년 4·4분기 이후 상승세가 지속되는 모양새다. 다만, 최근 경기 불확실성 확대와 금리상승 등에 따른 영향이 반영되며 올해 들어서는 지난해 대비 상승폭이 축소되는 모양새다. 연면적 3300㎡ 이상 서울 오피스 빌딩 대상 조사 결과다.

서울 권역별로는 강남이 가장 높은 가격 상승률을 보이며 오피스 가격 상승을 주도했다. 2·4분기 기준 전년동기 대비 오피스 가격지수 상승률은 강남권(GBD) 16.4%, 여의도권(YBD) 13.7%, 기타권역(OBD) 12.7%, 도심권(CBD) 12.4% 순이다. 강남권 가격 상승이 가장 높은 이유로 IT대기업 및 스타트업 수요가 높은 점이 꼽혔다. 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아에 따르면 오피스 임차수요 중 정보서비스업 비중은 2014년 8.4%에서 올 2·4분기 35%로 크게 증가했다.

규모별로는 소형 오피스가 가장 높은 가격 상승률을 기록했다. 2·4분기 소형 오피스 가격지수가 전년동기 대비 가장 높은 15.2%의 상승률을 기록했다. 중대형 15.1%, 대형 14.2%, 중형 13.9% 순이다. KB국민은행 KB부동산플랫폼부 관계자는 “시중 유동성 증가로 상대적으로 낮은 가격대의 소형 오피스에 대한 투자 수요가 늘면서 소형 오피스가 높은 가격 상승률을 기록 중이다”고 말했다.

연이은 금리인상에도 서울 오피스시장 호황, 왜?

임대수요 증가로 임대료↑·공실률↓

서울 오피스는 임대가격은 높은 수준을 유지하는 반면 공실률은 낮은 것으로 나타났다.

이 때문에 임대인 우호 시장은 계속될 전망이다. KB에 따르면 2·4분기 서울 오피스 임대가격지수는 123.23으로 전분기 대비 4.7%, 전년동기 대비 12.6% 상승했다. 임대수요 증가로 임대료 상승과 함께 공실률 하락, 렌트프리 축소 등이 나타나면서 지난해 하반기 이후 임대가격 상승폭이 확대되는 모양새다.

전문가들은 경기침체 우려에도 오피스 임대여건은 상대적으로 양호한 흐름이 지속된다고 봤다. 공실률이 낮기 때문이다. 올해 2·4분기 서울 오피스 공실률은 2.1%로 2020년 3·4분기 이후 하락세가 지속되고 있다. 권역별로는 강남권(GBD) 공실률이 0.6%로 공실이 거의 없는 상태다. 대형 오피스 공급으로 2020년 3·4분기 14.6%까지 상승했던 여의도권(YBD) 공실률도 1.9%까지 하락했다. 임대수요 증가로 공실률 하락과 함께 평균 임대료 수준도 상승세가 지속되고 있다.

다만 잇따른 금리 인상으로 오피스 투자수요는 앞으로 위축될 전망이다. 2·4분기 서울 오피스 실효운영수익률은 전분기 대비 0.05%p 하락한 3.11%로 나타났다. 국고채 금리(5년) 3.33% 보다 낮은 셈이다. KB부동산플랫폼부 관계자는 “향후 서울 및 분당지역 오피스 공급물량이 과거 대비 감소할 것으로 예상된다”고 말했다.
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