서울 곳곳 '신통기획' 바람..땅 크기 합치니 '신도시급' 됐다

오세훈 서울시장이 지난해 9월 14일 오후 서울 관악구 신림1재정비촉진구역을 방문해 현장을 살펴보고 있다. 관악구 신림1구역 재개발 사업이 '신속통합기획'으로 이름을 바꾼 공공기획 적용으로 사업에 속도를 낸다. /사진제공=뉴스1

오세훈 서울시장의 핵심 주택공급 정책인 신속통합기획(이하 신통기획) 방식의 정비사업을 선택한 사업지 면적이 웬만한 신도시급 공공택지와 견줄 정도로 커졌다. 사업지 공모 1년 여만에 확보한 면적이다. 단계적으로 사업이 마무리되면 시내 공급부족 우려도 점차 줄어들 것으로 기대된다.

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사업 선정지, 후보지 합친 면적 323만㎡...모두 토지거래허가구역 지정

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19일 서울시에 따르면 올해 8월 말 기준 신통기획 재개발, 재건축 사업 후보지로 선정됐거나 공모에 참여해 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 총 51개소로 총면적은 3.23㎢(323만㎡)에 달한다.

정부가 추진하는 공공택지 사업은 통상 330만㎡(100만평) 면적을 신도시급 규모로 본다.

시내 신통기획 사업지 면적은 3기 신도시 중에선 인천 계양(333만㎡) 부천 대장(342만㎡) 등과 비슷한 수준이다. 과천 과천(169만㎡) 안산 장상(221만㎡) 인천 구월2(220만㎡) 화성 봉담3(229만㎡) 등 신도시급 이하 대규모 공공택지보다 넓은 땅을 확보했다.

서울시는 지난해 10월~12월 1차, 올해 8~10월 2차 신통기획 사업지를 공모했다. 민간 주도로 공공 개입을 최소화하되, 신속한 사업 인허가를 지원하는 방식에 대한 호응도가 높았다는 분석이다.

서울시는 매년 약 2만5000가구의 추가 사업지를 선정할 계획이어서 부지 면적은 지금보다 더 확대될 가능성이 크다. 시간이 흐르면 신통기획 사업지가 목동, 압구정, 여의도, 성수동1·2가 등 주요 재건축 예정 단지가 밀집한 4개 지역 면적(457만㎡)보다 넓어질 수 있다.

다만 후보지 선정에서 탈락한 사업지에선 일부 불만의 목소리도 나온다. 당장 사업 추진이 불확실한 데 공모에 참여했다는 이유로 토지거래허가구역으로 묶여서다.

올해 초 부동산거래신고법이 개정돼 토지거래허가구역 신고 기준이 강화됐다. 주거지역은 60㎡, 상업·공업지역은 150㎡, 녹지지역은 200㎡으로 허가 기준면적이 축소됐다. 서울시는 투기억제 효과를 높이도록 허가대상 토지면적을 법령상 기준면적의 10% 수준(주택 6㎡, 상가 15㎡, 녹지 20㎡)으로 강화해서 적용 중이다.

이 기준을 적용하면 지역 내 소형 아파트, 다세대, 빌라 등 대부분의 주택이 거래신고 대상에 포함된다. 토지거래허가구역 주택은 실거주 목적 외에 거래가 불가하기 때문에 갭투자(전세를 낀 매매) 거래가 불가능하다. 허가 없이 계약을 체결하면 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 상당의 벌금형을 받게 된다.

국제교류복합지구 개발에 따른 가격 불안을 이유로 2020년 6월부터 토지거래허가구역으로 지정돼 유지 중인 송파구 잠실동, 강남구 삼성동 일대 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴스1

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신통기획 탈락해도 토지거래허가구역 일단 유지…규제 완화 지적에 오세훈 '신중론'

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서울시가 신통기획 공모에서 탈락한 지역도 토지거래허가구역으로 유지하는 이유는 재신청을 통해 다시 사업구역으로 지정될 가능성이 있고, 지분 쪼개기 등 투기 방지를 위해 공모 신청지역도 권리산정기준일을 지정한 까닭이다.

서울시 관계자는 "일단 정해진 기간까지는 신통기획 공모에서 탈락한 지역도 토지거래허가구역이 유지된다"며 "해제 여부는 최초 지정 기간이 만료되기 전에 재검토할 예정"이라고 했다. 현재 신통기획 관련 토지거래허가구역 지정일이 가장 빠른 곳은 올해 1월 2일이고 가장 늦은 곳은 8월 31일이다. 첫 지정 기간은 이로부터 1년으로 설정돼 있다.

업계에선 최근 금리인상 여파로 가뜩이나 거래 시장이 침체된 국면에서 또 다른 거래 억제 장치인 토지거래허가구역을 과도하게 설정하면 부작용이 크다는 우려가 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "서울시가 공모 검토 과정에서 당분간 신통기획 추진이 어렵다고 판단한 지역은 최대한 신속히 거래제한 규제를 풀어주는 게 시장 정상화 측면에서 바람직하다"고 했다.

정치권에선 국제교류복합지구 등 대규모 개발을 고려해 토지거래허가구역으로 지정된 강남권 지역도 규제를 최소화해야 한다는 지적이 나온다. 유경준 국민의힘 의원은 올해 국정감사에서 현재 동단위로 설정된 토지거래허가구역을 필지단위로 변경하는 방안을 오세훈 시장에게 건의했다. 하지만 오 시장은 "최근 주택가격이 떨어져 걱정하는 분도 있지만 그동안 워낙 많이 올랐기 때문에 강남 지역을 중심으로 좀 더 떨어져야 하지 않나"라며 신중한 입장을 나타냈다.

한편 현재 시내 토지거래허가구역으로 지정된 면적은 총 55.99㎢로 서울 전체 면적(605.24㎢)의 9.2% 수준이다. 강남·서초구 일대 자연녹지가 27.29㎢로 가장 넓다. 이어 국제교류복합지구 인근 강남 삼성·청담·대치 송파 잠실(14.4㎢) 공공재개발 후보지(3.53㎢) 3기 신도시 인접지(2.21㎢) 용산정비창 일대(0.77㎢) 순이다. 전체 면적의 약 95%인 53.01㎢를 서울시장이, 나머지 5%를 국토부 장관이 지정했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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